29.6億！海南“地王”片區，超級城更即將出場！

　　海南地王頻出的三亞灣片區，最近，可能有個大體量項目要炸場了！

　　最近，三亞天涯區官宣，三亞灣新城城市更新項目，要以拍賣的形式，遴選實施主體；

　　
圖源：天涯城市更新

　　不同于以往的招拍掛，這次是委托第三方拍賣機構，整體拍賣出讓城市更新項目的實施主體，這在海南的城市更新項目中，算是少見的方式！

　　起拍價：

　　29.61億元！

　　規劃總面積，397畝；

　　無論是金額還是面積，在三亞灣片區，都屬于超級體量的存在！

　　此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。

　　小易作為海南土拍市場的資深看客，看到地塊帶“HP”字樣的，都會格外提神；

　　海坡板塊，已經是海南土地市場的神級存在；

　　連續誕生和刷新“地王”，是海南名副其實的地王板塊！

　　根據天涯區官方發布的《三亞灣新城城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體拍賣公告》顯示：

　　將于8月27日15時公開拍賣遴選三亞灣新城城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體，以一級開發成本29.61億元作為起拍價。
公告顯示，此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。
此外還包含了用于相關配套建設的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地塊。

　　此次拍賣以級開發成本29.61億元作為起拍價，圍繞一級總開發成本增加競價方式實施主體資格遴選（成交價格包含安置房、幼兒園、公服配套約16.01億元的固定額度投資以及后期應繳納的土地出讓金）。

　　出讓標的三亞灣新城城市更新項目(一期)“2+2地塊”東至上海外國語大學附屬中學，西至坡村，南至桃源河，北至鳳凰村，規劃總占地面積26.51公頃（約397.72畝）

　　
根據測算，其中市場化商品房的HP02地塊樓面價為13500元/平米,

　　HP02-02-11樓面價13100元/平米，兩宗地塊土地預測價值為28.55億元；

　　即使全部以13500元/平米的最高樓面價粗略計算，地塊可建設面積也超過了21萬平。
據測算，實施主體總收入63.88億元，銷售利潤率為10%時關聯土地優惠系數47.66%，對應土地預測價值 x 優惠系數=應繳納土地出讓金13.61億元。
HP02-02-14、HP02-02-17安置房建設成本15.76億元；HP02-02-12醫療衛生、HP02-02-13幼兒園、HP02-02-16環衛用地等配套建設成本0.24億元。
而優惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一級開發成本的，29.61億元的起拍價！

　　另外，附加條件也提到：
競買人需額外承擔地塊一級開發前期工作經費500萬元(此為預估值，以實際發生額結算)。
據業內小道消息，曾經開發過魯能三亞灣的中國綠發，或是本次實施主體拍賣的熱門參與者；

　　去年以來，綠發在海南土地市場，開始活躍；

　　
2024年海南拿地企業排行榜

　　在一口氣拿下文昌8宗住宅地塊后，又在三亞灣海坡板塊拿下25畝安居房用地，2024年海南拿地總金額達到7.11億，拿地面積超過330畝！

　　或許，此前的大規模出手，正是為三亞灣新城的城更項目做準備；

　　根據此前天涯區官方發布的三亞灣新城城市更新項目（一期）“2+2”地塊未來定位顯示：

　　三亞灣新城國際旅游社區！

　　該項目作為海南自貿港建設背景下三亞高品質城市更新的標桿之作，未來這里將蛻變成為集生態居住、休閑生活于一體的天涯濱水文體休閑生活區。

　　在建筑規劃上，整體以生態社區和回遷安置社區的住宅建筑為主，建筑布局融合桃源河的自然流動形態，打造靈動且融于自然的城市建筑風貌。

　　社區內部建筑圍合中央景觀大庭院，營造內外相融的生態綠色健康居住環境。建筑高度由北至南逐漸降低，既為觀賞桃源河提供良好視線通道，又在東西方向形成高低起伏的天際線變化。

　　配套設施方面，規劃有幼兒園、社區衛生服務中心等公共服務建筑，為居民提供人性化、便捷的城市服務。同時，還設置了社區泳池、運動休閑區、濱水休閑廣場等，通過健康步道串聯多元功能場地，打造全年齡段、多場景的健康社區庭院空間，真正實現“幼有優育、老有頤養、住有優居”。

　　隨著三亞灣新城城市更新進入實施主體的遴選拍賣階段，一個超大體量的更新項目，也在未來不久，進入市場！

　　三亞灣片區，又將迎來一個新的高端玩家。

　　神仙打架的三亞灣，已經匯聚了包括“萬科三亞灣、吉祥16號、天正、億和金盛、陜西鑫陽”等王牌選手；

　　隨著該城更項目的殺入，三亞灣片區的神仙打架局面，將會更卷！