殺入世界大觀，25年保利第一次出手

攪動樓市風云的保利，又出手了。

就在上午，保利發展付出22.5億總價拿下天河航天奇觀二期（智谷片區AT1003023地塊），名義樓面價約為3.05萬元/平。

扣除配建后，實際可售樓面價約為3.22萬元/平。

這是，今年保利在廣州第一次拿地。

作為市場的風向標，保利發展一舉一動備受關注。

航天奇觀二期項目，位于世界大觀板塊，本身就具備改善豪宅地段，有湖景，有山景，城市界面改善，沒有直面城中村。

環境是優勢，不少改善客群在等。

周邊有觀樾一二三四期、縵云，價格區間7-14萬/平，市場對片區是有價值認同的。

具體來看，幾個重點：

1、道路和世界大觀板塊直接綁定

航天奇觀二期項目和世界大觀的物理距離很近，現在還將直接修建一條聆湖路，將彼此直接連接起來，板塊連片開發。

早在5月11日，官方就發布了聆湖路施工總承包公開招標，施工總工期為127天，也就是4個月左右完工。

開工時間，我們打聽到消息，就在近期，可能最快是6月份。

道路全長約418米，南接黃云路地塊越秀地產配建道路，北止于大觀街，道路等級為城市支路，規劃紅線寬20米，雙向兩車道。

也就是說，通過聆湖路，航天奇觀二期項目可以直達天外智谷24班小學、日月雙湖，也可以通過黃云路暢通整個世界大觀板塊。

這樣一來，世界大觀板塊也能夠真正連片開發，既能做大城擴大影響力，也有利于片區統籌發展，推動功能的整體躍升。

2、學校直接打明牌，確定性更高

而另一方面，學校也將是明牌。

之前就有人問，為什么航天奇觀二期能讀天外智谷？

但大家其實忽略了一個關鍵信息，航天奇觀二期，不屬于新塘街道，而是屬于黃村街道。

同一街道內，位置又這么近，小學、初中能統籌到天外智谷學校，是完全可行的。

此外，天外智谷學校，目前透露出來的學位數量也是相對充足的。

小學部有兩個校區，其中縵云配建的小學今年已經開學，觀樾也正在配建一所24班小學，并且這所小學就在航天奇觀二期項目旁邊。

而初中，由縵云配建，今年正式開學，開8個班，由縵云和越秀觀樾共享。

而且今年的政策還點名了：若有剩余計劃，則面向牛奶廠、聯投文津府、珠江花城、華潤天河等盤招生。

能讀天外智谷九年制學校，對航天奇觀二期項目來說，相當于原地升咖。

主要是兩點：

1）有機會配置到天河最牛區屬學校的教育資源

2）享受世界大觀的圈層資源

|來源：艾莎媽媽

3、升級改造映辰湖，打造保利好生活、好產品、好服務

至于湖水景觀，在市中心本就很難得，有一定的稀缺性，居住屬性也會更強。

航天奇觀這塊地，需要代建的東西不少，包括道路、綠地、河涌、6班幼兒園、服務設施用地等。

當然，最重要的發力點，還是湖居。

掛地文件中列明，項目將會有1.75萬平環湖景觀帶，包括一整段濱水步道、連廊等親水設施，并和南側建筑做好協調，形成連續貫通的南北向景觀和視線通廊。

也就是說，要最大化實現“瞰湖價值”，建設一個湖居生活圈。

我們了解到，保利發展已經把這片湖命名為映辰湖，并將馬上進入配套建設階段。

保利發展的配套兌現能力，其實已經有目共睹。

比如保利天奕，拿地即建橋，把出入交通和通往琶洲會展中心的道路先行解決；保利天曜，營開前也把周邊道路和城市界面來了個升級。

如今，到了保利航天奇觀二期項目，保利又融入了更新的“三好體系”：

好生活、好產品、好服務。

好生活，是提供最好的生活配套和湖居生活場景。

保利發展一拿下航天奇觀地塊，路就來了，九年制學校也有了，已然鏈接到世界大觀的資源圈。

未來映辰湖升級改造，聆湖路串聯太陽湖、月亮湖，將打造天河獨一份"三湖環抱"景觀鏈，一鍵整合湖城資源。

第二個，好產品。

近幾年來，隨著保利珠江天悅、保利天奕、保利天瑞、保利天曜等豪宅盤登場，保利直接把廣州產品力拉升了幾個檔次。

｜保利天曜大門效果圖

更不要說在新規產品上，保利也是先行者。

來到航天奇觀二期，保利會將豪宅基因和新規再度融合，再加上項目的低密湖居基因，有足夠的發揮和想象空間。

航天奇觀二期不僅有湖居條件，容積率也僅約2.07，和世界大觀的低密度保持一致。

第三個，好服務。

保利物業從項目前期到交付的服務力將全面提升。

可以參考保利天瑞的交付標準，是全市少見的交付零差評項目。

到航天奇觀二期項目開放時，保利很可能會再一次迭代，目標是：全維品質、全景展示、全享體驗。

所以，保利發展航天奇觀二期項目的優勢將是：

學校+聆湖路直通世界大觀+微縮版日月雙湖+2.07低容積率湖景+新規零飄窗戶型+保利三好體系。

這個基本面，在天河核心區板塊很有競爭力。

4、全運會前夕，奧體-世界大觀加速升咖

而且，整個項目，還有奧體板塊的新增預期托底，確定性會更高、速度也會更快。

就在近期，十五屆全運會賽事日程定了，開幕式就定在廣東奧體中心。

整個奧體-世界大觀相當于直接變身「廣州城市封面擔當」！

隨著全運會舉行，板塊會繼續“升咖”，未來也可能會有更多國際賽事、頂流演唱會扎堆落地。

借著這股東風，這片區域的建設進度也在明顯提速。

整個奧體中心改造升級，預計6月份完工；悅景路拓寬到四車道，年內即將完工；大觀村舊改也在提速，簽約率達100%...

現在，航天奇觀二期地塊出讓了，這一塊區域也會加速開發，從奧體路到大觀路一體化發展，推動大板塊的擴容升級。

5、預計售價5.5萬/平才能保本

當然，估計很多朋友會關心，同個板塊，航天奇觀二期樓面價3.22萬/平，和便宜也不沾邊，那將來到底會賣多少錢？

我們有一套獨家的成本測算模型，推演到一個合理、安全的價格區間。

做過初步的測算，參考周邊的地價、市場，綜合開發商正常建安成本，再加上航天奇觀本身的高品質配備：

航天奇觀二期項目，至少要賣到5.5萬/平才能保本。

雖然計算方式和數據可能和開發商不太一樣，但是估計也差不了多少。

這么說吧，隔壁的觀樾主流產品，普遍都要7-9萬/平，而三期的大平層，五一更是賣到了14萬/平。

我們整理過數據，目前天河東剛改/改善的新盤，產品力強的新規戶型不多，很多也客群下不去手。

比如預算千萬以下，但是又想換到改善地段的客群，就有點難受，容易糾結。

要么戶型太大，總價太貴，要么是項目入門級產品和門檻都是換房改善，但是獲得感不強。

而保利航天奇觀二期，正好是處于一個錯位良性競爭的市場生態位。

人無我有，你有我優。

為什么值得關注？

1）保利的產品迭代力，非常強。

近兩年，無論是相續入市的保利天瑞，保利珠江天悅戶戶望江，還是琶洲南天奕的低密一字型板樓和實景示范區，市場認可度很高。

| 保利天奕實拍圖

今年，保利還對很多項目都做了全面提升，重點就是盡心盡質、盡善盡美。

所以，經過這兩個月，琶洲南天奕、珠城東天曜的熱銷，把豪宅購買力都炸出來了。

想必相關項目的網簽大家都看到了，這里我就不展開了：

| 保利天奕網簽量

| 保利天曜網簽量

這說明，當下不是市場不好，不是沒有購買力，而是缺少好的產品，好的項目，好的開發商。

2）更為關鍵的是，如果算上還未開售的保利臨江大道項目，冼村舊改項目，在售的天曜、天奕、珠江天悅、都薈天珺等等，保利都幾乎牢牢控制廣州的核心區板塊。

在廣州市場，買房要等保利，幾乎要形成一個共識了。

所以，我建議考慮天河，預算1000萬以下的剛改/改善買家，不要錯過這個項目。

尤其是珠金琶，以及奶廠、科學城高管等改善客群，還有看中湖居以及天外學位剛性需求，入住就能過上舒適生活的人群。