墨爾本房價反彈，10月房價呈最大漲幅！

01

1060天“回血”成功！墨爾本房價反彈，買方市場宣告結束

墨爾本房價連續(xù)第二個月突破100萬澳元大關，鞏固其“百萬城市”地位，也標志著 有史以來最長買方市場之一的終結。

據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構PropTrack最新發(fā)布的《房價指數(shù)》顯示，10月墨爾本獨立屋中 位價達到100.7萬澳元，連續(xù)第二個月站上百萬門檻。

*從谷底到反彈：1060天“回血”之路*

盡管2022年墨爾本房市在加息壓力下迅速下跌，用不到一年時間觸底，但此次反彈 卻歷時超過1060天才恢復至原有水平。

數(shù)據(jù)顯示，在此期間房價共上漲6.7萬澳元，漲幅約為7.2%。

得益于三次降息帶來 的市場信心回暖，使墨爾本成為全國房價回升最快的城市之一。

*公寓市場也實現(xiàn)反彈*

不僅獨立屋價格回升，墨爾本的公寓價格也出現(xiàn)反彈。

公寓價格自低點以來上漲約 2.35萬澳元，漲幅約為3.9%，目前中位價為62.5萬澳元。

PropTrack高級經(jīng)濟學家Eleanor Creagh表示，墨爾本房價已重返高點，預計明年仍將繼續(xù)上漲。

她指出，盡管上周通脹數(shù)據(jù)上升令市場預測澳聯(lián)儲本周不會降息，但這不會阻礙房價上漲。

如果利率維持在當前水平，房價上漲的速度可能放緩，上升范圍也會有所收窄，”Creagh說，“這可能會削弱部分信心和買家情緒，但整體來看，價格仍將持續(xù) 上漲。”

*首次置業(yè)者或受益更多*

Creagh提到，聯(lián)邦政府10月放寬“首次購房擔保計劃”（First Home Guarantee）名 額與收入限制，可能使中低價位房產(chǎn)也出現(xiàn)上漲。

盡管財政部對該政策影響持保守態(tài)度，但她認為，更多首次購房者將受益。

*買方市場終結：過去兩年是“幾十年來最佳買入期”*

房地產(chǎn)買方代理協(xié)會維州代表Matt Scafidi表示，從2022年至今年中期，墨爾本經(jīng)歷了幾十年來最長的買方市場。

“過去兩年是幾十年來買房的最佳時機，但這一時期已經(jīng)結束，”他說，“連續(xù)兩個月中位價突破100萬澳元，市場已回歸高位。”

他指出，即便在2018年或2008年金融危機期間，市場調(diào)整也未曾如此持久。

“以前市場通常很快反彈，但這次確實拖得很久。”

Scafidi認為，此輪市場低迷不僅和利率上升有關，也與維州政府提高第二套房產(chǎn)土地稅有關，導致大量投資者拋售B級、C級房產(chǎn)，加劇供應壓力。

*墨爾本西北領漲 維州北部表現(xiàn)強勁*

過去一年維州表現(xiàn)最好的地區(qū)為州西北部，包括Mildura在內(nèi)，該地區(qū)房價上漲 8.25%，中位價達到39.6萬澳元。

墨爾本表現(xiàn)最佳的區(qū)域為城市西北走廊，從Tullamarine經(jīng)Sunbury至Macedon和 Lancefield，該區(qū)域房價上漲6.08%，中位價為75.8萬澳元。

02

首次買房者涌入推高中低端房價 10月房價呈兩年多來最大漲幅

在聯(lián)邦政府擴大給首次買房者首期付款5%提供的貸款擔保計劃點燃了對「入門級」的中低端住房需求后，澳洲全國各地的房地產(chǎn)價格創(chuàng)下了兩年多來的最大漲幅。

首次購房者首期付款擔保計劃于10 月初擴大，似乎加速了自澳洲央行今年2 月開始降息以來已經(jīng)出現(xiàn)的房價增長。

根據(jù)房地產(chǎn)分析公司Cotality 周一公布的最新房價指數(shù)，10 月份全國房價增長了1.1%，這是自2023 年6 月以來最快的月度增長率。

雖然仍然缺乏有關首次買房者首期付未擔保計劃采用水平的數(shù)據(jù)，但Cotality 研究主任羅列士（ Tim Lawless ）表示，該計劃很可能正在擴大買房的需求。

他說：「自2 月降息開始以來，我們一直看到非常明顯的加速。但公平地說，10 月似乎確實有更強的上升步伐。」

「你必須想，在沒有澳洲住房局（ Housing Australia ）或類似數(shù)據(jù)的情況下，在供應水平已經(jīng)相當稀缺的時候，這將為市場增加一些進一步的需求。」

羅列士指出，有趣的是，中低端市場，即郊區(qū)或受到該擔保計劃價格上限的房產(chǎn)，價格經(jīng)歷了最強勁的增長。

相比之下，住房市場價格最高的四分之一住宅，在每個首府城市中都表現(xiàn)出最慢的價格增長。

10 月份，希望利用5%首期付款擔保計劃的首次買房者涌入，導致全國只有47% 的城區(qū)房屋價值中位數(shù)低于可亨受這一擔保資格的門檻，低于兩個月前的51%。

柏斯是10份房價增長最快的首府城市，該月份上漲1.9%，布里斯本亦不遑多讓，上漲1.8%，阿德雷德上漲1.4%。悉尼和墨爾本分別增長0.7%和0.9%。

羅列士說，雖然需求增加推高了房價，但潛在的供應不足仍然是價格上漲的壓倒性驅動力，上市供應的房源比平均水平低約18%。

與Cotality周一公布的數(shù)據(jù)略有不同的是，另一家房地產(chǎn)分析機構提供的最新數(shù)據(jù)亦顯示，截至10 月，全國兩大房地產(chǎn)市場悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)價格重新加速上漲，春季銷售季節(jié)的買家競爭導致房價飆升。

澳洲最大的數(shù)字地產(chǎn)廣告和資訊平臺REA Group屬下的住房研究機構PropTrack 的月度房價指數(shù)顯示，10 月份全國房價上漲0.6%，這是連續(xù)第10 個月上漲。

這些收益意味著過去一年一套普通住房的價錢增加了65,200澳元，相當于上漲了7.5%。

10月份房價上漲最顯著的是阿德雷德，增值1.2%。布里斯本緊隨其后，上漲0.9%，而悉尼、柏斯和侯巴特各小幅上漲0.6%。

墨爾本和達爾文上漲0.5%，超過了坎培拉0.4% 的漲幅。

REA Group集團高級經(jīng)濟學家科里格（ Eleanor Creagh ）表示，一些在近期上漲期間表現(xiàn)不佳的市場已經(jīng)開始加速上漲。

她冰：「達爾文、侯巴特、悉尼和墨爾本是目前年增長速度最快的市場。」

「雖然之前的領跑者或表現(xiàn)優(yōu)異的布里斯本、阿德雷德和柏斯的年度房價增長速度正在放緩。但價格仍在繼續(xù)快速上漲。」

鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的房價增長率與首府城市持平，均增長0.6%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的房價增長近期表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

盡管由于通脹意外上升，澳洲央行現(xiàn)在可能會在11月的貨幣政策董事會會議上維持利率不變，但強勁的房價上漲勢頭還是在10月份出現(xiàn)了。

03

全國性上漲！澳洲住房保險年均漲幅超$300

根據(jù)澳洲九號臺新聞的讀者調(diào)查，四分之三的澳洲人擔心風暴、火災和洪水將在未來12個月導致他們的住房保險保費飆升。

這種新的擔憂出現(xiàn)之際，超過半數(shù)受訪者已經(jīng)因為澳洲日益極端的天氣而看到保費上漲。

在接受調(diào)查的546名讀者中，53%表示，由于天氣事件，過去12個月他們的住房保險 費用有所增加。

即使當?shù)氐暮樗L暴或火災并未影響他們的房產(chǎn)。

一位受訪者告訴澳洲九號臺新聞：“一場大洪水發(fā)生時，水進入了我們的土地，但沒有影響到我們，而且我們沒有提出任何索賠，但因為周圍有房屋發(fā)生了洪水，我 們的費用仍然上漲了。”

僅有34%的受訪者表示，他們的保費沒有變化。

還有一小部分人表示，他們的保費上漲了，但不清楚原因。

也有人坦言，由于生活成本危機，他們的房屋目前并未投保，因為已無法負擔高額保費。

一位受訪者說：“我付不起保險和食物的費用。”

展望未來，75%的受訪者表示，他們擔心在未來12個月內(nèi)，天氣事件會導致住房保險保費上漲。

有數(shù)人表示，如果保險再貴一些，他們可能不得不放棄投保。

一位受訪者說：“住房/財產(chǎn)保險已經(jīng)變得太貴了。”

“我65年來從未提出過索賠，但保費卻不斷上漲，我快要取消所有保險并冒險不保。”

而讓住房保險變貴的，不僅僅是極端天氣。 過去12個月，澳洲平均年度住房及財產(chǎn)保險保費上漲了300多澳元，從2452澳元升至2795澳元。

這漲幅為14%——而這只是低端水平。

在某些地區(qū)，住房保險的平均費用飆升了17%，漲幅高達700澳元。

極端天氣事件的發(fā)生頻率增加，被認為是全國保費上漲的主要原因之一，尤其是在昆州和新州等州份。

今年9月，來自昆州Logan的Corrie Chabau告訴澳洲九號臺新聞，他的住房保險保 費在最近一次續(xù)保時上漲了1200澳元。

而根據(jù)他所在地區(qū)最新的洪水風險地圖，保費還可能再次上漲。

但Chabau表示，這份地圖并未準確反映他房產(chǎn)的洪水風險，他在這里居住13年，從 未發(fā)生過洪水。

他當時表示：“保險公司會說，‘這里顯示可能會發(fā)生洪水’，而保費永遠不會下降，這只會摧毀所有人。”

04

挖掘毀房！悉尼東郊擬削 50% 新公寓停車位

悉尼東部地區(qū)新公寓開發(fā)項目的停車位要求將大幅削減。這一舉措出自當?shù)刈h會的一項計劃，旨在應對洪水易發(fā)郊區(qū)的大型建設工程引發(fā)的周邊住宅 “開裂” 和低洼地帶 “沉洞” 問題。

伍拉拉議會（Woollahra Council）正全面修訂開發(fā)管控規(guī)則，提議將新公寓樓的法定停車位數(shù)量最多削減 50%，以此阻止開發(fā)商為建造地下停車場開展大規(guī)模挖掘工程。

議會發(fā)言人稱，削減停車位管控將 “減輕新開發(fā)項目帶來的累積水文地質(zhì)和巖土工程負面影響”，同時回應 “眾多居民的反饋 —— 他們親身經(jīng)歷了挖掘工程對房屋結構造成的損害”。

他表示，議會高度擔憂新南威爾士州政府的中低層住宅改革可能導致脆弱沿海地區(qū)的挖掘活動增多，進而加劇 “施工引發(fā)的振動影響” 和周邊住宅 “結構損壞” 的風險。

該改革于今年 2 月生效，允許城鎮(zhèn)中心和交通樞紐附近建造最高 6 層的公寓樓。改革已在該地方政府轄區(qū)內(nèi)催生 14 項多層開發(fā)提案，包括在玫瑰灣海灘（Rose Bay Beach）對面建造 6 層建筑的計劃。

此次停車位調(diào)整與議會委托的一份獨立巖土工程報告同步發(fā)布。報告指出，由于該地區(qū)土壤松軟且地下水位較淺，雙灣和玫瑰灣對挖掘工程的影響尤為敏感。

調(diào)整內(nèi)容包括：在埃奇克利夫（Edgecliff）、雙灣、玫瑰灣、邦迪樞紐（Bondi Junction）和牛津街城鎮(zhèn)中心（Oxford Street town centre）的多層開發(fā)項目中，標準單間公寓的停車位配比最低可降至 0.2 個 —— 即每建造 5 套單間公寓，開發(fā)商僅需提供 1 個停車位。

雙灣居民協(xié)會成員卡門?麥克勞克林表示，該協(xié)會已知曉轄區(qū)內(nèi)至少 60 處房產(chǎn)因新住宅開發(fā)項目出現(xiàn)結構損壞。

“我們并不反對建房，但玫瑰灣和雙灣的地下水位僅在地表以下 1 米處，根本不適合建造多層公寓樓，” 她說。

“沒人愿意因為房屋嚴重結構損壞，被迫搬離家園卻無處申訴。”

“我們不想成為下一個馬斯考特塔樓（Mascot Towers）。”

麥克勞克林稱，去年 12 月的強風暴和山洪導致雙灣多棟住宅及商鋪遭受水毀，讓居民的擔憂進一步升級。

去年 6 月，在居民報告單元樓墻體出現(xiàn)裂縫后，新南威爾士州建筑專員也曾對玫瑰灣一處建筑工地的開發(fā)商下達停工令。

玫瑰灣另一處多層開發(fā)項目旁的一位居民提供了自家墻體開裂的照片，其保險公司的結構檢測報告認定，裂縫是施工造成的。

伍拉拉市長薩拉?迪克森否認議會的擔憂是 “以巧妙方式反對提高建筑密度”，強調(diào)這是對 “本地區(qū)實際發(fā)生、必須嚴肅對待的問題” 的回應。

“玫瑰灣已有部分三層公寓樓需要持續(xù)抽排地下室車庫的滲水，” 她說。

“我們擔心，政府一刀切的改革所產(chǎn)生的累積影響，會破壞新開發(fā)項目的結構完整性，干擾本就敏感的地下水位，導致地面沉降、洪水泛濫和現(xiàn)有建筑（居民住宅）開裂。”

新南威爾士州規(guī)劃部長保羅?斯卡利在一份聲明中表示：“中低層住宅選址經(jīng)過了周密考量，充分兼顧了土地使用限制以及交通、基礎設施和服務的可及性。”

“正是伍拉拉議會將這些土地規(guī)劃為適合中低密度住宅開發(fā)的區(qū)域，作為開發(fā)申請的審批機構，議會有責任評估該區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目的適宜性和安全性。”

議會提議的停車位調(diào)整還包括：多層開發(fā)項目中的標準三居室公寓需配 1 個停車位，兩居室公寓需配 0.6 個停車位。

若獲得批準，這將比現(xiàn)行標準大幅降低 —— 目前單間公寓需配 0.5 個停車位，兩居室需配 1.5 個，三居室需配 2 個。

伍拉拉議會上周已撥款 30 萬澳元，用于開展進一步的水文地質(zhì)和巖土工程研究，以評估玫瑰灣和雙灣住宅密度提高帶來的影響。

議會預計，研究結果將用于推動州政府將這兩個郊區(qū)列為中低層住宅改革的 “豁免區(qū)域”。

斯卡利則表示：“政府不考慮對該政策設立豁免，但始終鼓勵議會開展自身戰(zhàn)略規(guī)劃，以增加住房供應。”

議會提議的停車位管控規(guī)則將公開征求公眾意見，結果將提交議員審議。

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