省府東大變局！拆遷+TOD片區(qū)開發(fā)+高端盤扎堆

編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥方興湖片區(qū)，義城老街的拆遷安置到方興湖片區(qū)的TOD綜合開發(fā)，省府東板塊迎來質(zhì)的飛躍。

合肥濱湖新區(qū)省府東板塊正迎來一場城市更新的深度變革。從義城老街的拆遷安置到方興湖片區(qū)的TOD綜合開發(fā)，從高端樓盤的扎堆入市到二手房市場的價(jià)格波動，這片與安徽省政府僅一路之隔的核心區(qū)域，正以“城市更新”為筆，勾勒出產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居的新圖景。

NO.1|壹

省府東義城城市更新

早在2019年，包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《濱湖新區(qū)上海路以東地塊改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案征求意見稿》。

該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為濱湖新區(qū)上海路以東、天津路以西、環(huán)湖北路以北、迎淮路以南，也就是目前的省府東板塊，具體以規(guī)劃部門確定的征收范圍為準(zhǔn)。主要拆遷范圍，即義城老街所在地。據(jù)合肥市委辦公廳回復(fù)，義城街道正結(jié)合濱湖中心項(xiàng)目建設(shè)，分片推進(jìn)老街拆遷。這片與省政府僅有一路之隔的核心地段，即將迎來全新蛻變

據(jù)合肥市發(fā)展改革委批復(fù)，義城安置點(diǎn)建設(shè)工程估算總投資662216萬元。計(jì)劃分四處建設(shè)：地塊一位于揚(yáng)子江路與福建路交口東南側(cè)，地塊二位于紫云路與廣東路交口東南側(cè)，地塊三位于寧波路與廣東路交口西南側(cè)，地塊四位于寧波路與天津路交口西南側(cè)。

項(xiàng)目總建筑面積約128萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括安置住房、睦鄰中心、幼兒園及配套用房等。

根據(jù)征收補(bǔ)償方案，涉及的合法有效房屋住宅，被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣化補(bǔ)償；非住宅則實(shí)行貨幣化補(bǔ)償。

對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民，安置地點(diǎn)位于義城街道轄區(qū)廣東路、寧波路周邊。安置原則以每套房屋為單位，對應(yīng)套型安置，安置房為高層建筑，建設(shè)達(dá)到普通商品房標(biāo)準(zhǔn)。安置房面積的確定有以下規(guī)定：按房屋套內(nèi)建筑面積“征一補(bǔ)一”；根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算建筑面積；被征收人可按產(chǎn)權(quán)證每戶增購不超過15平方米建筑面積，增購價(jià)格按照建筑安裝成本價(jià)（2400元/m2）計(jì)算；增購后仍不足50平方米建筑面積的，增補(bǔ)至50平方米建筑面積。

對于選擇貨幣化補(bǔ)償?shù)木用瘢a(bǔ)償金額計(jì)算公式為：產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積×征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評估價(jià)+政策性增購面積×（評估價(jià)-建筑安裝成本價(jià)）。

NO.2|貳

省府東打造未來居住區(qū)

根據(jù)《方興湖片區(qū)綜合開發(fā)研究》中規(guī)劃來看，未來方興湖片區(qū)的發(fā)展定位將打造省政府服務(wù)區(qū)、方興湖生態(tài)景觀區(qū)、環(huán)湖未來居住區(qū)、城市活力提升區(qū)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、城市銜接區(qū)、巢湖沿岸文旅生態(tài)區(qū)。

范圍包含錦繡大道-南淝河路-方興大道-杭州路-華山路-嵩山路圍合區(qū)域，面積約15.15平方公里，范圍結(jié)合巢湖水環(huán)境一級保護(hù)區(qū)適當(dāng)外延。

片區(qū)功能定位包括：

綠軸總部區(qū)：綠色空間+現(xiàn)代服務(wù)布局商務(wù)辦公等功能業(yè)態(tài)；

府前政務(wù)區(qū)：城市名片+政務(wù)服務(wù)；

未來社區(qū)：生態(tài)住宅+科技服務(wù)。

方興湖片區(qū)TOD綜合開發(fā)并非簡單的零散拿地開發(fā)，而是通過對片區(qū)進(jìn)行全局規(guī)劃、建設(shè)、治理一體化的模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提升開發(fā)效率與質(zhì)量。

結(jié)合地鐵建設(shè)，對片區(qū)進(jìn)行TOD綜合開發(fā)，打造宜居型TOD綜合開發(fā)。片區(qū)內(nèi)有軌道交通5號線、7號線（在建）、12號線（規(guī)劃），設(shè)有軌道站點(diǎn)3個分別為省行政中心東站、廣東路站以及方興大道上新設(shè)站點(diǎn)，車輛基地1處。

NO.3|叁

省府東高端改善扎堆

濱湖作為合肥置業(yè)熱門區(qū)域，尤其省府板塊關(guān)注度較高，2023年成交兩宗地塊，一個是滿分競品質(zhì)的遠(yuǎn)大九廬，另外一個是越秀和樾府，2024年成交七宗地塊，一個是招商璽，刷新了當(dāng)時合肥地王，一個是越秀觀樾，另外是合肥軌道年底一口氣拿下包河區(qū)BH202430號、31號、32號、33號、34號地塊。這些地塊的容積率都很低，在1.3到1.8之間，其中31號地塊容積率最低，僅有1.3。

從歷年省府板塊新房成交來看，受市場大環(huán)境影響，2023年以來省府板塊新房成交量回調(diào)比較明顯。

但隨著招商璽、越秀觀樾等高端樓盤入市，成交均價(jià)上漲較為明顯，尤其2024年整個省府板塊成交均價(jià)超4萬/㎡。

而省府東板塊目前在售樓盤主要是越秀和樾府、遠(yuǎn)大九廬以及廬月汀雲(yún)，越秀和樾府主要高端改善產(chǎn)品，面積段154-252㎡，項(xiàng)目整體均價(jià)3.2萬/㎡，而廬月汀雲(yún)也是改善產(chǎn)品，面積段135-236㎡，整體均價(jià)2.9萬/㎡。

另外遠(yuǎn)大九廬雖然不是計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目，但性價(jià)比遠(yuǎn)超新計(jì)容項(xiàng)目，120分滿分競品質(zhì)項(xiàng)目，干掛石材加鋁板到頂，約43%綠地率九廬九景，項(xiàng)目識別度很高，整體的品質(zhì)遠(yuǎn)超其它樓盤，尤其裝修備案價(jià)達(dá)到約8000元/m，采用的都是全球一線裝修品牌，與市面上豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)對比來看也是天花板級存在。

該項(xiàng)目是遠(yuǎn)大在合肥打造的高端改善之作，同時也是安徽首個智慧住宅三星示范項(xiàng)目，采用萬科物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)體系，可以說質(zhì)價(jià)比很高，同時兼顧性價(jià)比，項(xiàng)目規(guī)劃9棟小高層、6棟洋房，居住舒適度較高，主要也是高端改善為主，戶型面積156-260㎡，與同板塊其他項(xiàng)目相比具有較大的優(yōu)勢。

NO.4|肆

結(jié)語

省府東板塊的城市更新，是一場“空間重構(gòu)”與“功能升級”的雙向奔赴。義城老街的拆遷安置，不僅解決了居民的居住需求，更通過“征一補(bǔ)一”“增購補(bǔ)貼”等政策，保障了拆遷群體的利益，體現(xiàn)了城市更新的溫度；方興湖片區(qū)以TOD模式為抓手，整合地鐵5號線、7號線、12號線資源，打造“綠軸總部區(qū)”“府前政務(wù)區(qū)”“未來社區(qū)”，實(shí)現(xiàn)了交通、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)的深度融合，展現(xiàn)了城市更新的效率；而高端樓盤的集中入市與二手房市場的價(jià)格回調(diào)，則折射出市場對區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可——當(dāng)城市更新從“物理改造”升級為“功能重塑”，省府東板塊正從“省府旁的板塊”蛻變?yōu)椤昂戏实某鞘行轮行摹薄?/em>

城市更新的本質(zhì)，是讓城市“更”得有質(zhì)量、“新”得有內(nèi)涵。省府東的實(shí)踐證明，只有兼顧民生需求、產(chǎn)業(yè)支撐與生態(tài)底色，才能讓城市更新真正成為推動高質(zhì)量發(fā)展的“引擎”，而非簡單的“空間置換”。未來，隨著安置點(diǎn)建設(shè)、TOD開發(fā)、高端住宅的陸續(xù)落地，這片15.15平方公里的土地，或?qū)楹戏式ㄔO(shè)長三角城市群副中心提供更具參考價(jià)值的“省府東樣本”。