“歇甲六子”塵埃落定，中建智地聯合體26億元摘牌

圖片來源：中房報圖庫

未來歇甲村售價很可能參考北京國賢府，但需要面對區域內激烈的價格競爭，同時北七家區域價值提升，仍有賴于交通規劃的落實和配套設施的完善。

彭紅俠/發自北京

中建智地再獲一宗住宅捆綁組合地。

10月28日，北京昌平區北七家鎮歇甲村涉宅用地成功出讓，中建智地和未來科學城聯合體底價26.012億元競獲，綜合樓面價約2.49萬元/平方米。

歇甲莊地塊總建筑規模約10.47萬平方米，由“歇甲六子”組成，包括2宗居住用地和4宗配套用地，其中住宅部分0038、0046地塊總建筑規模約9.13萬平方米，容積率分別為2.1和2.05，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分別為社區綜合服務設施用地、教育用地、文化設施用地和體育用地，建成后須無償移交。

歇甲村地塊詳情

在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，交通優勢是歇甲莊地塊最突出的亮點。地塊距離地鐵17號線與在建18號線換乘站天通苑東站僅約1公里，而該站未來還將成為3條軌道交通的交會點，包括已通車的17號線、預計年底開通的18號線以及規劃中的R6線，這一交通樞紐地位將極大提升區域的出行便利性。

配套方面，歇甲村地塊鄰近國泰百貨、溫榆河公園等現有設施，加上自身配建的社區服務、教育、文化和體育設施，將形成相對完善的生活圈。

歇甲莊地塊臨近天通苑，該區域自2016年至今僅供應3宗住宅用地，均分布在板塊西部東小口鎮。其中奧森ONE和奧海明月兩個限競房項目已售罄，共提供住宅4171套。另1宗賀村中灘村地塊，10月30日也將迎來掛牌出讓。

值得注意的是，該區域特別是地鐵5號線與17號線沿線，長期面臨新房供應短缺的局面。

從街區層面來看，歇甲村地塊所在昌平區CP02-0704街區規劃了A、B、C地塊，區域內規劃以住宅用地為主。其中A地塊中0034和0039住宅地塊已列入年度推介地塊名單，B和C地塊多宗規劃住宅用地均未入市，待供地充足。這些地塊的入市節奏與規模，將直接影響區域新房市場的競爭格局。

歇甲村區域規劃

張凱認為，歇甲村地塊所在板塊所面臨的多重挑戰仍需要審慎評估。北七家作為遠郊板塊，其新房與二手房市場價格已呈現一定回調態勢，反映出該區域在整體市場環境下行過程中所面臨的壓力。

除受宏觀因素影響外，區域內部結構性因素亦不容忽視。

“當前，昌平區南部的朱辛莊板塊憑借成熟的產業配套和市場熱度已形成顯著優勢，南邵組團作為區級重點發展區域亦持續吸引投資。相比之下，未來科學城東區的發展節奏相對平緩，其產業構成以央國企的研發部門及二級單位為主，所能帶動的就業與居住需求規模有限，未能有效輻射周邊?！睆垊P表示，歇甲村地塊捆綁的4宗非住宅用地須由競得方負責代建并無償移交，這一安排進一步增加了實際開發成本，為項目未來的盈利預期帶來更多不確定性。

“這次土拍結果也在一定程度上折射出開發商對北七家區域未來價值的判斷。”張凱認為，未來歇甲村售價很可能參考北京國賢府當前售價5.4萬元/平方米，但需要面對區域內激烈的價格競爭，同時北七家區域價值提升，仍有賴于交通規劃的落實和配套設施的完善。

此次歇甲村住宅捆綁配建模式，對于競得者中建智地來說并不陌生。此前其在朝陽競獲的酒仙橋百億地塊，以及北京國賢府一期、二期地塊，均為住宅與其它地塊組合模式。此次中建智地需要無償配建的1.34萬平方米，未來將為住宅帶來豐盛的生活配套，提升區域價值。