萬象匯Pro與萬象城mini，哪個更適合北站北“萬象商業”？

北站北萬象商業“開動”了，雖然具體開業時間尚未“官宣”，但是施工現場已經初見雛形。于是，有關北站北萬象商業的話題再次成了最近的焦點。

pro

還是mini？

自從北站北萬象商業官宣“非城非匯”以來，大家對這個綜合體定位的好奇程度就攀升到了新高度。很多人認為，華潤在沈陽憑借“一城四匯”的布局已經近乎“無敵”，那么北站北直接復制一個萬象匯，似乎是更省力穩妥的選擇。

也有觀點指出，“非城非匯”或許只是營銷話術。沈陽的氣候條件限制了“街區+Mall”形態的落地，因此“非城非匯”可能只是賦予它一個新名稱，本質上仍難逃兩種路徑：要么做成“萬象城mini”，與中興等高端對手正面競爭；要么做成“萬象匯pro”，和鐵西萬象匯形成內部博弈。

但如果真的這樣理解，可能就忽略了問題的關鍵。商業地產的運營邏輯，遠不止“引入什么品牌”那么簡單。北站北項目雖出身“華潤系”，自帶光環，但也正因如此，其肩負的期望與面臨的挑戰也更為嚴峻。

從區位來看，北站北地處沈陽絕對中心，毗鄰青年大街、太原街、中街乃至北陵，這看似是優勢，實則暗藏挑戰。測算顯示，該項目距離鐵西商圈約8.5公里，陵西商圈7公里，北塔商圈3.9公里，青年大街商圈6公里。盡管皇姑、鐵西、沈河、和平都是人口密集區，但在如此高密度的成熟商圈“夾擊”之下，北站北能爭取到的客流份額，仍存在很大不確定性。

更值得注意的是，鐵西廣場與太原街等傳統商圈之間已形成一定的競爭態勢。商場分布越密，客流被分得越細，也越容易引發消費者的“品牌審美疲勞”——走進不同商場，看到的品牌組合與促銷活動大同小異。在這種“紅海競爭”格局下，無論是“萬象城mini”還是“萬象匯pro”，其生存與發展空間都將面臨嚴峻考驗。

因此我們基本可以判斷，華潤強調該產品為“全新系列”，絕非空談。它必須跳脫現有模板，拿出真正具有差異化的定位。如果缺乏一張能打破僵局的“王牌”，北站北項目在如此激烈的商圈包圍下將難以立足。

新系列能否“破局”？

如前文所述，北站北商圈，北站北商圈機遇與挑戰并存，華潤萬象商業此次入局，不僅源于其自身迭代的基因，更基于對沈陽消費市場的深度信心。從項目初期，其差異化路徑便已明晰。根據今年3月份中寰悅府二期產品發布會所釋放的信息，北站北萬象商業被華潤置地定位為“萬象商業在盛京的全新表達”，并圍繞三大核心維度展開——業態突破、空間重塑與運營入圈。

在業態層面，項目以“全時生活歡樂場”為定位，呼應休閑體驗導向，深度融合本地文化，構建差異化競爭力。值得關注的是，它將在東北商業體系中實現多個“首次”落地：

引入“芝縱酒場”，打造夜生活社交區；開設購物中心內的湯泉業態“云朵湯泉”；打造雙層地下創新街區“未來車站”，接駁北站客流；推出青年生活品牌“青年中心”，系統布局年輕生態。

作為沈陽規模領先的年輕生活方式中心，項目明確區別于傳統家庭型定位，將在L3整層集中規劃青年業態，形成品牌氛圍統一的青年活力平臺，目標成為本地年輕人的高頻打卡地。

在空間場景層面，項目于頂層及四、五層規劃以溫室花園為主題的餐飲集中區，打破常規店鋪模式，實現中庭與店鋪的融合式體驗。同時，將打造寵物主題屋頂花園，以“寵物友好”特色強化青年社交流量吸引力。

不難看出，北站北萬象商業并非簡單的在品牌級次或空間規模上做調整的“換湯不換藥”，也不是“萬象匯Pro”或“萬象城mini”的變體，更不是“萬象天地”的變種。它完全跳出了既有產品框架，是基于沈陽北站北區域特性，包括樞紐客流、年輕人口結構和在地文化需求而原生打造的商業新物種。

本質上，它不是來瓜分現有商業存量，而是通過“青年生態+全時運營+在地文化”的核心邏輯，以業態創新和空間重構開辟“年輕生活方式”新賽道，為沈陽創造新的商業增量。這也正面回應了之前關于“商圈包圍”的擔憂：唯有創造新需求，才能突破競爭紅海。

不吹不黑，它為何“勝券在握”？

從公開資料來看，北站北萬象商業的定位，正清晰地圍繞三大核心維度展開：青年文化、寵物友好與城市地標功能的融合。其中最具前瞻性的，莫過于將“雙層地下創新街區”與北站客流接駁相結合，使項目超越傳統商業體，升級為承載沈陽文旅形象的城市門戶。

當前環境下，單純強調“年輕潮流”早已屢見不鮮，但若能結合沈陽在地文化打造具有城市個性的年輕商業體，則具有更高價值。沈陽從不缺少年輕人聚集的場所，但能承載城市氣質、形成文化符號的商業空間仍然稀缺。正因如此，像1905文創園、紅梅文創園這類項目的走紅，恰好印證了市場對“有城市認同感”的年輕場域的渴望。

在此背景下，北站北萬象商業將整層規劃為年輕主題區，展現出對本地青年消費需求的深度把握。而更具突破性的是，項目通過“L4\L5雙層特色餐飲業態集中區”、“雙層地下創新街區”的規劃，無縫接駁北站客流，將交通樞紐的過境人流轉化為商業現場的停留消費。它不只做年輕人的生意，更致力于成為他們帶朋友來打卡、向游客展示沈陽活力的城市地標。

這份對地標功能的構建，與華潤置地長期以來對沈陽的深度洞察一脈相承。沈陽不缺優秀企業，但真正理解并融入本地文化的商業玩家卻不多。無論是恒隆初期的“高端疏離”，還是盒馬未能適配本地購物偏好，都曾因與沈陽消費者的真實訴求存在差距而經歷調整。值得思考的是，皇城恒隆在轉向更貼近本地特色的年輕化運營后，迅速獲得了市場的積極回應——這再次印證了在沈陽，尊重在地文化是商業成功的重要前提。

華潤的獨特之處，正是在于其始終致力于讀懂沈陽。從萬象城到萬象匯，每一次布局都能精準切中本地消費者的核心訴求，這種“在地化能力”構成了北站北萬向商業項目的護城河。

與此同時，“寵物友好”策略的加入，進一步強化了項目的差異化競爭力。沈陽是一座對寵物包容度極高的城市，其養寵文明和情感聯結遠超外界想象。龍湖天街等項目的實踐已證明，寵物友好不僅是服務升級，更是與消費者建立情感連接的有效路徑。對年輕群體尤其如此。

可以說，寵物經濟與青年文化的結合，正在形成新一代商業體的重要特征。

縱觀整體規劃，北站北萬象商業實則在構建一個閉環體驗：通過地下創新街區接軌北站客流，成為城市文旅門戶；通過青年文化層與寵物友好設施，打造沈陽年輕人及家庭客群的目的地。它提供的不僅是商品，更是一種根植于沈陽文化認同的現代生活方式。

如果說尊重在地文化是它的根基，那么“青年認同+寵物友好+地標功能”的三維聯動，則讓項目從單純的商業空間，升維為一座與城市共生、與消費者共鳴的現代商業新范式。所以說，我對北站北萬向商業充滿信心，只待華潤置地“交卷”了。