最高院：工程價款優(yōu)先權以房抵債未過戶，能否排除其他債權執(zhí)行？

作者：周軍律師.

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在建設工程領域，發(fā)包人以房屋抵償工程款（即 “以房抵債”）是常見的債務清償方式，但實踐中常出現(xiàn) “房屋已達成抵債協(xié)議但未過戶，發(fā)包人其他債權人申請強制執(zhí)行該房屋” 的糾紛。通常情況下，未過戶的房產(chǎn)權利人并不享有房產(chǎn)物權。

那么， 行使工程價款優(yōu)先權的以房抵債未過戶，能否排除其他債權執(zhí)行？

最高院在《河北華盛建筑工程有限公司直屬六分公司、王保雙案外人執(zhí)行異議之訴民事申請再審案》明確：

以行使建設工程價款優(yōu)先受償權進行的以物抵債，即便因尚未過戶而未取得物權，權利人對抵債房屋享有的權利也足以排除其他債權的強制執(zhí)行。

最高院認為，

本案中，華盛六分公司系以享有并行使了建設工程價款優(yōu)先受償權為由提起訴訟，主張排除王保雙的強制執(zhí)行。二審判決未對華盛六分公司的前述上訴主張進行審理，卻以《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條來分析判斷王保雙與華盛六分公司的權益先后順序，與當事人主張不符，適用法律不當。

建設工程價款優(yōu)先受償權作為承包人的法定權利，在發(fā)包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人可以通過與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設工程折價抵償。

本案中，華盛六分公司與菩薩崖公司在政府的協(xié)調下簽訂《房屋抵債協(xié)議》以案涉5002平方米房屋抵頂1930.65萬元工程款符合法律規(guī)定的建設工程價款優(yōu)先受償權的行使方式。

根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，建設工程價款優(yōu)先受償權應優(yōu)先于普通債權，這也是優(yōu)先權的應有之意。

2013年8月8日，華盛六分公司與菩薩崖公司簽訂《以房抵債協(xié)議》，通過以房折價方式行使了建設工程價款優(yōu)先受償權，而王保雙與菩薩崖公司系民間借貸關系，王保雙為實現(xiàn)借款債權在2018年申請對案涉房屋強制執(zhí)行時，華盛六分公司已經(jīng)就案涉房屋折價行使了建設工程價款優(yōu)先受償權，其對案涉抵債房屋所享有的權利足以排除強制執(zhí)行。

華盛六分公司主張排除王保雙的強制執(zhí)行系基于享有并行使了建設工程價款優(yōu)先受償權，即便華盛六分公司未取得物權，亦不能當然否定其在具備法定條件時仍可以依據(jù)其他權利而主張排除執(zhí)行。

周軍律師提醒，承包人只要在法定邊界內行使優(yōu)先權，以房抵債協(xié)議具備合法性、真實性和優(yōu)先性基礎，即便未辦理過戶，也可對抗普通債權的執(zhí)行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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