北京城建，再向虎山行

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京城建集團(tuán)繼續(xù)重倉房山板塊。

10月21日， 北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司發(fā)出一則招標(biāo)計(jì)劃，事關(guān)廣陽城一宗地的設(shè)計(jì)招標(biāo)。

涉及0013、0015、0016、0019和0020等五地塊，總建面約9萬平米，估算投資11.82億元，預(yù)計(jì)招標(biāo)公告在11月24日發(fā)布。

這宗地的進(jìn)展，堪稱神速。

它在10月17日進(jìn)入第八批供地清單，當(dāng)日便進(jìn)入預(yù)申請，在10月21日上架土拍，將于11月25日產(chǎn)生買家。

十分離奇的是，從時(shí)間來看，城建瑞泰心太急了，竟然想在土拍結(jié)果出來前一天，就掛出正式的招標(biāo)公告。

城建瑞泰是北京城建集團(tuán)的三級(jí)子公司，將成為這宗地的托底者。

在過往的三年里，北京城建集團(tuán)是房山板塊的常客，但整體表現(xiàn)不佳。

長溝6017地塊拿了四年，官宣延期；長陽0002、0003地塊拿地一年半，沒有動(dòng)靜；和知筑、頤知筑雖已開盤，前者表現(xiàn)尚可，后者滯銷。

現(xiàn)在，北京城建又要在房山添新地。土拍托底，是它的任務(wù)。

地塊變性與模糊的容積率

這次供應(yīng)的廣陽城地塊，地段、品相俱佳。

它的用地規(guī)模約5.56公頃，規(guī)劃地上建筑面積約9.59萬平方米，起拍價(jià)14.71億元，起始樓面價(jià)1.53萬元/平米。

其中，0015、0016和0019地塊為住宅用地；0013地塊為城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地；0020地塊為幼兒園用地。

這里面，0016號(hào)地是變過性。

至少在去年9月4日之前，它還是一塊“其他類多功能用地”，占地1.03公頃，建筑規(guī)模1.75萬平米，容積1.7。

當(dāng)時(shí)，它與西面的0015地塊之間，還規(guī)劃了一條南北走向的街坊路。

這次上架，0016號(hào)地?fù)u身一變，成了“二類城鎮(zhèn)住宅用地”，街坊路也消失了。

按照最新的土拍文件，0015和0016地塊如果同期入市，可以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，須配置建筑規(guī)模不超過0.65萬平方米的商業(yè)。

此外，還將與地鐵房山線廣陽城站相連，是個(gè)正兒八經(jīng)的地鐵盤。

0015地塊占地約1.37公頃，建筑面積約2.47萬平方米，容積率1.8，限高28米；0016地塊占地約1.03公頃，容積率1.4-1.8，建筑面積1.44萬-1.85萬平方米，限高28米。

一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，0016地塊的容積率是彈性的。這在北京供地計(jì)劃里十分罕見。

這為廣陽城地塊規(guī)劃，留出了更多的騰挪空間。

房山首個(gè)"好房子"要來了

廣陽城地塊的設(shè)計(jì)條件很寬松。

土拍文件里，罕見地提到鼓勵(lì)以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)開展高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并用了很大篇幅予以明示，花姐來預(yù)測一下：

1、預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)首層架空、風(fēng)雨連廊和鄰里中心；

2、預(yù)計(jì)項(xiàng)目建筑高度局部會(huì)上浮一檔，從28米上浮至43米；

3、預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)設(shè)置開敞陽臺(tái)，進(jìn)深不大于1.8 米，不會(huì)封閉；

這三點(diǎn)，是北京好房子實(shí)施的核心要點(diǎn)，說明廣陽地塊的入市，會(huì)背刺房山區(qū)一眾在售樓盤。

最直接的是其南面、西面一路之隔的和知筑。當(dāng)然，北京城建也可以說是為了給自己護(hù)盤。

和知筑是北京城建的在售樓盤，主要包括92平米、125平米和142平米等主力戶型。

它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，都沒有南向陽臺(tái)，北向有一個(gè)全贈(zèng)送的、開敞的設(shè)備陽臺(tái)，另有飄窗贈(zèng)送。

此外，廣陽城地塊對西面不遠(yuǎn)的頤知筑，以及距離稍遠(yuǎn)的中建智地京華國賢府、北京建工璟賢瑞庭等在售樓盤的沖擊，也蠻大的。

在北京，有關(guān)好房子的設(shè)計(jì)，目前僅有海淀區(qū)和房山區(qū)沒有突破——沒有南向開敞陽臺(tái)。

如果廣陽城地塊按拿地文件實(shí)施，將成為房山首個(gè)擁有"好房子"元素的樓盤。

對房山的購房者而言，這是一個(gè)好消息；但對房山的在售樓盤和二手房，這個(gè)消息有點(diǎn)消極。

北京城建房山困境

四年以來，北京城建在房山至少買了四宗地。它們的進(jìn)展如下：

1、長溝地塊：一年前被核準(zhǔn)延期

2021年10月，北京城建以9.83億底價(jià)，競得房山長溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規(guī)模為79475平方米，樓面價(jià)1.2萬/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)2.7萬/平米。

它在2023年10月公示了報(bào)規(guī)圖之后，很長一段時(shí)間沒有動(dòng)靜。直至2024年8月底，開始陸續(xù)進(jìn)行監(jiān)理、土護(hù)降工程招投標(biāo)，總投資預(yù)算8.9億元。

在2024年10月底，房山區(qū)發(fā)改委發(fā)布了長溝6017地塊，核準(zhǔn)延期的批復(fù)。

2、和知筑：地價(jià)覆蓋率141%

2023年12月20日，北京城建以底價(jià)12億元，競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項(xiàng)目FS00-0105-0011、0023地塊，總建面64113.761㎡，成交樓面價(jià)約1.87萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得預(yù)售許可證，共推出556套房源。

截至目前，網(wǎng)簽405套，成交均價(jià)3.73萬元/平米，網(wǎng)簽金額16.92億元，地價(jià)覆蓋率141%。

3、頤知筑：去化12.88%，慘淡

2024年1月4日，北京城建以底價(jià)22.8億元，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，建面13.82萬平方米，樓面價(jià)1.7萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平方米。

2025年3月25日，頤知筑西區(qū)取得預(yù)售許可證，供應(yīng)634套，截至目前網(wǎng)簽81套，去化率12.88%，成交價(jià)格3.04萬元/平米，成交總額2.55億元。

4、長陽地塊：已獲許可核準(zhǔn)，進(jìn)展緩慢

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價(jià)，摘得房山長陽FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模84979平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為4.8萬元/平方米。

這塊地，曾經(jīng)歷過三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價(jià)17.8億元，最終因無人問津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進(jìn)入當(dāng)年預(yù)申請環(huán)節(jié)，起始價(jià)降為16.03億元，仍然沒有買家。

它最新的動(dòng)態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過了項(xiàng)目許可核準(zhǔn)。