重金拿下22宗地：起底“大黑馬”邦泰集團

邦泰集團今年前9個月表現(xiàn)亮眼，但聚焦二線城市，雖市場潛力大，也伴隨一定風險，其運營模式，能否走得長遠，有待市場驗證。

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

今年的土地市場，邦泰集團無疑是一匹閃耀“黑馬”。

10月22日，四川邦泰投資集團有限責任公司（以下簡稱“邦泰集團”）在廣西南寧以底價拿下一幅住宅用地，而這已經(jīng)是邦泰集團今年拿下的第22宗土地，超越去年同期，勢頭正盛。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月~9月，邦泰集團拿地21宗，拿地面積為186萬平方米，排名全國第5；拿地金額87億元，排名全國第15名，在民營房企中僅次于濱江集團；拿地面積排名第5，位居民營房企第1名，成為今年民營房企中的“拿地之王”。

邦泰集團的擴張，早在2023年便以95億元權(quán)益拿地金額排名拿地榜第32名。

2024年，邦泰集團以117億元權(quán)益拿地金額排名全國房企拿地榜第17名，總地價達118億元，僅次于杭州濱江集團，排名全國民企第2名。

值得一提的是，與濱江集團深耕大本營杭州不同，邦泰集團先后在山西、德陽、昆明、西安、武漢、重慶、南寧等至少10個不同城市拿地，拿地金額超越去年同期，大有全國擴張之勢。

那么，拿地擴張的資金從何而來，是什么在支撐邦泰集團擴張的底氣？土地選擇有何策略，這些項目的銷售情況如何？10月30日，山海新財經(jīng)致電邦泰集團了解情況，截至發(fā)稿尚未收到回復。

錯位競爭，差異化布局

公開資料顯示，邦泰集團起源于四川樂山，最早為一家房地產(chǎn)銷售代理公司專注在三四線城市發(fā)展業(yè)務。2007年，由羅勇、王智勇、石凌濤、何流四人共同成立四川邦泰置業(yè)有限公司，初期多以合作運營為主，聚焦四川本地市場，發(fā)展頗為穩(wěn)健。

2008年，邦泰與四川本土房企錫成泓馳共同開發(fā)“樂山邦泰·名門外灘”項目落地大本營樂山，創(chuàng)下當年樂山單價最高，并打破開盤銷售紀錄，讓邦泰在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟。

此后，邦泰在樂山、彭山等地布局開發(fā)，確立集團化管控模式，業(yè)務逐步覆蓋四川多地，完成第一輪擴張。

2013年邦泰總部搬至成都，開發(fā)項目延伸至成都、宜賓、遂寧、綿陽、西昌、重慶等城市，經(jīng)過多年發(fā)展，逐步形成境系、悅系、府臺系、天字系、院子系五大產(chǎn)品系。

2021年開始，當大多民營房企陷入流動性危機時，邦泰集團錯峰迎來規(guī)模擴張階段。走出四川，開啟全國化戰(zhàn)略，重點布局南昌、南寧、昆明、武漢、西安等二線城市，拿地規(guī)模顯著增長。

邦泰集團在拿地上眼光頗為獨到，幾年間打造了多個熱銷項目，讓邦泰集團對二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)充滿信心。如：邦泰集團初進西安時，首個項目邦泰·悅九章，首次開盤銷售151套，去化率80%；緊接著，邦泰·觀宸高新開盤，去化率也達到80%。

2025年1~8月，邦泰集團以198.68億元登上權(quán)益銷售榜第18位，是前20名內(nèi)除杭州濱江、碧桂園外的第三家民營房企，實現(xiàn)全口徑銷售面積213.14萬平方米，排名第14位。

多個項目的成功與熱銷，相對過去穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展路線，進入全國市場的邦泰集團顯得頗為激進。

2023年以95億元權(quán)益拿地金額首次進入全國地產(chǎn)百強企業(yè)；2024年以117億元權(quán)益拿地金額排名全國第17名，在民營房企中僅次于濱江集團。2025年繼續(xù)保持高拿地節(jié)奏，業(yè)務覆蓋全國11省/直轄市/自治區(qū)，進駐39座城市，開發(fā)面積超3200萬平方米。

截至目前，邦泰不僅在拿地數(shù)量上，已經(jīng)與去年全年持平，權(quán)益土儲貨值達231億元，在拿地總數(shù)持平的情況下，土儲貨值更高，比2024年高出近100億元。

對于邦泰樓盤的熱銷，有市場人士分析，首先，邦泰開發(fā)樓盤普遍得房率高，當同區(qū)域項目得房率普遍在70%~80%，邦泰的得房率最高能到110%，西安·邦泰悅九章得房率甚至高達130%，相當于多了一個臥室或大客廳。其次，公區(qū)配置從小區(qū)大門到水景、綠植景觀選材用心，能讓客戶第一眼就喜歡。

在拿地策略上，邦泰重點布局中西部優(yōu)質(zhì)城市，這些城市對高品質(zhì)住宅有需求，好產(chǎn)品稀缺，競爭對手相對較少，土地溢價低，有利于深耕。邦泰集團在地塊選擇上，每宗地塊控制在10億元以內(nèi)，能有效降低企業(yè)的資金風險和運營風險。

也有分析人士認為，邦泰集團本質(zhì)還是地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“高周轉(zhuǎn)”模式，即在低成本的基礎上，保持高速去化，回款再拿地，以此循環(huán)，一旦一個項目運營失利，虧損幾個億，將牽一發(fā)而動全身。

快速擴張背后的隱憂

邦泰集團在土地市場表現(xiàn)驚艷，但其擴張模式仍潛藏多項隱憂。

當前二三線城市的空白給了邦泰集團加速擴張的機會，但繼續(xù)沿用“高周轉(zhuǎn)”模式發(fā)展，企業(yè)能支撐多久？事實上，伴隨拿地增加，邦泰旗下部分子公司，已開始顯現(xiàn)資金不足的問題。

天眼查顯示，邦泰集團旗下多家子公司成為被執(zhí)行人，截至2025年9月11日，邦泰集團控股子公司宜賓鴻通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院為宜賓市翠屏區(qū)人民法院執(zhí)行，兩起案件涉案金額合計220.7萬元。該公司還曾涉嫌虛假宣傳，欺騙和誤導消費者被宜賓市市場監(jiān)督管理局處罰，責令廣告停止發(fā)布。

2025年4月23日，宜賓邦泰置業(yè)有限公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院同樣為宜賓市翠屏區(qū)人民法院，涉案金額102萬元。

在資金與融資渠道上，非上市公司的邦泰集團，融資渠道有限，邦泰集團的融資最早依賴于內(nèi)部員工跟投，金額10萬~100萬元不等，這對快速擴張的邦泰，顯然難以滿足資金需求。

這之中，股權(quán)質(zhì)押成了邦泰集團重要的融資渠道。天眼查顯示，邦泰集團旗下多家分子公司存在股權(quán)質(zhì)押警示風險，如旗下四川和邦投資集團有限公司先后將股權(quán)質(zhì)押給樂山巨星農(nóng)牧股份有限公司、四川和邦生物科技股份有限公司。

此外，從去年開始，邦泰集團進駐的城市，所成立的項目公司都進行了股權(quán)質(zhì)押融資，質(zhì)押對象為地方銀行、保理機構(gòu)、信托機構(gòu)等。

股權(quán)質(zhì)押雖然在一定程度上，緩解了邦泰擴張過程中的資金壓力，但利息則遠高于正常開發(fā)貸款，要求項目具備更強的去化能力，也讓邦泰不得不在“高周轉(zhuǎn)”的路上越走越遠。

此外，在項目層面，邦泰開發(fā)的部分項目也陷入工程與維權(quán)風波之中。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板，有業(yè)主留言稱合肥東方雅頌項目存在外立面真石漆凹凸不平、偷工減料、衛(wèi)生間防水涂層不合格、步梯過道與宣傳不符、地庫頂板滲漏等質(zhì)量問題。

在問政四川官網(wǎng)也有多名業(yè)主留言，其中一名四川遂寧高新區(qū)湖光九里的小區(qū)業(yè)主留言稱，2025年6月26日~27日收房時發(fā)現(xiàn)墻體空鼓嚴重，室內(nèi)多處墻面存在大面積空鼓，并涉及承重墻體等一系列房屋質(zhì)量問題。

這些項目問題不僅影響邦泰集團的品牌形象，也讓客戶對其產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，為其內(nèi)部管理機制，項目質(zhì)量問題蒙上陰影。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，邦泰集團今年前 9 個月表現(xiàn)亮眼，在拿地方面成績斐然，成為民營房企中的“拿地之王”，展現(xiàn)出強大的擴張實力與積極進取的發(fā)展態(tài)勢。但其全國化進程略顯激進，聚焦二線城市，雖市場潛力大，也伴隨一定風險，如區(qū)域政策差異、市場競爭激烈等，后續(xù)需在運營、資金把控、市場適應等方面下足功夫，平衡擴張速度與風險，才能實現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

對于邦泰集團的擴張，有業(yè)內(nèi)人士直言，邦泰的做法與之前“三高”模式?jīng)]有本質(zhì)區(qū)別，能否走得長遠還有待市場驗證。