碧桂園市值蒸發(fā)90%，楊惠妍還能翻身嗎？

家人們，上次咱聊碧桂園的時候，它還是市值 135 億的 “過氣網(wǎng)紅”，現(xiàn)在 2025 年都快過完了，這盤棋不僅沒下活，反而更讓人看不懂了。咱先拿最新數(shù)據(jù)說話，別被 “債務(wù)重組突破” 的新聞繞暈。

先更新下事實：巔峰時 4000 多億市值的碧桂園，到 2025 年 9 月，港股股價還在 0.5 港元上下晃悠，算下來市值蒸發(fā)照樣超 96%。楊惠妍的財富縮水早不止 105 億了 —— 要知道 2025 年上半年公司就凈虧 190.8 億，相當于每天虧一個多億，這錢比普通家庭攢一輩子的還多。更扎心的是規(guī)模變化：2020 年半年賣 3536 億的 “宇宙第一房企”，2025 年前 9 個月權(quán)益銷售額才 255.1 億，直接跌到百強房企第 19 位，妥妥從 “巨頭” 變 “小房企” 了。

但光看縮水沒用，咱得用 2025 年的數(shù)據(jù)扒扒：這巨頭到底卡在哪了？三個新坑比以前更致命。

第一個坑，債務(wù) “減了但沒完全減”。去年說它總負債 2.3 萬億，今年 6 月末降到 8854.1 億，看著降了不少吧？可資產(chǎn)負債率還高達 90.6%，手里的現(xiàn)金才 240.6 億，其中 177.8 億還是受限制的，能動用的錢也就 60 多億。更要命的是 2545.8 億有息負債里，一半以上得一年內(nèi)還，這錢從哪兒來？雖然說境外債務(wù)重組有進展，77% 的債權(quán)人簽了支持協(xié)議，能減 110 億美元債，但這只是 “畫餅”—— 香港法院的清盤聆訊都延期到 2026 年 1 月了，能不能成還兩說。

第二個坑，銷售 “穩(wěn)了但賣不動價”。楊惠妍 9 月開會說 “銷售持續(xù)暢通”，確實，2025 年 3 月以來單月銷售額穩(wěn)定在 30 億左右，8 月還環(huán)比漲了 6.9%。但這是靠啥換的？降價！今年前 8 個月銷售均價從去年的 0.97 萬 /㎡跌到 0.83 萬 /㎡，等于每平米降了 1400 塊，在三四線城市，這可是不少家庭大半年的收入。更關(guān)鍵的是，就算降價，手里還有 5310.65 億的存貨賣不掉，這些房子大多在人口流出的三四線，年輕人都往大城市跑，誰接盤？

第三個坑更現(xiàn)實：“沒人沒錢” 的死循環(huán)。2021 年還有 10 萬員工的碧桂園，2025 年 6 月只剩不到 1.8 萬人，職能部門幾乎裁光，就剩建筑和代建的核心團隊。這意味著啥？以前靠 “人海戰(zhàn)術(shù)” 搞高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在連管項目的人都不夠了。楊惠妍想靠 “一體兩翼” 翻身 —— 房地產(chǎn) + 建筑科技 + 代建，可數(shù)據(jù)不會說謊：2025 年上半年科技建筑收入降了 40.5%，代建業(yè)務(wù)才排行業(yè)第 11，唯一增長的酒店業(yè)務(wù)才賺 10.76 億，連利息零頭都不夠付。

這事兒對咱普通人的影響，2025 年更具體了。先說就業(yè)：從 10 萬人裁到 1.8 萬，意味著超 8 萬人丟了工作，再加上上下游建材、裝修行業(yè)，今年至少 30 萬人受波及。再說買房的：雖然近三年交付了 180 萬套，但 2025 年還有海量存貨沒交付，北方不少項目趕在冬歇前搶工期，質(zhì)量能不能保證？更別提那些爛尾樓的業(yè)主 —— 現(xiàn)在碧桂園涉訴案件還堆著好幾千起，3000 億涉案金額里，全是老百姓的血汗錢。

聊到這兒，我得說句 2025 年才看明白的實在話：碧桂園不是 “運氣差”，是 “積重難返”。它犯的錯比去年更清楚：

一是把 “債務(wù)延期” 當 “債務(wù)解決”。2025 年看似負債降了，但 90% 的資產(chǎn)負債率擺在這兒，現(xiàn)金連短期債務(wù)的零頭都不夠，這不是 “轉(zhuǎn)危為安”，是 “茍延殘喘”。楊惠妍說 “重視就不難”，可光靠開會喊口號，能變出真金白銀嗎？

二是錯把 “降價走量” 當 “市場復(fù)蘇”。2025 年樓市確實止跌了，但三四線剛需早被透支了，碧桂園的房子能賣出去，靠的是 “割肉”，不是市場回暖。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8 月 30 城開盤去化率才 42%，弱三線樓盤不靠大折扣根本賣不動，這時候還想 “沖規(guī)模”，純屬沒看清現(xiàn)實。

三是丟了 “立身之本” 還想 “彎道超車”。房地產(chǎn)的核心是 “交房 + 現(xiàn)金流”，可碧桂園現(xiàn)在既沒足夠現(xiàn)金，又缺人管項目，卻跑去搞機器人、農(nóng)業(yè)這些不賺錢的業(yè)務(wù)。2025 年上半年代建才簽 412 萬㎡，跟巔峰時的拿地規(guī)模比，連十分之一都不到，這 “翻身牌” 根本打不動。

有人說 “2025 年政策救市了，碧桂園能活”，我可不這么看。今年政策確實在 “止跌回穩(wěn)”，但救的是 “良性房企”，不是 “帶病奔跑” 的。你看金科 1470 億債務(wù)都靠破產(chǎn)信托重組了，2025 年全年超 300 家房企破產(chǎn)重組，說明行業(yè)在 “出清”—— 不是政策要殺誰，是市場容不下只靠借錢擴張的玩家了。

以前咱覺得 “大房企不倒”，2025 年才算徹底明白：房企再大，沒現(xiàn)金流就是空架子；名聲再響，交不了房就是耍流氓。楊惠妍的財富縮水只是表象，真正該警醒的是整個行業(yè)：房地產(chǎn)早就不是 “閉著眼賺錢” 的年代了，2025 年還在玩高杠桿、搞粗放擴張的，遲早得步碧桂園的后塵。

這事兒也給咱普通人提了個醒：2025 年買房別光看品牌，得看 “三個實在”—— 現(xiàn)金流夠不夠、項目有沒有復(fù)工、周邊人口增不增。碧桂園的故事還沒結(jié)束，但 2025 年的數(shù)據(jù)已經(jīng)說明：靠泡沫堆起來的巨頭，破了之后，連重建的地基都難找。