不怵蘇杭！河西中8塊宅地待拍，其中2幅有地王潛質...

近日，蘇州地王再次刷新！7月23日，綠城玫瑰園南側04號地塊經過49輪競價，依舊由綠城拿下，成交樓面價65242元/㎡，再次刷新了去年3月綠城（65022元/㎡）自己創造的江蘇省宅地樓面地價紀錄！

今年上半年，南京雖然也有河西中G28這樣的城市副地王誕生，然而4.5萬/㎡的地價，與剛剛出爐的蘇州雙湖04號地王（65242元/㎡）相比也是相形見絀，與杭州蔣村地王（88029元/㎡）相較更是遠遠不及！

為了這塊副地王，南京盡力了!

當時，河西中G28吸引了綠城、華潤、建發、招商、奧體建設等多家開發商報名。市場也對G28給予厚望，希望拍一個地王出來，提振南京樓市的信心。

最后經過226競價，從上午拍到下午，最終G28被招商以32.04億元成交，樓面價45053元/㎡，僅比南京歷史第一地王紀錄差160元/㎡。

據說G28樓面價拍到4.4萬/㎡的時候，綠城就放棄了。南京想要以連續土拍地王刷新來刺激樓市，目前看是確實難以實現的。

不過，這不意味著南京土地市場選擇了躺平，而是想以集中出讓優質地塊的方式，走量變引導質變的路子。近幾年陷入房荒，幾乎無地可拍的河西中部片區，一下子涌入大量優質宅地，未來一兩年河西中待拍土地將不下于8塊！

新城科技園拿出2幅宅地

這兩年房地產向主城聚集，河西中部拍賣了多塊宅地，還通過規劃調整，調整出一批宅地。其中，新城科技園一次拿出兩幅宅地，分列河西大街兩側。

中勝站南地塊

地塊性質：R2二類居住用地

占地面積：28800㎡

建筑高度：≤80米

容積率：≤2.2

這塊地原來是商辦混合用地，后一分為二，約2/3調整成了住宅用地，調整之后容積率2.2，控制高度由150米修改為80米。

西連河西金融城1-3期，東接新城科技園南北片區，大量城市精英匯聚于此，高端改善需求旺盛。

2.2的容積率決定不是低密建筑，上市后大概打造18F小高層四代宅，戶型面積不會朝著豪宅的方向去，大概就是140-200㎡的范圍，定位職場精英需求。

緊靠地鐵10號線中勝站，周邊有龍湖天街、明基醫院等，河西中部配套很完善。一路之隔便是網紅街區：西城夜未央。

新城科技園地塊

MCe030-27規劃管理單元圖則修改，擬修改地塊東至西城路、西至鐘鼎雅居小區、南至楠溪江東街、北至富春江東街，用地面積約0.89公頃。

調整后，容積率1.5，建筑密度≤30%，限高35米。這塊地位于新城科技園北側片區，與中勝南地塊隔著河西大街斜角相望。

地塊緊鄰越秀和樾府、保利云際，目前云際的二手房成交價5-5.5萬/㎡，和樾府尾盤價格也就5.5萬/㎡左右，未來新地塊產品價格預計也在5.5-6萬/㎡的范圍。

這塊地的容積率僅1.5，但面積實在是有些小了，估計也就3-4棟沿西城路縱向排開，2棟洋房+2棟小高層就頂天了，還是那句話，戶型上限200㎡比較合理。

目前新城科技園的兩幅宅地都是空地狀態，沒有建筑殘留，且十分方正。在剛剛結束的土地推介會上也做了著重介紹，相信很快就能掛地出讓了。

蒼山路13號宅地

就在最近，南京規劃網站公示《建鄴區蒼山路地塊效果評估報告公示內容》，明確河西中部蒼山路以西13號地塊已經滿足上市要求，詳細位置在積賢街與蒼山路交叉口西南側。

這塊地占地面積約為12020㎡（約18畝），面積不大，與旁邊的丹荔云府（13972.4㎡）相當。丹荔云府打造5棟13-17F小高層+1棟8F洋房，蒼山路地塊估計也差不多是小高層+洋房的配置。

應天大街北側-河北村800余畝剩余地塊，資質優越、規模龐大，是河西中部宅地集中待開發區域。此前容積率規劃基本在2.4-2.6之間，隨著丹荔云府成功出讓，降容出讓是基本趨勢，后續土地（包括蒼山路13號）容積率估計不會超過1.8。

綠博園板塊還有一塊高質量宅地待出讓

該地塊（01-12）位于金陵月華北側，也是由商辦地塊一分為二修改規劃獲得！

地塊性質：R2二類居住用地

占地面積：34720.45㎡

容積率：2.2

建筑限高：80米

該地塊的容積率比G28的1.8，高出不少，未來想做多低密的產品，比較困難，估計會和金陵月華產不多，16-18F建筑為主，搭配部分10F建筑。

根據規劃，河西中G28項目共建19棟四代宅，包括9棟3F墅廳洋房、4棟7F洋房、3棟16F小高層以及3棟22-23F高層。戶戶帶露臺，7F以上樓棟全部首層架空設計。

G28算是把住宅建筑類型給占全了，說得好聽是多層次迎合市場需求，將區位資源、景觀資源最大利用化；說不好聽，豪宅最看重的圈層被打破，將不同層次的業主柔和在一起，不見得是合家歡的效果......

南京新地王就指著名品城地塊了

去年，河西大街北側騰出2塊容積率2.4的住宅地塊，總用地面積約5公頃，也就是原臺灣名品城地塊。

目前，名品城地塊拆除工作已經完成，但之后就沒有動靜了。

名品城地塊位于河西元通板塊，是河西中配套最為成熟、商業最為繁華、交通最為便捷的地段。周邊全是“高定”：金奧、華采、德基、IFC、國博...

地塊更是與河西豪宅代表——仁恒江灣城隔河西大街相望，沿樂山路向南1公里就是南京灣濱江豪宅區。超絕的地段，注定這塊地將成為土拍市場的香餑餑。

這塊地遲遲不上市，大概也是想拍出更高的價格，很有可能是在調整規劃，準備降低容積率。G28沒有登頂，綠博園板塊其他宅地基本沒有拍出更加地價的可能。如此一來，名品城就是目前唯一一塊有資質刷新南京地價的宅地了。

地塊的問題還是有的，如果兩幅地是分開出讓，會所、景觀怎么規劃？面積還是比較小，不適合做頂豪。即便作為同一個項目，中間的市政道路依舊破壞了地塊的完整性，難搞！

另外，09地塊南面緊鄰容積率3.0的辦公地塊，未來可能影響采光，視野受限。

河西北迷你宅地下周土拍

最近一年，河西北真是出了好幾個“日光”項目，瓏樾府、金陵序、丹荔云府，要么是前期蓄客太多，售樓處都不建，房子就被預定完了；要么樣板間尚未公開，首開房源已經售罄。

原因無他，河西北部是真的沒有宅地了，想做住宅得想辦法摳出新地塊來。這不G47這種邊角料地塊也給整出來了。

NO.2025G47地塊

地塊四至：東至現狀，南至漢中門大街，西至清江路，北至現狀

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：4216.01㎡

容積率：1.01＜Far≤2.2

建筑高度：≤60米

起拍總價：2.81億元

起拍樓面價：30296元/㎡

地塊周邊全是河西早期住宅，房齡基本都在20年以上，區域換房需求旺盛，確實不愁賣。

地塊形狀還算方正，但確實太小了，出讓面積4216.01㎡、容積率2.2，即便戶型面積控制在140㎡的水平，那也就七八十套房源，2棟20F住宅樓的樣子。

小社區的弊病，如物業維護、設備更新等，不會因為升級到四代宅而減少，相反會變得更多，光一個露臺維護就是大問題。

結語

從某種角度上說，招商河西G28項目能賣到什么樣的價位，去化是否理想，直接關乎后續地塊出讓情況。

如果G28定價高且賣得好，那么名品城地塊就很有希望刷新地價，新城科技園宅地也能拍出好的價格；若是G28表現平平，那一切都只能回到湊合的狀態。終究還是終端市場決定一切。

產業園地塊、管委會地塊，去年就鬧著要出讓，為何現在沒消息了？究其原因，估計是被中建合璽東方慘淡的銷量給潑了一盆冷水。中建去年領銷許的1棟，大半年過去就賣2套，也是沒誰了。

作為中建合璽東方的好鄰居，管委會地塊可不得謹慎、謹慎、再謹慎嘛！！