保利半壁店豪宅，突破了高度限制

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

10月16日，北京海淀區(qū)半壁店2201-0003、0004 地塊終于揭開了面紗，公示了報規(guī)設(shè)計(jì)方案。

此刻，距離它拿地已過去了近五個月。保利發(fā)展+北京建工地產(chǎn)的操盤速度，的確有點(diǎn)慢。不知保利發(fā)展董事長劉平，會不會打愛將李紅亮的板子呢？

如果說半壁店雙子是北京近幾年最神秘的項(xiàng)目，一點(diǎn)都不為過。

保利發(fā)展是地產(chǎn)一哥，以高周轉(zhuǎn)取勝，突然慢下來，十分不正常。

有人說，是保利發(fā)展想慢工出細(xì)活。實(shí)則，是出于無奈。

半壁店地塊有個天生的爭議：它的建筑高度到底是15米，還是18米？決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品走向，最高是4層，還是5層。

如果建筑限高15米，半壁店地塊將是一個燙手的山芋，樓棟排布方案很難實(shí)現(xiàn)。

這是一宗海淀之地，是保利發(fā)展們從眾多房企中拼搶下來的，總價高達(dá)45.45億元，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

搞定它的建筑高度，是該項(xiàng)目操盤成敗的關(guān)鍵。答案隨著報規(guī)圖浮出了。

容積率平權(quán)：西地塊調(diào)高，東地塊調(diào)低

海淀樓盤報規(guī)圖，總是很簡潔，沒有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。

半壁店地塊也不例外。

它只披露了總體情況：建筑面積10.15萬平方米，地上總建筑面積5.8萬平方米，地下總建筑面積4.35萬平方米，容積率為1.43。

但它由0003、0004 兩個地塊組成，僅憑報規(guī)圖，很難得知分地塊的建面和容積率數(shù)字。

拿地原文件顯示，0003地塊占地2.35公頃，規(guī)劃建面3.05萬平米，容積率1.3；0004地塊占地1.71公頃，規(guī)劃建面2.74萬平米，容積率1.6。

花姐在9月23日發(fā)布的一份半壁店項(xiàng)目公司北京慧海常筑置業(yè)有限公司的招標(biāo)文件中查詢到，兩個地塊的參數(shù)發(fā)生了變化：

1、0003地塊最新參數(shù)：總建面約5.56萬平方米，地上建面3.33萬平方米，地下建面積 2.23萬平方米，可以得出容積率1.42；

2、0004地塊最新參數(shù)：總建面約4.49萬平方米，地上建面2.46萬平方米，地下建面2.03萬平方米，可以得出容積率1.44；

簡而言之，0003地塊容積率增加了0.12，0004地塊容積率減少0.16，令兩者的容積率基本拉平。

從這次報規(guī)圖給出總的1.43容積率，應(yīng)該和那次招標(biāo)文件顯示的一致。

這種調(diào)整容積率，并不違規(guī)。在拍地之前，該宗地塊的指標(biāo)已經(jīng)松綁，明文顯示：兩個地塊的容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算，兩地塊地下可連通。

報規(guī)圖顯示，0003地塊的東大門與0004地塊的西大門之間，有寬約20米的地下通道。

風(fēng)水問題：有方有圓，120米長樓體壓抑

厘清半壁店雙子之間的建面后，再來看它們的具體規(guī)劃。

它總共規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向，總計(jì)330多套房源，戶均面積約170㎡，為3至5層低密度洋房。

1、西區(qū)0003地塊8棟樓：除4#外均為地上5層，部分北向退層；4#東單元為4層，西單元為3層；5#西邊也有半個單元退到4層。

2、東區(qū)0004地塊6棟樓，均為5層板樓。

十分神奇的是，東西地塊各有一條“長龍”：1-7#和2-5#都有5個單元，創(chuàng)下了北京近年來單體樓棟的紀(jì)錄，長約120米。

它們的樓高沒有超過18米，沒有突破北京好房子對沿街住宅單一方向，不宜超過4個單元的限制。

但是，它們矗立在小區(qū)的第一排，擋住了風(fēng)水，令人會產(chǎn)生壓抑感。

或許，為了化解風(fēng)水難題，保利發(fā)展在小區(qū)內(nèi)，設(shè)計(jì)了“圓與方”建筑：

1、兩個地塊有3個圓形的消防回車場，半徑為6米，這種回車場設(shè)計(jì)在北京甚是罕見；

2、在西地塊中央，設(shè)計(jì)了一個環(huán)形景觀廊架，頂部鏤空。在這條中軸線上，還有三個正方形的公區(qū)景窗；

3、東地塊的下沉庭院是長方形，在它上面，除了蜿蜒的風(fēng)雨連廊外，還有兩個頂部鏤空的正方形景觀廊架。

這組“方圓”的設(shè)計(jì)，正如項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位名字一樣：天鴻圓方。

但，如此設(shè)計(jì)，應(yīng)該有更多的意味，未來有待進(jìn)一步揭曉。

建筑高度突破15米限制，最高點(diǎn)17.15米

有關(guān)半壁店雙子座，最敏感的數(shù)字來了。

報規(guī)圖顯示，它的建筑高度最為東區(qū)的5#和6#，15.89米；其次是西區(qū)的3#、5#為15.67米；西區(qū)6#15.45米，東區(qū)1#、2#、3#15.44米，西區(qū)1#、2#15.04米，西區(qū)4#12.41米。

換句話說，14棟住宅樓中，有13棟的建筑高度突破了15米。

規(guī)劃圖發(fā)布之前，關(guān)于它的建筑高度一直表述很模糊。

首先，在3月11日的“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見函里，這兩塊地參數(shù)表里寫的“控制高度為18米”，但“備注”一欄里，特意寫上了一行字：“建筑高度以最終批復(fù)為準(zhǔn)”。

這句話，暗示它的建筑高度可能生變。

果不其然。在4月18日，北京規(guī)自委海淀分局發(fā)出一份規(guī)劃要求補(bǔ)充函，里面寫道：“......各地塊建筑應(yīng)按15米控制，最終以空軍機(jī)場主管部門審批意見為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過18米。”

這句話，依然沒有明確，到底地塊的建筑高度是多少？

中文博大精深，建筑高度沒有定性，就有回旋的余地。于是，央企保利發(fā)展和國企北京建工地產(chǎn)就一頭扎進(jìn)去了，它們認(rèn)為可在建筑高度上爭取到最好的條件。

直到9月初，半壁店雙子的建筑高度似乎已有定論。慧海常筑置業(yè)發(fā)出的那則有關(guān)“方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)”的招標(biāo)公告里，很明確地顯示，建筑高度為18米。

但從報規(guī)圖上看，半壁店雙子座似乎沒有做滿18米。

花姐認(rèn)為，關(guān)于此前公告中的18米，不是傳統(tǒng)意義上的建筑高度（不含女兒墻、電梯間高度等），而是建筑最高點(diǎn)不能超過18米。

這一點(diǎn)，報規(guī)圖也間接做出了回應(yīng)：每棟樓體上標(biāo)出一參數(shù)：Hmax，指的是建筑的最高點(diǎn)標(biāo)高。

拿最高建筑東區(qū)5#來舉例：用Hmax數(shù)字72.95米，減去正負(fù)零數(shù)字55.8米，得出最該樓棟的建筑最高點(diǎn)為17.15米。

它比建筑高度15.89米，高出1.26米。多出來的高度，應(yīng)該是樓梯間頂點(diǎn)的高度。

簡而言之，半壁店雙子座真正的建筑高度，是17.15米，比拿地文件18米低，但比調(diào)規(guī)文件里提到的15米要高。

這是一種博弈的結(jié)果。保利發(fā)展和北京建工地產(chǎn)為半壁店雙子，多爭取了2.15米的建筑高度，這也成就了它可以做到最高5層的樓，否則，它最高只能建4層樓。

讓半壁店雙子座的樓棟最高點(diǎn)達(dá)到17.12米——在15米和18米之間做了折中方案，保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李紅亮的能力非常強(qiáng)。

學(xué)習(xí)中海樹村榜樣，一層下沉設(shè)計(jì)？

雖然如愿爭取到了建5層樓的機(jī)會，但在1.43容積率的現(xiàn)實(shí)面前，半壁店戶型的層高問題，依然繞不開。

它拿地的樓面價高達(dá)7.84萬元/㎡，意味著房價，至少要突破11萬元/平米。

這種頂豪，必須在層高上有所突破，而不是只有3米或3.1米。

從報規(guī)圖上看，用建筑高度除以樓層數(shù)，大致推算出戶型的層高為3-3.18米。但，這應(yīng)該不是真實(shí)的層高，只有看到建筑坡面圖才能揭曉。

到底半壁店雙子的戶型層高是多少呢？

花姐判斷，它會效仿中海樹村項(xiàng)目，其層高會向地上和地下要空間。（詳見《保利四環(huán)豪宅，有了解法》）

中海樹村項(xiàng)目層高18米，實(shí)際容積率1.955，樓面價突破10萬+，它創(chuàng)新了一種做法：

拿它的疊墅舉例。

首層下沉0.7米。按照報規(guī)圖的尺寸，2F高度為5.85米，有了下沉之后，下疊首層變成3.4米、二層為3.15米。

4F高度為12.65米，中疊在3F，層高3.4米；地上4、5層為上疊，首層為3.4米，二層3.15米——向閣樓借了0.5米。

如此一來，中海樹村項(xiàng)目疊墅的三疊，首層都是3.4米高，二層為3.15米，妥妥的豪宅品相。

有珠玉在前，半壁店雙子座也很有可能，在一層做了下沉設(shè)計(jì)。

從圖紙上看，半壁店雙子應(yīng)該沒有疊墅產(chǎn)品——每個單元只有1個入口，為清一色大平層。

花姐推測，它分四款戶型：130平米（46套）、160平米（112套）、195平米（46套）和230平米（40套）和頂復(fù)（10套）、下躍產(chǎn)品（68套）。有關(guān)它的戶型深度分析，請加花姐微信：louhua007。