老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風口

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在城鎮化從“增量擴張”轉向“存量提質”的關鍵節點，“老舊住房自主更新、原拆原建”正成為城市更新的重要創新方向。2025年中央層面政策的明確支持與地方實踐的加速落地，推進了老舊住房改造的實施進程，給代建行業帶來了歷史性發展機遇。

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國家層面出臺政策支持老舊住房自主更新、原拆原建

表：自主更新、原拆原建的中央政策

《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》明確提出了“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，釋放了城市更新模式轉型的新信號。自主更新強調居民自治和市場參與，通過原拆原建的方式，讓居民在原址上重建新房。與此同時，代建也成為不可或缺的一環。

倪虹部長的發言釋放了明確的政策信號：鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。同時，將2000年以前建成的老舊小區全部納入改造范圍，大大擴展了城市更新的覆蓋面，為代建企業提供了更廣闊的市場空間。

多地頒布具體政策并推進多個項目落地
1.多地頒布具體政策，提升項目推進效率

各地關于“老舊住房自主更新、原拆原建”的政策普遍確立了“居民主體、政府引導、多元參與”的核心邏輯，聚焦破解集體共識凝聚與資金平衡兩大關鍵難題。部分地區還結合實際細化補貼分級標準與金融支持措施，兼顧政策統一性與落地靈活性。

表：自主更新、原拆原建的地方支持政策

多個地方政策通過明確轄區內老舊小區自主更新、原拆原建的改造范圍、推進時序與實施標準，直接釋放區域性代建需求。各地方政策結合地域需求明確了綠色建造、適老化、智能社區等技術標準，鼓勵代建服務向規劃、運營等全鏈條延伸，推動企業技術與服務模式升級，同時依托民生工程助力企業提升區域品牌認可度，為拓展“代建+運營”的本地生態業務創造條件。

2.多個原拆原建項目落地，居民普遍受惠

從目前已開展的老舊住房自主更新、原拆原建案例來看，普遍呈現出以居民為核心主體的鮮明特征，項目多針對年久失修、生活功能不全甚至存在安全隱患的老舊建筑推進啟動實施，改造后普遍實現居住品質提升與資產價值增值。

表：老舊住房自主更新、原拆原建典型案例

在老舊住房自主更新、原拆原建中，代建企業是資源整合者與專業執行者，其核心價值在于用全流程專業能力，將居民的意愿和政府的政策導向轉化為落地項目，既解決了自主更新中的專業盲區、協調難點，又通過模式創新推動行業規范化。例如中鐵城建在長沙項目中首創“全過程代辦代建”體系，涵蓋27項“打包服務”，成為湖南“四原重建”的標桿樣本。隨著地方政策持續細化，具備“全流程協調能力、技術落地能力、資金統籌能力”的代建企業，將成為原拆原建模式推廣的核心力量。

自主更新項目為代建企業帶來巨大的市場機會
1.存量市場加速釋放，市場空間持續增加

在城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”的關鍵階段，老舊住房自主更新、原拆原建作為城市更新的創新路徑，正釋放出巨大的市場空間。代建企業憑借其專業的項目管理能力，成為銜接政策落地、居民需求與工程實施的核心紐帶，迎來轉型發展的重要機遇。

以浙江省為例，全省2000年以前的房屋達72.12萬幢，面積52255.13萬平方米，其中1990年以前的城鎮房屋有20.85萬幢，面積9006.86萬平方米。

2.代建企業發展策略建議

• 針對自主更新項目的特點，建立全周期綜合服務模式

老舊住房自主更新項目的復雜性遠超傳統代建，從居民意愿統一到產權梳理，從資金籌措到審批協調，每個環節都需要投入大量的精力。代建企業必須構建“咨詢+融資+建設+運營”的全鏈條服務模式，從前置介入組織協商，到中端統籌梳理流程，再到后端延伸挖掘價值，必須深入到項目的每一個環節。

圖：代建企業針對自主更新項目全周期綜合服務模式

前置介入破解“協商博弈難”痛點。居民達成共識是項目啟動的第一道關卡，代建企業可組織協商，一方面協助居民成立自治組織，通過可視化方案（如戶型優化模擬、資產增值測算）降低溝通成本；另一方面提供產權梳理服務，針對“一房多戶”“混合產權”等歷史遺留問題，引入專業機構完成權屬歸集，從源頭規避糾紛，能有效提升項目啟動效率。

中端統籌打造“一站式審批引擎”。自主更新項目涉及發改、規劃、住建等多個部門，審批流程繁瑣是普遍痛點。代建企業需建立“政策解碼+流程代辦”的審批服務體系，針對地方政策，提前梳理消防、容積率、最小面積等關鍵指標的彈性空間；組建專職報批團隊，打通部門溝通渠道，將多宗地并宗審批等經驗標準化，縮短審批周期。

后端延伸挖掘“微空間運營價值”。原拆原建項目的盈利空間除建設利潤外，還有運營價值。代建企業可依托政策允許的增容空間，參與配套設施的規劃與運營。在居住配套方面，可聯合物業企業提供“電梯運維+智慧安防”的長期服務；在商業配套方面，通過代建換經營權的模式，運營新增的社區便利店、養老驛站等設施，為項目創造持續現金流。

• 聯動多方資源，協調破解資金難題

老舊住房自主更新項目普遍面臨資金籌措瓶頸，代建企業作為組織方，需協調組織資金整合與聯動，通過構建多元融資生態破解難題。代建企業通過撬動政府、居民、社會資本等多方資源，為項目全周期資金需求提供穩定支撐，構建起適配自主更新項目特點的多元融資體系。

圖：針對自主更新項目的多元融資生態

精準對接政策資金與補貼。代建企業應建立全國性政策資金數據庫，分類梳理不同地區的補貼標準、申請條件與撥付流程，協助居民完成材料申報與驗收對接，爭取更多政策補貼。同時，充分利用稅收優惠政策，為居民與產權單位辦理稅費減免，降低綜合成本。

創新居民融資服務方案。針對部分居民出資能力不足的問題，代建企業可聯合金融機構開發專項產品。一方面對接政策性銀行，爭取低息、長周期的“更新貸”；另一方面探索“產權抵押+分期還款”模式，允許居民以改建后的房屋產權為抵押，分階段支付建設費用，降低前期資金壓力。

引入社會資本參與運營。對于具備運營潛力的項目，代建企業可作為樞紐引入社會資本。通過“建設+運營”打包模式，吸引社會資本參與，將改造后形成的商業設施經營權或未來收益權作為投資回報，以增強造血能力。

• 重點布局北、上、廣、浙等政策高地

在市場布局上，北、上、廣、浙等自主更新先行區域，政策體系完善、試點經驗豐富且居民需求旺盛，代建企業須將其作為核心攻堅區集中資源投入，以快速搶占市場先機；對湖南、湖北等已啟動局部試點、政策框架逐步清晰且存量改造需求逐步釋放的潛力拓展區，代建企業應積極探索是否可復制成熟模式；對政策尚在醞釀階段、但老舊住房存量大且具備潛在需求的機會儲備區，代建企業應提前開展調研，為后續市場開拓做好儲備。

圖：代建企業關于“自主更新、原拆原建”布局建議

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