都說市場不好，但白云殺瘋了

馬上又到6.30，亮半年成績單的時候。

總體數據，懂的都懂，但今年的市場，恰恰是考驗區域真實含金量的時刻。

盤一盤中心六區的數據，今年上半年，白云拿下了榜一，而且是成交面積、成交套數雙榜首。

有點意外是嗎？

進一步看土拍市場。

今年上半年，白云是廣州土拍市場最熱的地方，沒有之一。

溢價率最高、參拍房企數量最多，廣州本土/外地、國央企、混合制以及民企全部包圓了。

包括在6月27日，白云又掛出了一宗地宅地——白云龍歸街六片山西側地塊。

據我們了解，這宗地已經有房企兜底，而且是一家令人意向不到的的組合。

而6月30日競拍的白云區槎頭車輛段（一期）地塊，也已經有一家國企兜底。

不難看出，在這種市場環境下，白云反而出現一股難得的韌勁。

白云的韌勁，源自于哪里？

1、強悍的內生購買力，白云很能打

大家都知道荔灣現在很缺貨，但其實白云區域是最缺貨的。

今年上半年，白云區新房供應量2471套，但成交量高達3548套，供應缺口達到1077套。

把越秀排除后，白云和荔灣是中心六區真正供不應求的市場，并且白云的供應缺口遠超荔灣區（281套）。

即便把新地塊加上，實際補充貨量估計還是跟不上需求。

白云衡器廠地塊，即越秀云萃僅有391套，6月28日開盤，當日日光，賣掉了1棟樓，去化102套。

越秀嘉禾望崗地塊，僅有4棟高層，貨量也不多。

白云購買力之強悍，不僅僅是供不應求那么簡單，應該說是穩定度高。

白云常年是廣州人口第一大區，本地有大量電商、批發市場等產業，造富效應非常強大。

所以，白云的內生性特別強，本地的購買力很難被虹吸或者轉移。

單憑這兩點，已經能讓很多房企買單了，畢竟現在購買力才是硬通貨。

新增購買力預期，白云也不缺。

一個是地鐵利好。

6月29日新開通的12號線西段，貫通白云中西部，把白云新城和灣區新岸鏈接起來，新市墟也將告別地鐵盲區。

今年全運會前，14號線二期（廣州火車站-嘉禾望崗站）即將開通，打通設計之都三期和西擴區。

2026年，18號線北延段也將開通，白云大道以北地帶，將能直達天河。

這幾條地鐵，相當于把白云主要區域縫合起來，并且通達度直線提升。

另一個是舊改。

5月23日，灣區新岸羅沖圍片區面向全球征集高水平設計方案，規格極高，實際上已經向新中軸南段看齊。

其他的，包括黃邊、三元里、夏茅、蕭崗也一直有新消息，沒有停下來。

地鐵和舊改，一個直接搬來購買力，另一個引導產業和配套升級，讓人口留下來。

2、降地價、減公配，提供市場新思路

最近是新舊規換擋期，很多房企都在觀望，既然不給得房率，那么地價能不能調整呢？

我們能看到的是，白云，正在提供一個優化思路。

1）降容積率、降規模，減少拿地總價

2）適當減少公配規模，降低配建成本

3）對齊好房子標準，迭代性產品

6月中旬，設計之都三期地塊調規，整體容積率優化到2.5，部分公配適當調整。

調規后，地塊總建面從原來規劃的14.6萬平減少到11.5萬平，減少了3.1萬平。

如果還按此前的2.4萬/平起拍樓面價計算，拿地總價大約會減少7.47億。

公建規模調整后，成本估計能砍掉數千萬。

當然，幼兒園、社區公共管理中心、農貿肉菜市場這些核心配套是保留的，前提是不影響日常生活。

而整體降價減配后，總成本將減少接近8個億。

而且，產品也對齊了好房子標準，低密+迭代產品，對買家的吸引力會更大。

同時，設計之都三期地塊，確定性已經很高了，開發條件也很成熟。

幾個重點：

1）緊鄰設計之都園區，已有大量的產業人群、成熟商業配套

2）名校在旁，96班制的九年制公辦華中師范大學白云學校已經開工，預計明年9月前建成

3）地鐵開通，14號線二期預計今年全運會前貫通

4）連片發展的新增量，黃邊舊改已經孵化出中建白云之星，設計之都西擴區加速開發

| 設計之都實景

6月14日，中建白云之星開盤，推出128-143平四房，單價4.3-5.7萬/平，首推192套，當天去化130+。

作為一個改善盤，銷量很可以了，也證明了片區購買力。

| 中建白云之星開盤現場

所以，設計之都三期地塊，也是有市場機會的，更低密度、更新產品，可錯位配置剛改路線，吸引本地及地鐵沿線買家。

當然，白云的動作，不止是針對設計之都三期地塊。

我們之前提過的齊富路北側地塊、政通路西側地塊，也會陸續有調規動作。

1）齊富路北側地塊，容積率將從3.5降到3.0

2）政通路地塊，容積率將從2.0降到1.5

齊富路北側地塊和白云新城核心區僅一路之隔，培英中學和省實均在附近，還有蕭崗舊改的增量。

關鍵是地塊體量不大、片區供應量稀缺，風險可控，需求量大。

齊富路北側地塊用地面積約1.37萬平，這次調規后總建面將從4.78萬平降低到4.11萬平，總價相對更低。

而整個白云新城，已經有4年沒有供地了，片區清一色大戶型豪宅，二手豪宅能賣到10萬+/平。

所以，齊富路北側地塊很可能會是白云新城富人置換的核心選擇，結合地塊所在地段和素質，完全可以錯位配置。

比如說，設計T4、T5的產品，剛改總價超配白云新城千萬豪宅享受，高層也能直接對望整片白云山，視野非常震撼。

至于政通路地塊，為三元里舊改的首期融資住宅地塊。

調規后，地塊將是中心區難得一見的低密度產品，1.5容積率，搭配麓湖公園和白云山景觀，非常宜居。

而且，近期三元里舊改的動作也在明顯提速。

配合廣州火車站片區的一體開發，整個板塊的城市界面、配套、產業還會有質的躍升。

總之，下半年，白云還要繼續往前沖，還想了解更多消息，加拆神助手。