北京樓市，一股隱形力量爆發

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

7月的京城樓市，剛改盤站到了C位。

上周末，來自通州八里橋的朝棠攬閱開盤首推，上演了一場“千人搶房”的久違場面。

官方海報稱，開盤勁銷18.6億元，去化達到近9成。據說，69平米三居開盤即一掃而光，供不應求。

同樣，距它37公里開外的石景山首鋼璟悅長安，在本月初開盤，僅一周后便以網簽50套，登上了全北京商品住宅周榜套數TOP1。

這兩個一西一東，同在北京南北中軸線邊上的項目，有一個共同特點——都是總價足夠低的好房子。

首鋼璟悅長安6.12萬元/平米的成交價，較預售均價打了85折；部分特殊房源的價格，甚至來到了76折。

而招商朝棠攬閱約5.9萬元/平左右的成交價，將它的上車門檻，卡在了400萬元出頭。

它們的熱銷，代表著剛需盤在當下的京城樓市，仍是不可或缺的重要力量。

事實上，當下的京城樓市，正呈現出愈加明顯的啞鈴狀。

一方面，頂豪的稀缺性讓高凈值人群一出手，只買最貴、最大的房子，導致上半年單平米價格10萬+的項目，幾乎全部表現亮眼。

另一方面，對剛需購房者而言，相比地段，似乎到位的價格加上好房子基因，才是撬動其置業的最大動力。定位剛改且總價便宜的一些項目，同樣表現不俗。

是頂豪和剛需，共同托起了京城樓市的信心。

今天，花姐就列舉幾個當下定位剛需，且帶有陽臺的在售項目，來看看它們的表現。

一、城建順義“三兄弟”

在北京順義區，有三個兄弟樓盤：芳華里、青年ONE和星悅時光。

從股權關系上看，它們最終都是隸屬北京城建旗下的項目。

在北京尚未出臺好房子政策前，這三個項目就在順義，開啟了送面積的先河。（詳見《北京城建順義三兄弟：誰在背刺？》）

其贈送手段多樣，包括陽臺、設備平臺、挑空、飄窗不等，綜合下來，它們的實際得房率，最高能突破100%。

面積段位上，它們都側重于剛需，起步戶型70平米起，主力戶型在80-100平米段位。

其中住總青年ONE72平米戶型，在朝棠攬閱69平米未誕生前，是北京樓市最小三居的紀錄保持著。

參考當下的市場環境，順義“三兄弟”的整體表現尚可。最優秀的當屬青年ONE，三個盤中，體量最小的它，目前已接近售罄。

來看看它們的網簽數據：

截至目前，住總芳華里供應574套，網簽209套，成交均價3.92萬元/平米，網簽金額7.68億元，去化率36.41%。

住總青年ONE供應444套，網簽429套，成交均價3.26萬元/平米，網簽金額12.27億元，去化率96.62%。

星悅時光供應1058套，網簽287套，成交均價3.38萬元/平米，網簽金額8.37億元，去化率27.13%。

二、中建T5未來住區

對很多南城的剛需購房者而言，中建T5未來住區其實是一個很不錯的選擇。

雖離主城區稍遠，但位于大興機場北側的國際航空社區，不僅身處北京南中軸線上，還是整個臨空經濟區的核心板塊。

目前，臨空經濟區已規劃了中央公園，未來包括商業、教育、產業園等，也將逐步建立。

從中建T5未來住區出發，到達南三環宋家莊的車程，只需35分鐘。

最關鍵的是，中建T5未來住區無論從品質、贈送及價格上，都足夠有競爭力。

它占地面積1.9萬平米，規劃建面3.8萬平米，除了7棟住宅樓，還有7600平方米的其他類型建筑，包括幼兒園、托兒所、文化驛站、室內體育場等。

中建T5未來住區是國內首個，在部分樓棟上采用了CMC裝配式商品住宅項目。

何為CMC裝配式？簡單說，這樣的項目不僅節能環保，在降噪、隔音、采光、控溫、凈水等方面，更是領先于當下其他建筑模式。

戶型上，中建T5未來住區從70平米兩居到140平米四居，共有8個面積段位，主力戶型為70平米至100平米的兩居和三居，占比近80%。

它贈送手段主要分為內嵌陽臺、奇偶陽臺，以及設備平臺，尺度均不小。

100平米以下戶型，全部標配了進深1.5米的內嵌陽臺，南向打通；北面則有進深1.2米的設備，全部贈送。

120平以上戶型，南向變成了進深2.1米的奇偶式陽臺，全部贈送；北面進深1米的設備平臺，至少有一處相贈。

整體下來，中建T5未來住區的實際得房率，可達到95%左右。

在花姐印象中，中建T5未來住區的價格，可謂當下京城最便宜的好房子項目。

它目前的成交均價為2.51萬元/平米。若按此計算，首付不到27萬元，即可在北京擁有一套帶陽臺的兩居室。

綜合來看，雖然中建T5未來住區位置偏遠，但低價高品質讓它成為剛需盤中，不易被發現的金子。

三、城建國譽燕園朗潤

國譽燕園朗潤更容易被人形容成國譽燕園二期。

這個緊挨西北六環內環的剛需項目，在6月底剛剛取得了預售許可證——距離它的拿地時間，過去了362天。

由于北京城建拿地后的拖沓，讓朗潤一不小心等來了好房子時代，擁有南北雙陽臺。

它的戶型從67平米兩居起步，到134平米四居，共5個面積段位。主力戶型為88平至104平三居，占比達到近7成。

朗潤目前取證的只有東區12棟住宅樓，共828套房源，預售價在3.72萬元至4.08萬元/平米。

這個預售價，與一期相仿。

一期于2022年5月拿地，底價22.6億元；朗潤2024年7月初拿地，底價19.86億元。它們的樓面價，都在1.3萬元/平米左右，指導價同樣為3.9萬元/平米。

截至7月21日，一期供應1788套房源，網簽1099套，成交均價3.3萬元/平米，網簽金額34.648億元，去化率61.46%。

這表明，朗潤的入市，將與國譽燕園一期剩余689套房源，產生不可避免的競爭。

同室操戈下，朗潤擁有一期沒有的陽臺等贈送手段，它能賣得比一期好嗎？（詳見《北京城建，沒法拖延了》）

四、龍湖觀萃

作為全國首個帶方案入市的好房子樣本，龍湖觀萃擁有陽臺（奇偶）+首層架空+風雨連廊等好房子元素。

它占地面積4.13萬平米，建筑面積9.34萬平米，容積率2.6，規劃15棟6-18層住宅，857戶。

戶型上，龍湖觀萃從77平米兩居到129平米四居，共有4個面積段位。其中主力戶型為93-95平三居，占比超過一半。

它于2024年9月6日取證。截至目前，網簽449套，成交均價5.62萬元/平米，網簽金額25.86億元，去化率52.39%，地價覆蓋率83.6%。

龍湖觀萃目前77平米兩居和129平米四居，已基本進入尾盤狀態，主要可售的戶型集中在102平和108平三居上。

不過，隨著上月越秀地產聯合貝好家、北京城建、未來科學城，以23.95億元底價摘得北四村雙子地塊后，龍湖觀萃迎來了一個背刺者。

盡管二者都擁有好房子基因，但北四村地塊在產品的升級迭代上，要更優于龍湖觀萃。

最關鍵的是，它們的樓面差價達到5800元/平米，這也就意味著，北四村地塊在售價上的空間，遠強于龍湖觀萃。

如何加快去化腳步，將是龍湖觀萃近幾個月最迫切的事情。

五、招商云璟攬閱

這個位于通州梨園的剛需盤，在今年上半年的京城樓市，出盡風頭。

2024年10月23日，招商蛇口以9.92億元的底價，拿下云璟攬閱地塊，折合樓面積2.86萬元/平米。

它的占地面積1.6萬平方米，建筑面積3.47萬平米，容積率2.17。規劃了12棟5-16層的住宅，共367戶。

戶型上，招商云璟攬閱從79平米兩居到128平四居，共4個段位。主力戶型為79平米和89平米三居，占比達到約65%。

今年3月，云璟攬閱開盤賣出208套，推盤去化率90.43%，銷售總額達11.46億元。

截至目前，半年不到時間，它網簽210套，成交均價5.85萬元/平米，網簽金額11.8億元，去化率57.22%，已收回拿地成本。

招商蛇口在它身上，可謂賺得盆滿缽滿。

正是云璟攬閱的熱銷，讓招商蛇口開始持續深耕通州樓市，于今年4月份力挫群雄，以27.082億元、溢價16.28%，拿下朝棠攬閱地塊。

而看到了剛需改善的魅力，在朝棠攬閱身上，招商蛇口更是創造了69平米三居、101平米四居的新京城樓市紀錄。