謝逸楓：大洗牌！2024年超30家千億房企消失，央國企逆襲

文/謝逸楓

2024年，是房地產出清的第五年（2020-2024），堪稱史上房地產調整期最長的一年。房地產出清自2020年開始，2021年市場見頂，二季度一路向下滑，2022年-2023年市場跌幅加大，2024年市場跌幅收窄。

數據顯示，房企轉型和多元化開發業務，投資聚焦核心區域和以需定投、生產以銷定產，4.0升級住宅產品和集團管理及營銷創新，房企才能夠順利地穿越出清周期，更好的活下去，更好的生存，才有未來。

目前房地產行業進入洗牌的第五年，前200強、前100強、前50強的市場集中度上升。地方國企和央企國企及混合制類型房企代替民企，房企銷售業績及營收和利潤下降，32家民營千億房企消失，洗牌永不停止。

房地產大洗牌進入兩極分化期，一邊是地方國企、央國企、城投類型的房企業績迅速崛起，民營房企業績下滑，千億房企不斷逐年消失。一邊是地方國企、央國企、城投類型的房企攻城略地，民營房企謹慎拿地。

克而瑞數據顯示，2024年12月TOP100房企實現銷售操盤金額4513.9億元，環比增長24.2%，同比持平。累計業績來看，1-12月百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，降幅較11月收窄近2.6%。

克爾瑞數據顯示，2024年百強房企銷售金額4.2萬億元，同比下降30.3%，銷售面積2.3億平米，同比下降32.4%，降幅分別較2023年擴大12.6%、6.7%。其中四季度銷售金額1.3萬億元，環比增長56.2%，同比下降1.8%。

同比降幅明顯優于前三季度（一季度下降49.1%、二季度下降35.0%、三季度下降29.3%）。2024年單月，12月銷售金額4742億元，環比增長22.7%，同比下降0.7%，同比降幅較11月收窄9.1%。

克爾瑞數據顯示，千億房企2015年7家、2016年12家、2017年17家、2018年30家、2019年35家、2020年43家，2021年43家與2020年43家持平。2022年腰斬至20家，2023年減少至16家，2024年僅剩11家，較2020年-2021年消失32家。

中指數據顯示，2024年1月-12月前100強房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較上月縮窄2.3%。2024年12月單月，前100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環比增長28.86%。

分城市能級來看，其中一、二線城市占比超八成，一線城市成交占比繼續提升。2024年百億企業持續重倉一、二線城市，20家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比達86.5%，小幅上升0.9%。

其中一線城市銷售額占比較上年增加4.5%至33.1%，連續多年持續上升，市場需求支撐度強勁。二線城市銷售額占比下降3.6%，占比到53.4%，為企業主要銷售來源。三四線城市持續承壓，2024年業績貢獻率為13.5%，較上年下降0.9%

長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比近7成。2024年百億企業長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，占比分別為39.2%、18.3%、11.9%，合計占比69.5%，較上年提升1.6%。

中指數據顯示，千億房企2015年7家、2016年12家、2017年16家、2018年30家、2019年36家、2020年41家，2021年41家與2020年41家持平。2022年腰斬至20家，2023年減少至16家，2024年僅剩11家，較2020年-2021年消失30家。

中指數據顯示，2024年百強房企拿地總額為9280億元，同比下降29.7%，降幅收窄1.8%。2020年-2024年百強房企拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減。

2024年前100強拿地金額房企中，民營企業僅11家，拿地金額占比僅為8.5%。具體來看，綠城、濱江、龍湖、邦泰集團、偉星房產、寧波江山萬里、湖南運達房地產、建杭置業、興耀房產集團等大中小型房企。

2024年前100強房企拿地金額中，央企、國企及地方國資的數量和金額占比超八成。央企和國企拿地金額占比約50%，前10房企受到銷售能力、融資能力、交付能力影響，獲取土地資源優勢日益明顯。民企則主要在重點深耕區域補充土儲。

熱點城市土拍熱度升溫，土地出讓規則和用地規則大調整。2024年以來多個熱點城市進一步優化土拍規則、容積率及計容規則，改善土地規劃設計條件和套型要求，支持高品質住房建設，為房企打造“好房子”創造先決條件。

熱度區域和城市能級來看，一線城市的北京、上海、廣州、深圳，二線城市的杭州、蘇州、南京、合肥、西安、成都、武漢、長沙、珠海、廈門、福州、天津、石家莊等。長三角最為亮眼，緊隨其后的是京津冀和粵港澳大灣區。

最為危險的出險房企進入出清關鍵期，分為四類出清。一類是房企，央企、國企及地方國資房企已經安全，出清。二類是混合制和非混的房企，濱江、綠城、萬科、龍湖、新城控股、金地、美的置業、大華等房企已經安全，出清。

三類是債務重組成功，業績好轉，融資改善，經營正常，資產處置順利，資過抵債的房企，相對安全。四類是債務和交房、債務重組和逆向混改及破產重整反復違約、失敗、業績和融資無改善，經營不正常、資產處置難，資不抵債的房企。

2023年16家千億房企都還剩誰？分別為保利、萬科、中海、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、碧桂園、建發房產、龍湖集團、金地集團、濱江集團、越秀地產、中國金茂、華發股份、中國鐵建、綠地控股，4家房企掉出千億隊伍。

2024年11家千億房企都還剩誰？分別為保利發展、中海地產、綠城中國、華潤置地、萬科、招商蛇口、建發房產、越秀地產、濱江集團、華發股份、龍湖集團。而中國金茂、中國鐵建、金地集團、綠地控股、碧桂園已經掉出千億隊伍。