中海樹(shù)村地王兩大創(chuàng)新，破冰北京海淀好房子

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

群眾的意見(jiàn)，中海地產(chǎn)不敢怠慢。

7月29日，中海樹(shù)村項(xiàng)目方案公示采信情況的通告出來(lái)了，共計(jì)收到了30條反饋意見(jiàn)。

對(duì)于一個(gè)北京單價(jià)地王來(lái)說(shuō)——樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平米，這個(gè)意見(jiàn)數(shù)并不算多。

群眾提了九類問(wèn)題，有些還是非常犀利。中海地產(chǎn)沒(méi)有拖拉，9天內(nèi)答復(fù)，沒(méi)有回避，逐一解答。

但，花姐覺(jué)得有點(diǎn)小遺憾，群眾漏了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：北面疊墅區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)問(wèn)題，一個(gè)單元為何有五個(gè)入口，到底是上下疊，還是上中下疊？

這才是大家最為關(guān)注的，戶型的謎底，還是等官宣吧。

由于報(bào)規(guī)圖的反饋意見(jiàn)為純文字，讀起來(lái)有點(diǎn)費(fèi)勁，花姐喜歡化繁為簡(jiǎn)，用了六張圖來(lái)解析之。

一、南北分區(qū)與兵營(yíng)式排布

有群眾說(shuō)，"小區(qū)布局太密，行列式兵營(yíng)排布，設(shè)計(jì)感較差"。

這的確有點(diǎn)吹毛求疵了。

若輪起來(lái)，中海地產(chǎn)是最不希望樓棟很密的那位，怎奈原始地塊參數(shù)如此，誰(shuí)也無(wú)法更改。

它位于上地街道，占地3.97公頃，地上規(guī)模約7.33萬(wàn)平方米，南北走向，長(zhǎng)約200m、寬約100m。

雖說(shuō)容積率1.6，但扣除東側(cè)防護(hù)綠地及南側(cè)街坊路，實(shí)際容積率1.955。

這個(gè)條件，在限高18米的情況下，中海已發(fā)揮了超強(qiáng)的解題能力。（詳見(jiàn)《北京單價(jià)地王，中海解題了》）

所謂的“行列式兵營(yíng)排布”，花姐認(rèn)為不是軟墊，倒覺(jué)得很有特色，比梅花樁式的點(diǎn)狀布局好多了，起碼沒(méi)有角煞額問(wèn)題。

在海淀的低密頂豪里，老盤圓明天頌，在售盤香山樾、印香山，都是這種布局。

中海樹(shù)村地塊過(guò)于狹長(zhǎng)，怎么辦？

那干脆分成南北兩個(gè)區(qū)，北區(qū)是5層疊墅，南區(qū)是5-6層洋房，中間是會(huì)所、中軸線。

按照銷冠100推測(cè)，疊墅分上中下三疊，面積分別約為380平米、400平米和460平米；洋房面積為196平米、220平米和260平米。

這只是推測(cè)而已，具體還是要等官方版。

順著南北分區(qū)的思路，它設(shè)置兩條消防通道，各有一個(gè)回車場(chǎng)。

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，除高層民用建筑外，數(shù)座一、二級(jí)耐火等級(jí)的住宅建筑，當(dāng)建筑物的占地面積總和不大于2500㎡，可成組布置。

于是，中海地產(chǎn)采用局部成組布置，分成6組：

具體為：1#和3#，2#和4#，5#和7#，6#和8#，9#和11#樓以及10#和12#，每組占地面積均小于2500㎡；13#和14#緊挨消防通道；15#、16#通過(guò)樹(shù)村東二路和街坊路，來(lái)做消防救援場(chǎng)地。

這個(gè)規(guī)劃，堪稱神來(lái)之筆。（更多內(nèi)情加花姐微信：louhuar007）

它帶來(lái)的好處是，減少了消防車道的占地面積，樓棟間的道路只設(shè)計(jì)了2.5米寬，至少多出了4條橫向、1條貫穿南北的1.5米寬綠地。

二、巧用街坊路和樓體圍墻

麻雀雖小，五臟俱全。

受制于樹(shù)村地塊的參數(shù)，如何裝下應(yīng)有的配套呢？

地王，寸土寸金，中海地產(chǎn)巧用設(shè)計(jì)，沒(méi)有浪費(fèi)一寸土地。

1、圍墻

西面是大馬路，樓體距離圍墻約2米至3.26米；北距最小值3.12米；東面是防護(hù)林，用山墻與圍墻相結(jié)合圍合——意思是，墻體就是圍墻的一部分。

但，花姐沒(méi)有看到南面的完整圍墻，只有在15#和16#西南角看到一小截。

中海地產(chǎn)表示，“本項(xiàng)目南側(cè)圍墻設(shè)計(jì)方案已考慮對(duì)北側(cè)建筑影響，后續(xù)將深化設(shè)計(jì)方案”。至于怎么深化，屆時(shí)看最終的圖紙。

2、街坊路

中海樹(shù)村項(xiàng)目南面有一條東西向的街坊路，長(zhǎng)約170米，寬15米，約2550平米。

它納入了土地出讓。

中海在街坊路的地下挖了車庫(kù)——沒(méi)說(shuō)有幾層，單層面積約1000平米。這種做法，通州縵云ONE也出現(xiàn)過(guò)，街坊路部分底下是挖空的。

按照規(guī)定，街坊路是城市道路的一部分。中海方面表態(tài)，“街坊路對(duì)外開(kāi)放，車行人行均可”。

但在朝陽(yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、金茂滿曜，街坊路會(huì)變成步行街，甚至?xí)忾]。（詳見(jiàn)《化解街坊路，金茂和中海有神來(lái)之筆》）

3、電動(dòng)非機(jī)動(dòng)車停車位

有群眾發(fā)現(xiàn)，中海樹(shù)村項(xiàng)目的圖紙上沒(méi)有標(biāo)出電動(dòng)自行車停車位，這可是必備的設(shè)施——每戶2輛（含自行車）。

如果再細(xì)心一點(diǎn)，加上有點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)常識(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)停車位，就設(shè)置在16#底下。

在地塊最南面的中間位置，有一個(gè)人行出入口，西邊有一條非機(jī)動(dòng)車坡道。

中海地產(chǎn)答復(fù)，電動(dòng)非機(jī)動(dòng)車停車位位于16#樓負(fù)一層。花姐溫馨提醒，買這棟樓的人，須看清楚這一點(diǎn)。

4、歸家動(dòng)線

中海樹(shù)村項(xiàng)目16棟樓，清一色的采取北入戶。

一般而言，絕大多數(shù)小區(qū)最北樓棟，是南入戶。這樣可以節(jié)省占地面積，樓棟可以緊挨北面的圍墻。

中海地產(chǎn)反其道而行，在如此密的小區(qū)，寧愿"浪費(fèi)"最低3.12米的間距，選擇北入戶。

這實(shí)現(xiàn)是有點(diǎn)奢侈。

理由有兩點(diǎn)：A、讓疊墅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)統(tǒng)一；B、北側(cè)紅線外規(guī)劃為園林綠化，業(yè)主歸家體驗(yàn)更為舒適。

花姐覺(jué)得，第一個(gè)理由才是重點(diǎn)。（更多內(nèi)情，加花姐微信：louhuar007）

5、車庫(kù)

中海樹(shù)村項(xiàng)目的地下挖得深。

8棟洋房的負(fù)12.75米，地下三層；8棟疊墅地下負(fù)9.95米，地下兩層。

洋房地下的層高3.6-4.35m，地庫(kù)范圍為地下二層——是第二層、還是有兩層？第一層應(yīng)該是和首層住宅的下躍空間，層高4.1-4.75m。

疊墅的地下空間，應(yīng)該是被每戶瓜分了，可以通過(guò)電梯直接從地下車庫(kù)入戶。簡(jiǎn)而言之，戶戶有通電梯的地下室。

6、大門

中海樹(shù)村項(xiàng)目的大門，小而雅。

它有兩個(gè)特色：A、大門兩側(cè)的景墻很厚；B、大門景觀廊架挑檐是個(gè)大弧形。

景墻不計(jì)綠地率，大門裝飾挑檐不計(jì)容積率。但它的高度沒(méi)有標(biāo)出，預(yù)計(jì)和大門P1一樣高：6米。

在大門的北側(cè)，有一塊“設(shè)備通風(fēng)百葉”，其底下為空調(diào)設(shè)備。沒(méi)披露它的高度，但至少對(duì)8#西端戶有點(diǎn)噪音影響。

三、樓間距比：洋房?jī)?yōu)于疊墅

從圖紙上看，中海樹(shù)村項(xiàng)目樓棟排得很滿。

但這只是平面圖，如果不認(rèn)真對(duì)比，很難看出真相。一切用數(shù)字說(shuō)話，可看一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：樓間距比。

花姐在疊墅區(qū)和洋房區(qū)各選了一個(gè)參照系。

先看疊墅區(qū)的8#和4#。

8#為4-5層退臺(tái)產(chǎn)品，5F高度15.3米，距離北面6#為25.05米，樓間距比為1.64；4F高度12.65米，間接20.8米，樓間距比為1.64。

再看洋房區(qū)的14#和12#。

14#為5-6層退臺(tái)產(chǎn)品，6F高度18米，距離北面12#為32.65米，樓間距比為1.81；5F高度15.3米，間距27.35米，樓間距比為1.79。

按照設(shè)計(jì)規(guī)范，板式建筑樓間距比最低為1.7。由此可見(jiàn)，洋房的建筑空間感很好，疊墅稍遜風(fēng)騷。

四、海淀首個(gè)戶內(nèi)挑空好房子

海淀，是北京好房子政策下的最后堡壘，對(duì)贈(zèng)送面積，是有禁忌的。

但中海地產(chǎn)做了小小的突破，在海淀樓市首次設(shè)置了戶內(nèi)挑空。

1、明確不設(shè)陽(yáng)臺(tái)

去年10月份，海淀區(qū)頤海澐收到報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)。當(dāng)時(shí)，有群眾表示，" 強(qiáng)烈反對(duì)該項(xiàng)目有陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值。"其實(shí)，它壓根就沒(méi)有設(shè)置陽(yáng)臺(tái)的想法。

從那次開(kāi)始，北京樓市興起了一股舉報(bào)、投訴、反饋意見(jiàn)之風(fēng)，主要是針對(duì)新盤的陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，是否會(huì)封閉。

時(shí)至今日，海淀區(qū)沒(méi)有打開(kāi)“好房子陽(yáng)臺(tái)”之門。

即便是像中海樹(shù)村地王，也不得不承諾：未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里空間。

沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，會(huì)不會(huì)有退臺(tái)式露臺(tái)贈(zèng)送呢？

中海樹(shù)村的每棟樓的頂層，為退臺(tái)設(shè)計(jì)。中海方面表示，北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將與物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

有無(wú)露臺(tái)，它沒(méi)有給出明確的答復(fù)。

2、明確有戶內(nèi)挑空

中海樹(shù)村項(xiàng)目沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，但明確設(shè)置了戶內(nèi)挑空。

它引用了北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》3.1條款，“鼓勵(lì)戶內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間”。

通高躍層的室內(nèi)空間，這正好對(duì)應(yīng)中海樹(shù)村的疊墅，尤其是下疊，可以在客廳位置挑空。

不過(guò)，有關(guān)戶內(nèi)挑空，高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則給出的概念很寬泛。

稍晚出臺(tái)的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，明確指出，允許套內(nèi)面積超過(guò)140平方米的住宅，在起居室設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不超過(guò)套內(nèi)建面的25%且不大于50平方米的。

但是，海淀不屬于平原多點(diǎn)地區(qū)。因此，這個(gè)新政不適用。截至目前，應(yīng)用平原多點(diǎn)好房政策設(shè)置戶內(nèi)挑空的，只有大興新城的興創(chuàng)沐春墅。（詳見(jiàn)大興新城，公開(kāi)封陽(yáng)臺(tái)了）

這一次，中海樹(shù)村項(xiàng)目設(shè)置戶內(nèi)挑空，在海淀樓市首開(kāi)好房子風(fēng)氣之先。

花姐相信，保利半壁店雙子座的產(chǎn)品也會(huì)跟隨，在好房子元素上有創(chuàng)新性突破。

3、采光井計(jì)入建筑面積

在每個(gè)單元的疊墅頂上，有兩個(gè)采光井，不是電梯預(yù)留空間。

它的頂部為玻璃頂蓋，僅用于衛(wèi)生間采光，提高戶型舒適度。由于有玻璃封底，它是要進(jìn)入計(jì)建筑面積的。

4、窗井計(jì)入地下面積

16棟樓，每戶首層南向都有兩個(gè)窗井，進(jìn)深1.5m（局部1.2m），這些地下窗井是為了下躍戶型采光，有封閉頂蓋，計(jì)算地下面積。

五、向"天地"借了空間

中海樹(shù)村項(xiàng)目層高18米、實(shí)際容積率1.955，樓面價(jià)又突破10萬(wàn)+，要做什么樣的產(chǎn)品，才能匹配它的的地段和地價(jià)。

中海地產(chǎn)決心打造自己的燈塔。

如果按照常規(guī)思路，建筑限高18米，每層只能做到3米，至多通過(guò)坡屋頂?shù)拈芸谕迭c(diǎn)高度，單層也只能做到層高3.1米。

這與海淀朱房村的建發(fā)海晏沒(méi)法比。它的層高以3.2米起步（183平米戶型），218平米戶型層高為3.4米，340平米樓王層高3.6米。

作為后來(lái)者，中海樹(shù)村項(xiàng)目怎么辦？它決定向地下和地上借空間。

在答復(fù)反饋意見(jiàn)時(shí)，中海地產(chǎn)表示，本項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺(tái)地景觀做下沉設(shè)計(jì)，通過(guò)截水溝及提升排水解決倒灌問(wèn)題。

它明確了首層會(huì)做下沉設(shè)計(jì)，有可能疊墅和洋房都會(huì)采用。

一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，它的首層到底會(huì)下沉多少呢？

拿疊墅舉例，銷冠100做了一個(gè)推測(cè)版本，認(rèn)為它的下疊首層會(huì)下沉0.7米。

按照?qǐng)?bào)規(guī)圖的尺寸，2F高度為5.85米，有了下沉之后，下疊首層變成3.4米、二層為3.15米。

4F高度為12.65米，中疊在3F，層高3.4米；地上4、5層為上疊，首層為3.4米，二層3.15米——向閣樓借了0.5米。

如此一來(lái)，中海樹(shù)村項(xiàng)目疊墅的的三疊，首層都是3.4米高，直接對(duì)標(biāo)海晏。加上樹(shù)村有戶內(nèi)挑空、疊墅產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。

建發(fā)海晏也是一個(gè)表現(xiàn)非常出色的項(xiàng)目，于2025年6月開(kāi)盤，供應(yīng)403套，已網(wǎng)簽155套，均價(jià)13.6萬(wàn)元/平米，最高單價(jià)為15.99萬(wàn)元/平米，成交金額46億元。

和中海樹(shù)村項(xiàng)目相比，海晏的樓面價(jià)低了7200元/平米。如果參照海晏的定價(jià)，中海樹(shù)村項(xiàng)目的均價(jià)約為14.3萬(wàn)元/平米，疊墅價(jià)格在16萬(wàn)元/平米以上。

花姐點(diǎn)評(píng)：

地王，會(huì)倒逼出好產(chǎn)品。

中海樹(shù)村項(xiàng)目就是個(gè)典型。上海徐匯衡復(fù)全國(guó)地王——樓面價(jià)超20萬(wàn)元/平米，也會(huì)如此。

花姐認(rèn)為，中海地王在產(chǎn)品上至少有兩個(gè)突破：1、在海淀首次應(yīng)用了戶內(nèi)挑空設(shè)計(jì)；2、首次在首層做下沉設(shè)計(jì)。

在北京好房子最后的堡壘海淀，中海勇于破冰，值得點(diǎn)贊。

這是中海地產(chǎn)的一小步，也是海淀樓市的一大步。

一個(gè)好產(chǎn)品的誕生，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是利好。

在打造好房子的道路上，創(chuàng)新永不止步。

最后，花姐期待中海地王旗開(kāi)得勝。