未來(lái)5年樓市方向明確：13次提“房”，這些變化要關(guān)注

未來(lái)5年樓市方向明確：13次提“房”，這些變化要關(guān)注

重要的五年規(guī)劃文件已公布，未來(lái)五年該怎么干，文件里都講得明明白白。

先看一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)：全文共提到190次“發(fā)展”、133次“建設(shè)”、57次“安全”，“改革開(kāi)放”和“消費(fèi)”各23次——有意思的是，消費(fèi)還比生產(chǎn)多1次（生產(chǎn)22次）；“人口”提了9次，“斗爭(zhēng)”提了7次，“金融”提了17次。而“房”相關(guān)內(nèi)容被提及13次，足見(jiàn)其重要性毫不遜色。接下來(lái)咱們具體看看文件對(duì)樓市的部署：

1. 消費(fèi)端：清理不合理限制，限購(gòu)或逐步放開(kāi)

在消費(fèi)相關(guān)章節(jié)中明確提出：“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理的限制措施。” 這相當(dāng)于給北京等城市的車(chē)輛限購(gòu)、住房限購(gòu)政策開(kāi)了口子。未來(lái)五年，限購(gòu)政策大概率會(huì)在合適的時(shí)機(jī)逐步放開(kāi)，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)主導(dǎo)；同時(shí)會(huì)配套完善保障體系，確保消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2. 發(fā)展基調(diào)：高質(zhì)量為主線，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

文件專門(mén)對(duì)地產(chǎn)發(fā)展作出集中部署，核心是“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，這是未來(lái)五年樓市的總基調(diào)。同時(shí)明確要求：“快速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善住房在開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。”

值得注意的是“銷(xiāo)售制度”的提及——這意味著未來(lái)五年，現(xiàn)房銷(xiāo)售很可能全面落地或局部試點(diǎn)。這也意味著過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將成為歷史，新模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出了更高要求，亟需開(kāi)發(fā)、融資相關(guān)新制度配套落地。

不過(guò)目前尚無(wú)成熟經(jīng)驗(yàn)可借鑒：全世界只有印度部分地區(qū)（如北方邦）要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，還沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家形成純現(xiàn)房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此相關(guān)開(kāi)發(fā)、融資體系的配套完善仍需探索。

3. 住房供給：保障歸保障，商品歸商品

文件提出“優(yōu)化保障性住房供給”，核心是“滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求，因城施策加快改善性住房供給”。其中“因城施策”可能包含將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為廉租房的方案，未來(lái)的保障房將徹底回歸保障屬性，不再像前幾年那樣“住滿幾年即可轉(zhuǎn)商品房交易”；而商品住房則專注于滿足改善性需求，實(shí)現(xiàn)“保障歸保障，商品歸商品”的清晰劃分。

同時(shí)明確要“建設(shè)更加安全舒適、綠色、智慧的好房子，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度”。“好房子”是高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分，后續(xù)相關(guān)目標(biāo)大概率會(huì)拆解為各地方的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)。

4. 土地與存量：聚焦大城市群，盤(pán)活存量資源

還有兩次提及“房”，集中在土地利用和存量房盤(pán)活，與國(guó)土空間規(guī)劃緊密相關(guān)。文件延續(xù)了“發(fā)揮重點(diǎn)區(qū)域增長(zhǎng)極作用”的思路，明確要回歸大城市群發(fā)展路徑：

? 鞏固提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展原動(dòng)力，持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量推進(jìn)雄安新區(qū)建設(shè)；

? 建設(shè)現(xiàn)代化城市，提升成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展能級(jí)。

此外，城鎮(zhèn)化相關(guān)表述也有更新：上一個(gè)五年“推進(jìn)縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，現(xiàn)調(diào)整為“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”；對(duì)特大城市的描述，從“加強(qiáng)特大城市治理的風(fēng)險(xiǎn)防控”變?yōu)椤巴七M(jìn)超大特大城市治理現(xiàn)代化，加快城市群一體化和都市圈同城化，優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，集約緊湊布局”。

“疏解”一詞在原文中未再提及，未來(lái)城市發(fā)展將更側(cè)重“緊湊集約”——通過(guò)高密度城市布局提升效率、創(chuàng)造更多就業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。而北京、上海等城市全面解除限購(gòu)、人口重新流入，都市圈同城化、軌道化發(fā)展，都將是大城市治理現(xiàn)代化的具體體現(xiàn)。

5. 風(fēng)險(xiǎn)防控：統(tǒng)籌化解風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防系統(tǒng)性問(wèn)題

上一個(gè)五年規(guī)劃中“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展”的表述，此次更新為“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。這也意味著，上一個(gè)五年的樓市調(diào)控目標(biāo)已圓滿完成，未來(lái)五年樓市工作將更側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防控與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。