戴德梁行：重磅利好刺激市場，四季度成交量有望改善

深圳，2024年11月18日——自9月下旬開始，新一輪政策持續多維度發力，提振樓市信心。今日,戴德梁行發布《2024年三季度全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

• 三季度國內經濟增速放緩，房地產及住宅開發投資持續低迷

• 住宅新開工面積降幅持續收窄，地產行業信心逐漸修復

• 樓市利好政策間歇性釋放，政策效力的持續性仍待市場驗證

• 全國住宅均價仍處于下行區間，以價換量策略下9月住宅市場價跌量漲

• 重點城市成交量下降趨勢放緩，市場修復期供應遲緩或拖累回暖節奏

三季度國內經濟增速放緩，房地產及住宅開發投資持續低迷

前三季度，國內GDP同比增長4.8%，增速較1-6月下降了0.2個百分點。全國房地產開發投資同比下降10.1%，降幅與1-6月持平；其中住宅開發投資同比下降10.5%，降幅較1-6月擴大了0.1個百分點。5·17新政并未令房地產開發投資指標發生明顯改善，需求對于政策的消化以及市場信心的建立需要時間，供應端面臨的資金問題依然存在，在市場需求轉暖、房企現金流恢復前，穩定的市場供應仍面臨挑戰，這也將進一步影響到整體市場的恢復。

圖1：全國房地產及住宅開發投資走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅新開工面積降幅持續收窄，地產行業信心逐漸修復

全國住宅新開工面積降幅年內持續放緩，從年初同比下降超30%，到前9月同比降幅收窄至22.4%；而住宅竣工面積同比減少23.9%，降幅較上半年擴大了2.2個百分點。樓市促進政策不斷出臺，刺激需求的同時，亦有不少舉措作用于供給側，旨在改善投資及未來可能的供應萎縮的局面。住宅新開工面積降幅的持續收窄表明房地產行業參與者的信心正在恢復。伴隨政策激勵下的市場回溫，房企現金流也將得到改善，住宅新開工及竣工面積也有望逐漸修復。

圖2：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

樓市利好政策間歇性釋放，政策效力的持續性仍待市場驗證

5·17政策發布后，市場給出了快速反應，6月當月的新建商品住宅成交量有了近50%的環比提升。但經過一個月的消化，政策效力迅速減弱，7月當月的新房成交量仍環比下降43.6%，也拉低了三季度整體的成交規模。前三季度，全國新建商品住宅銷售面積為同比下降19.2%，降幅較上半年放緩2.7個百分點。9月末，新一輪樓市利好政策從多個維度同時發力，降低購房資格及資金門檻的同時，下調存量貸款利率穩定樓市信心，后續又發布 “四取消、四降低、兩增加”的政策組合拳……連續的重磅利好從供需兩端刺激市場，預計第四季度成交量有望實現持續改善，同時不排除后續釋放強力政策，全方位護航樓市回穩的可能。

圖3：全國新建商品住宅銷售面積走勢變化

數據來源：國家統計局，戴德梁行研究部

全國住宅均價仍處于下行區間，以價換量策略下9月住宅市場價跌量漲

前三季度，全國住宅新房銷售均價為10,247元/平方米，同比下降6.0%，降幅較上半年放緩0.3個百分點。在5·17新政的影響下，二季度末全國樓市熱度所有回升，帶動上半年新房價格降幅顯著放緩。但進入三季度，政策效力逐漸減弱，9月以價換量當月的成交單價環比下降6%，而成交量則上漲47.4%。

圖4：全國住宅新房銷售均價走勢變化

數據來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部

重點城市成交量下降趨勢放緩，市場修復期供應遲緩或拖累回暖節奏

前三季度，一線、發達及普通二線城市新房成交量分別同比減少24.5%、34.0%和28.4%，降幅分別較1-6月放緩5.6、8.0和6.7個百分點，5·17政策對重點城市的新房市場成交的恢復持續發揮效應。其中發達二線城市的批準預售面積同比降幅是各線城市中最大達到30.2%，同時各線城市第三季度的批準預售面積較二季度的同比降幅也僅發達二線城市出現擴大的情況，這也進一步影響到了發達二線城市樓市的恢復，造成其三季度供需比下降，成交量的降幅也明顯落后于一線及普通二線城市。

圖5：各級城市新建住宅月均銷售面積季度走勢(單位：萬平方米)

數據來源：國家統計局，戴德梁行研究部

新一輪樓市利好陸續落地，持續性政策或助力樓市回穩

間歇性釋放的政策利好及逐層松綁的刺激并未對市場復蘇形成持續效力，前三季度房地產投資額、住宅開竣工量、新房成交量等重要指標仍處下降通道，在宏觀經濟中房地產依然扮演著拖累增長的角色。可見5·17新政的刺激下，樓市恢復的效果和持續性并未如預期，于是在9月中共中央政治局會議上明確指出要促進房地產市場“止跌回穩”，明確了接下來樓市調控的方向。與此同時，多座城市積極調整建筑規范，引導市場供應向著更舒適、更宜居的高品質第四代住宅產品升級。樓市利好政策陸續從供應端、需求端層層遞進，為房地產市場回暖鋪路。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示，9月底開啟的一輪新政從多個維度同時發力，并且連續出臺重磅利好從供需兩端刺激市場，預計在此影響下第四季度成交量有望實現持續改善，同時不排除后續釋放強力政策、全方位護航樓市回穩的可能。但考慮到復雜的外部環境及宏觀經濟增長面臨壓力、整體市場信心仍然不足的現狀，樓市活躍度的提升及延續將很大程度依賴于政策利好護航及供應端“以價換量”的刺激，整體市場住宅價格下行趨勢還將延續，但價格下行的幅度或隨著交易活躍度的提升有所減緩。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍預測，年末個別重點城市在新政策的刺激下出現市場升溫、價格回穩趨勢，尤其局部市場高品質改善性住房集中供應將帶來結構性拉高均價的現象，這與大部分城市以價換量下的價格持續下行形成對比，城市間價格漲跌趨勢或將出現分化。