10月熱銷項目全解析：改善型需求主導(dǎo)下的“局部繁榮”

克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布「2025年10月杭州熱銷榜」，涵蓋住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公四大子榜單，盤點杭州樓市各類熱銷樓盤，為市場提供一份可參考的“擇優(yōu)指南”。

住宅榜單中，翠隱江粼軒成交138套房源，居套數(shù)榜頭部，成交均價為60862元/㎡；奧映鳴翠府以178740萬元的成交金額，位列金額榜頭部，成交均價為87151元/㎡。

酒店式公寓榜單中，杭州國際辦公中心南區(qū)成交32套房源，居套數(shù)榜頭部，成交均價44501元/㎡；歐鎂創(chuàng)新城轉(zhuǎn)化業(yè)績16429萬元，位居金額榜TOP1，成交均價40777元/㎡。

商業(yè)榜單中，錦海棠城以28套的成交房源轉(zhuǎn)化業(yè)績49845萬元，包攬?zhí)讛?shù)&金額雙榜TOP1成交均價25365元/㎡。

辦公榜單中，西溪藍(lán)海城以34套的成交房源登上套數(shù)榜頭部，成交均價12169元/㎡；瀾映悅城憑借15357萬元的業(yè)績居金額榜TOP1，成交均價7215元/㎡。

10月杭州新房市場在宏觀環(huán)境承壓的背景下，依然展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性韌性。全市商品住宅共開盤35次，新增供應(yīng)2030套房源，推盤節(jié)奏與規(guī)模與上月基本持平。盡管流搖項目占比上升至約54%，但整體開盤去化率不降反升，達(dá)到約67%，較9月提升12個百分點。

從單盤表現(xiàn)來看，市場呈現(xiàn)出顯著的“K型分化”格局：

· 少數(shù)位于核心板塊、由頭部開發(fā)商操盤的優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)受到市場追捧，實現(xiàn)“開盤即罄”；

· 非核心區(qū)域及缺乏亮點的項目則普遍面臨“流搖”困境，去化緩慢。

由此可見，當(dāng)前市場的信心與購買力主要由高端及改善型需求驅(qū)動。本月多個“現(xiàn)象級”紅盤脫穎而出，其共性特征顯著，成為當(dāng)前市場下行周期中的“壓艙石”。

以奧映鳴翠府為例，項目由濱江、綠城等品質(zhì)房企聯(lián)合打造，地處錢江世紀(jì)城這一高端改善板塊。此次加推78套建面約225–350㎡大戶型房源，精裝均價高達(dá)8.7萬元/㎡，如此高總價仍能吸引315組客戶登記，中簽率低至24.8%，實現(xiàn)100%去化，充分說明面對稀缺的核心資產(chǎn)，高凈值人群的支付意愿依然強(qiáng)勁。

同樣表現(xiàn)搶眼的還有城東新城板塊的翠隱江粼軒與詠印明廬。前者由綠城與招商聯(lián)手打造，68套房源吸引377組客戶登記，中簽率僅18%，近乎“一房難求”。后者由大家房產(chǎn)開發(fā)，主打205–245㎡大平層，單價7.83萬元/㎡，推售50套，去化率達(dá)82%。兩個項目共同印證了城東新城作為成熟改善板塊的吸引力，以及“綠城”“大家”等本土品牌在目標(biāo)客群中積累的深厚信任。這兩個項目的成功，是“品牌+地段+產(chǎn)品力”三者協(xié)同發(fā)力的結(jié)果。

與此同時，在核心區(qū)之外，部分具備規(guī)劃前景的近郊板塊，在品牌房企帶動下，也成功承接了主城外溢的改善需求。

以詠舟府為例，憑借“濱江造”的品牌號召力、約4萬元/㎡的單價優(yōu)勢以及高鐵新城板塊的未來潛力，疊加突出的產(chǎn)品力與靈活的銷售策略，成功吸引354組客戶爭奪138套房源，中簽率39%，最終去化近九成。

蕭山經(jīng)開區(qū)的松川境同樣表現(xiàn)不俗。項目推售64套169–199㎡改善戶型，中簽率28.2%，實現(xiàn)100%去化。這再次驗證了濱江、興耀等本土品牌在區(qū)域市場的強(qiáng)大號召力，以及對改善需求的精準(zhǔn)把握，配合“凍資減5萬”等車位優(yōu)惠，進(jìn)一步鎖定了意向客戶。

綜合來看，從本月熱銷項目中，可總結(jié)出以下幾點行業(yè)啟示：

一是產(chǎn)品定位精準(zhǔn)化，市場不再接受“萬金油”式產(chǎn)品。熱銷項目普遍聚焦于高端改善或品質(zhì)剛改客群，主打139㎡以上大戶型、高標(biāo)準(zhǔn)裝修及適配的車位配置。

二是價格與價值高度匹配，購房者日趨理性，唯有在地段、品牌、產(chǎn)品力等方面具備綜合優(yōu)勢的項目，才能支撐價格并實現(xiàn)快速去化。單純降價在高端市場效果有限。

三是營銷手段精細(xì)化，普遍采用車位階梯定價、捆綁優(yōu)惠、凍資激勵等方式，這些已成為測試市場熱度、促成成交的標(biāo)準(zhǔn)化動作。

總而言之，對開發(fā)商而言，唯有在核心地段打造具備極致產(chǎn)品力的項目，或借助品牌力在潛力板塊精準(zhǔn)布局，方能在激烈競爭中贏得市場。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

本榜單中的熱銷項目，正是當(dāng)前市場中最具代表性的“擇優(yōu)”范本。

金盤點評·住宅榜

翠隱江粼軒：項目位于城東新城，受武林、錢江新城與江河匯三大核心商圈輻射，距地鐵4號線新風(fēng)路站直線僅約50米，交通通達(dá)性強(qiáng)，地段優(yōu)勢顯著。產(chǎn)品力層面，綠城中國與招商蛇口強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以“隱奢美學(xué)”為理念打造建筑立面與功能空間兼?zhèn)涞母叨俗^(qū)。外立面采用石材、金屬鋁板與玻璃幕墻進(jìn)行公建化打造，樓棟呈圍合式布局，內(nèi)部配置約1100㎡下沉?xí)⒑銣赜境亍⑷g架空層等社交場景。戶型建面約161-230㎡，做到層高約3.1米、多面寬朝南，兼顧實用性與舒適性。項目自9入市以來，兩次推盤均熱銷，10月以138套的成交量，登頂住宅套數(shù)榜頭部。

奧映鳴翠府：項目地處奧體核心區(qū)，距地鐵6號線奧體中心站直線約900米，周邊教育資源密集，區(qū)位價值突出。作為杭州奧體板塊首個“不限價”項目，產(chǎn)品定位高端改善，規(guī)劃7幢高層與2幢疊墅，主力戶型225–350㎡，加之由濱江集團(tuán)開發(fā)，在產(chǎn)品力上實現(xiàn)跨越式升級：外立面設(shè)計獨具特色，地下會所功能豐富，室內(nèi)選用嘉格納等高端品牌，公區(qū)與室內(nèi)大量使用石材，呈現(xiàn)出超越周邊次新房的產(chǎn)品質(zhì)感。憑借硬核產(chǎn)品力與品牌實力，項目突破此前46000元/㎡的限價，以8萬/㎡+的單價重塑區(qū)域價格標(biāo)桿。盡管套均總價達(dá)2000萬級，但市場站位顯著，仍受到高凈值客戶青睞，歷次開盤中簽率均處低位，10月加推延續(xù)高熱度，并轉(zhuǎn)化業(yè)績17億+，位列住宅金額榜頭部。

安璞逸庭：項目位于蕭山傳統(tǒng)核心地段市心路，周邊行政、商業(yè)及文化設(shè)施密集，具備成熟的配套基礎(chǔ)，在蕭山本地客群中具有較高的地段認(rèn)同度。規(guī)劃方面，項目以純改善型社區(qū)為定位，容積率1.8，規(guī)劃5棟高層及6棟排屋，合計180套住宅，純大戶型設(shè)計，高層主力戶型建面約210-280㎡，排屋建面約410-510㎡。在具體的產(chǎn)品打造上，項目聯(lián)合goa（建筑）、CCD/MDO（室內(nèi)）、順景園林（景觀）等多家知名設(shè)計機(jī)構(gòu)，外立面選用鋁板、陶磚與石材組合，景觀設(shè)計采用“一軸兩區(qū)四園兩巷”結(jié)構(gòu)，并設(shè)置了約900㎡水院、風(fēng)雨連廊、恒溫泳池、私宴廳、健身房等公共空間，精裝采用嘉格納廚電系列、當(dāng)代衛(wèi)浴、摩根智能家居等頭部品牌。項目高層均價不足6萬元/㎡，相較于周邊約5萬元/㎡的二手房及此前限價時期的新房，其產(chǎn)品配置與空間設(shè)計有所提升，性價比凸顯，市場接受度較高，10月銷售業(yè)績6億+，居住宅金額榜TOP2。

杭詠天奕府：位于未來科技城，近第三中心中軸線，距地鐵12號線（規(guī)劃中）水鄉(xiāng)北路站直線僅約50米，2KM半徑范圍內(nèi)涵蓋云湖公園（在建）、余杭文化藝術(shù)中心（在建）、萬象城（在建）、銀泰新中心（在建）、余杭國際體育中心（在建）等重磅配套，區(qū)位優(yōu)勢明顯。產(chǎn)品設(shè)計層面，采用全地庫抬高約5.4米的設(shè)計，打造“立體懸浮生活松弛島”，立面以暖色調(diào)鋁板與大面玻璃營造“錢塘潮涌”意象，園區(qū)在“一環(huán)三景六園”的景觀基礎(chǔ)上，配置約3000㎡會所、約7000㎡架空層等多功能社區(qū)空間。在戶型布局上，注重梯戶比優(yōu)化與空間尺度把控，2梯3戶和2梯4戶設(shè)計，其中2梯3戶實現(xiàn)三戶類一梯一戶體驗，主力戶型采用十字廳、闊綽陽臺與多開間朝南設(shè)計。此外，精裝標(biāo)準(zhǔn)較同類產(chǎn)品亦有提升，保利“東方禮遇”雙管家服務(wù)則為項目注入了高標(biāo)準(zhǔn)的軟性服務(wù)保障。多重優(yōu)勢加持下，項目10月成交122套房源，居住宅套數(shù)榜TOP2。

（后位項目成交量較低，故取前十）

金盤點評·酒店式公寓榜

杭州國際辦公中心南區(qū)：位處錢江世紀(jì)城核心，受“跨江發(fā)展”“擁江發(fā)展”等戰(zhàn)略利好，擁享錢江南北兩岸雙核資源，區(qū)位優(yōu)勢凸顯。立足城市占位，項目立足約85萬方大體量，南區(qū)規(guī)劃2幢約240米51層超高層建筑和2幢商業(yè)裙樓，由香港“十大杰出”設(shè)計公司RLP，聯(lián)合知名設(shè)計師賴旭東共同設(shè)計打造。在內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計上，十大智慧系統(tǒng)、五大TOP級精裝標(biāo)準(zhǔn)、高配108項金鑰匙、24小時在線管家服務(wù)等高標(biāo)配置一一俱全，產(chǎn)品力深受高端客群認(rèn)可。

歐鎂創(chuàng)新城：坐落于杭州錢江世紀(jì)城奧體核心，距SKP約1KM，一江之隔即為IFC、萬象城、來福士等高能級城市商業(yè)配套，區(qū)位優(yōu)勢明顯。規(guī)劃上，項目立足近50萬㎡的體量，規(guī)劃打造涵蓋約200米高摩天商務(wù)寫字樓、互聯(lián)網(wǎng)總部大樓、酒店式公寓、約4萬㎡國際潮流Mall&街區(qū)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的超級綜合體，定位高端。其中，酒店式公寓產(chǎn)品為大戶型規(guī)劃，并配置約3000方會館，室內(nèi)恒溫泳池、董事會議室、會所沙龍、定制家宴包間、兒童活動室等功能空間一應(yīng)俱全，頗受高凈值客群青睞，入市以來頻頻上榜，10月以1.6億+的業(yè)績居酒店式公寓金額榜頭部。

（后位項目成交量較低，故取前十）

金盤點評·商業(yè)榜

錦海棠城：位于北部新城核心區(qū)，為綠城打造的好運街地鐵上蓋TOD復(fù)合物業(yè)，4個地鐵口上蓋，交通便利，自帶規(guī)模商業(yè)街區(qū)，周邊涵蓋城北萬象城、金地廣場、星創(chuàng)城綜合體（規(guī)劃中）、萬科杭行薈、萬達(dá)廣場等配套，商業(yè)氛圍濃厚。產(chǎn)品建面約30-120㎡，80%可做重餐飲，住宅與寫字樓底商層高分別約4.7米、約4.9米，支持多種業(yè)態(tài)且空間靈活可變，滿足不同投資需求，加之周邊總部企業(yè)集群規(guī)劃，有產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

（后位項目成交量較低，故取前十）

金盤點評·辦公榜

瀾映悅城：位于九堡板塊，緊鄰錢江新城2.0與錢塘智慧城，坐享“雙地鐵、雙天街、雙公園”優(yōu)質(zhì)配套，交通便捷，可快速銜接主城核心與錢塘兩岸，區(qū)位優(yōu)勢顯著。園區(qū)以時尚服裝與美妝產(chǎn)業(yè)為核心，聚焦研發(fā)設(shè)計、數(shù)字營銷、品牌運營、跨境電商等環(huán)節(jié)，構(gòu)建“上游—中游—下游”完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。規(guī)劃方面，項目融合辦公、展示與社交功能，設(shè)置路演劇場、直播空間、中央花園等多功能場景，營造創(chuàng)意辦公環(huán)境；產(chǎn)品設(shè)計兼顧企業(yè)總部與中小型辦公需求，提供整層定制與多規(guī)格空間，滿足不同企業(yè)階段的成長訴求；運營服務(wù)上則引入濱江物業(yè)，打造“東業(yè)·助力”智慧服務(wù)平臺，涵蓋工商財稅、政策申報、資源共享等一站式企業(yè)服務(wù)，并通過“東業(yè)圈”社群促進(jìn)企業(yè)家交流與合作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，頗具投資與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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