城市住房產品力變化 | 探索“家”

編者按：推開一扇門，有人看見三代同堂的煙火，有人撞見獨自拼湊的晨昏，有人在精裝樣板間描摹未來，也有人從老照片打撈褪色的屋檐。“家”從來不是千篇一律的鋼筋水泥，而是無數種生活形態的容器。在本系列中，我們將從不同視角、不同錨點來探索和還原不同人眼中的“家”。

在西安工作一年后，程超決定將家從北京搬到西安。

程超是一家房地產企業的中層員工，因工作需要，他經常在不同城市間調動，妻子和兒子一直居住在北京。

2023年底，他被派駐到西安的項目工作。最初，程超并未計劃在西安長期居住，但在參與公司開發的第一個項目后，他開始動心。一方面，西安的房價低于北京，但住房品質遠超北京，搬到西安能顯著改善居住條件；另一方面，定居西安可以一勞永逸地解決孩子的教育問題。

長期以來，長三角和珠三角城市的住房品質領先全國，但近年來，重慶、成都和西安等西部城市的住房品質快速提升，這也是程超決定搬到西安的重要原因之一。

在程超看來，區域和城市間住房品質產生差異的原因較為復雜，主要可以歸結為三方面：一是氣候因素；二是政策因素；三是成本因素。其中，政策和成本因素起到了決定性作用。

決定搬家

程超在北京的住所是一套次新的兩居室，位于高層建筑，得房率約70%。一家三口居住尚可，第二個孩子出生后，三代同堂便顯得擁擠。

在決定搬到西安前，程超曾將天津作為備選地，這也是許多在北京工作的外地家長的選擇。十年前，他的妻子通過人才引進政策將戶口遷至天津，他也多次利用閑暇時間到天津看房。

程超表示，去天津主要是為了孩子上學，但天津學區房價格普遍較高，與北京不相上下；而價格合適的區域，學區又難以令人滿意。因此，盡管他多次看房，卻始終猶豫未決。

在西安工作一年，程超不僅參與了自己公司的幾個項目，還接觸到其他開發商的項目。他最大的感受是，西安住宅在規劃設計上“大膽創新”，一些在北京幾乎無法落地的設計，在西安卻十分常見。

以程超所在公司開發的項目為例，通過優化設計方案，套內使用面積可提升約10%；此外，還贈送12平方米的陽臺、20平方米的露臺、全部飄窗及約5平方米的地下儲藏空間。而北方其他城市的住宅大多沒有露臺，陽臺和飄窗通常只贈送一半面積。

程超所在項目的亮點還體現在布局上。社區通過樓棟和風雨連廊形成多個相互獨立的空間，整體類似四合院布局，同時通過園林、道路等配套設施將社區融為一體。

程超認為，西安約3萬元/平方米的住宅項目，在房屋品質、舒適度、綠色建筑標準、科技應用、園林綠化及商業配套等方面，甚至超越北京10萬元/平方米以上的豪宅。“北京的房子貴主要是因為地段，西安的房子貴則是貨真價實”。

程超的兒子將于2026年下半年上初中，需在2025年下半年解決轉學問題。對比天津和西安后，他決定定居西安。一方面，西安的居住和教育成本更低；另一方面，他無需與妻子分居，且在西安有更多熟人。

目前，程超在西安的房子已裝修完畢，2025年下半年，孩子六年級即可轉學至西安。程超算了一下，對應同等水平的學校，西安的房價比天津低三分之一至一半。

程超也清楚，西安在很多方面不如北京，一線城市的孩子能接觸更前沿的事物，在認知和專業知識層面幾乎無可替代。但他坦言：“在北京只能做北漂，在西安可以做市民。”

近年來，從北京、上海、深圳等一線城市回流至杭州、成都、西安等二線城市的人群不在少數。經濟觀察報采訪的多位人士都認為，回到二線城市后，居住條件改善最為顯著。

差異背后

像程超這樣感受到不同城市住房品質差異的人不在少數，他將這些差異歸結為氣候、政策和成本三方面，這也是多數房地產從業者的共識。

龍湖產品策略負責人林仕聰認為，區域和城市間住宅產品差異拉大是一個復雜而長期的過程，首要因素是氣候。華南、華東以及成都、重慶等地因氣候較好，可設計大陽臺、大露臺和更通透的大窗戶，視覺上更舒適。

但北方城市的消費者選擇住房時，首要考慮保暖和防沙塵暴。大陽臺、大露臺和大窗戶在冬季使用率低，反而因積雪、沙塵暴和寒冷帶來困擾，且存在安全隱患。林仕聰表示：“這是現實因素，必須承認。”

程超也持類似觀點。他提到，北方冬春季風大，盡管技術手段可實現保暖和隔風，但大陽臺和大露臺挑空，若進深過大，長期受寒風侵蝕，易因年久失修產生風險。

出于安全考慮，北方多數城市在審批規劃設計時，對大陽臺、大露臺等配置較為謹慎。尤其在當前規劃審批終身負責制下，即便在“好房子”政策推動下，類似設計標準的突破空間有限。

林仕聰表示，北方城市的審批更嚴格，建筑風格和氛圍偏冷峻；而華東、華南及成都、西安等地對房地產管控較靈活，鼓勵地庫架空和生態陽臺等改善居住條件的措施。

一位曾在多地擔任項目負責人的房企人士指出，南北方在底商審批上也有差異。南方城市一至二層、甚至三四層作為公共配套的情況較為常見，既豐富了配套，又避免商鋪遮擋低層住戶采光；北方城市多要求住宅與配套分開，一二層商鋪滯銷普遍。

此外，政策差異還體現在陽臺、設備間和飄窗等空間的計容面積上。成都和西安等城市此類空間不計入容積率，而北方城市通常計入一半甚至全部。

程超認為，除氣候和政策外，開發商對成本的考量也是區域和城市間住房差距拉大的重要原因。在過去“競地價限房價”時代，開發商難以投入更多成本改善居住條件。

以售價10萬元/平方米的項目為例，北京某項目樓面價超6萬元/平方米，成都不到3萬元/平方米；且北京的建安成本高于成都。

在這種情況下，成都的開發商可投入更多資金用于大層高、生態陽臺、入戶花園等改善居住環境的配套。

改善與分化

程超兒時居住在筒子樓，更像宿舍，缺乏獨立廚房、衛生間和起居室。那是他祖父母時代的福利分房，留給他深刻記憶。

房改時，程超正上初中，他與父母住在一套如今被稱為“老破小”的兩居室，面積不足60平方米。雖有獨立衛生間和廚房，但面積狹小；客廳無窗戶，面積比臥室還小，僅能擺放一張飯桌。

參加工作后，程超在北京的第一套房也是“老破小”，條件略好于老家，但仍簡陋。結婚生子后，因房子太小，2016年換至目前的住所。

在房地產高周轉時代，大多數城市的住房品質一般，除少數房企外，多數開發商缺乏打造“好房子”的動力。隨著房地產回歸居住屬性，市場供大于求，開發商才開始重視產品力。

程超曾在華南和華東城市工作。據他介紹，2008年后，隨著經濟高速發展，一二線城市的富裕群體增加，他們對高品質住房的需求顯現。當時，綠城中國、星河灣等房企主要滿足這一需求。

上述房企人士稱，城市住房條件改善與高收入群體崛起密切相關。高收入群體越多的城市，住房條件改善越快；經濟相對落后的城市，住房改善則較慢。

區域與城市間的住房差距也在此背景下逐漸拉大。上述人士指出，長三角和珠三角的住房品質優于其他地區，主要因為這兩個區域經濟發展水平高，高收入群體規模大，形成了規模化市場。

克而瑞數據顯示，2024年千萬級別豪宅市場中，上海、北京、廣州、深圳和杭州穩居前五，成都以1058套的銷售量緊隨其后。這些城市也是高收入群體相對集中的地區。

成都和西安是近年房地產市場的黑馬。2024年，成都新房銷售面積達1434萬平方米，是全國唯一成交面積超千萬平方米的城市，連續六年位居第一。西安新房成交面積771萬平方米，位列全國第四。

成都和西安等西部城市住房品質的快速提升，與高凈值人才大量流入密切相關，這背后是當地高新技術產業的快速發展，如成都的電子信息產業和西安的半導體產業。

（應受訪者要求，程超為化名）

（作者 田國寶）

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田國寶

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