深圳貝殼研究院：預計市場將會保持穩健發展態勢

近日，深圳貝殼研究院發布了《2024年深圳房地產市場綜合報告》。

報告指出，2024年深圳房地產市場出臺了一系列放松政策，市場的信心和預期進一步改善，大量的潛在購房需求得到釋放，成交量出現強勢反彈。據深圳貝殼研究院統計，新房住宅成交37972套，同比增長20.1%；二手住宅成交54487套，同比增長66.3%。

展望2025年，近期召開的兩大重磅會議，定調2025年樓市“止跌回穩”，政策上仍有較大的支持空間，加上深圳經濟和人口基本面較好，各類住房需求旺盛，預計房地產市場將會保持穩健發展態勢。

深圳新房各類物業供應情況：減少

據深圳貝殼研究院統計，2024年深圳住宅供應量為56003套，同比下降兩成，其中二、三季度新房市場相對低迷，同時房企推盤積極性較低，導致全年新房供應量偏低。分區域來看，西部出現集中供應，寶安、龍崗、光明為住宅供應主力區域，三個區域占比達到六成。

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：住宅套數包括人才房、安居房）

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

各區批售分布：寶安、龍崗、光明住宅供應排名前三

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

去化周期：住宅明顯變短

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注：去化周期（月）=月末可售量/前12月平均銷售量，主要反映庫存與銷售關系

據深圳貝殼研究院統計，2024年深圳新房共成交4.38萬套，同比增長2.1%；其中住宅成交3.8萬套，同比增長20.1%。

2024年前三季度新房市場呈現供過于求的態勢，但隨著929新政落地，樓市信心回暖，置業者購房意愿提高，銷售現場氛圍也變得更加熱烈，令第四季度成交量迎來了大幅反彈的局面，這一積極的變化也體現了政策調整對市場活躍度產生較為顯著的影響。全年共有五個商品房項目開盤當天售罄：福田海德園A區、龍華深業上城學府、光明觀玥名邸、龍崗深鐵閱云境、龍華鵬宸云筑。

（1）市場結構：住宅成交占比超八成

（2）年度成交量：增長

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：以上成交量不包括人才房、安居房、現房）

（3）月度成交量：四季度爆發式增長

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：以上成交量不包括人才房、安居房、現房）

（4）各區成交量：南山、龍崗、光明、龍華、寶安增長

在二手房方面，據深圳貝殼研究院統計，2024年深圳二手房共成交6.45萬套，同比增長61.5%；其中住宅5.45萬套，同比增長66.3%。2024年仍是政策寬松大年，尤其是9月底起，從中央到地方出臺一系列利好樓市的政策，有效逆轉了市場的悲觀預期，潛在的購房需求也陸續被激活，令深圳二手房成交量迎來了久違的強勢增長。

（1）市場結構：住宅占比回升

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（2）年度量價：量升價跌

在政策助力下，2024年深圳二手房成交量創下2021年以來新高，不過受供過于求現象影響，均價同比下跌11.6%。

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（3）月度量價：四季度出現翹尾，均價先跌后漲

據深圳貝殼研究院統計，小陽春開始，月度成交量一直在沖擊榮枯線（5000套），整體表現超越去年同期。到了第四季度，隨著多項重磅政策落地，成交熱度明顯上升，月度成交量甚至沖過了繁榮線（8000套）。

數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（4）各區成交量：全線上升

據深圳貝殼研究院統計，2024年深圳各區域成交量繼續呈現增長趨勢，且增幅明顯高于去年。其中前三名為：大鵬同比增長144%、光明同比增長133.8%、坪山同比增長117.6%。

（5）總價分布：400萬以下占比接近六成

數據來源：深圳貝殼研究院

（6）各區議價率：除光明外，其他區域議價率擴大

數據來源：深圳貝殼研究院

（7）季度成交周期：第四季度房源成交周期有所縮短

數據來源：深圳貝殼研究院

據深圳貝殼研究院統計，2024年深圳租金有所回落，但成交量上升，其中外圍區域（坪山、鹽田、光明、大鵬）成交占比上升。成交周期方面，房東出租周期延長1天、租客成交周期延長19天。

（1）年度租金：單價下跌3.3%，套均上漲0.8%

數據來源：深圳貝殼研究院

（2）區域分布：外圍區域成交比例擴大2%

數據來源：深圳貝殼研究院 （備注：外圍區域指坪山、鹽田、光明、大鵬四區合計）

（3）各區租金：羅湖租金漲幅領先

套均租金方面，南山、福田、龍華高于全市平均水平。與去年相比，羅湖漲幅第一，達到4.8%；龍崗第二，漲幅為4.2%；福田第三，漲幅為2.9%。

單位租金方面，南山、福田、羅湖租金超全市平均水平。與去年相比，僅羅湖上漲0.1%，其他區域均有不同程度下跌。

數據來源：深圳貝殼研究院

（4）戶型走勢：3房成交比例擴大2.4%

數據來源：深圳貝殼研究院

（5）套租段走勢：10000元以上房源成交增多

數據來源：深圳貝殼研究院

（6）年度成交周期：房東延長1天，租客延長19天

數據來源：深圳貝殼研究院