南昌10年爛尾樓重啟！融創(chuàng)代建公司入局

于帥卿/發(fā)自北京

停滯10年之久的南昌“頂級爛尾樓”銘威瓏郡國際，將迎來開工。

此前，融創(chuàng)集團旗下代建平臺而今管理通過子公司浙江興元建設管理有限公司（以下簡稱“浙江興元”）成功中標該項目，將以“代建代銷”創(chuàng)新模式推動這一城市標志性爛尾樓的重啟。

根據(jù)項目備案公告顯示，該項目預計2025年10月開工，2026年6月竣工。值得注意的是，據(jù)中標結(jié)果公示公告，此次競標中，旭輝管理和綠城管理也有投標，但最終未能拿下。

銘威瓏郡國際已由中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“長城資產(chǎn)”）接手。此次，融創(chuàng)旗下公司中標這一項目，也是與長城資產(chǎn)的再次牽手。

在自身項目盤活方面，融創(chuàng)集團與長城資產(chǎn)此前就重慶灣項目達成過合作，長城資產(chǎn)擬出資不超過24.76億元，用于項目存量債務重組及新增融資。至9月29日，首筆資金已到位，將專項用于推進該濱江超高層高端住宅項目的開發(fā)建設。

針對銘威瓏郡國際的后續(xù)規(guī)劃，記者致電致函浙江興元，截至發(fā)稿未獲回復。

“抄底”10年“爛尾地王”

銘威瓏郡國際位于南昌市西湖區(qū)撫生路以東、建設西路以北的住宅綜合體項目。該項目曾有過高光時刻，2010年1月8日，江西銘威實業(yè)有限公司以701萬元/畝、樓面價3004元/平方米價格拿下，成為當?shù)貍涫荜P(guān)注的“地王”項目。

2014年2月，項目以“銘威瓏珺”案名取得預售許可，定價達2.68萬元/平方米，遠超周邊房價。“等閑不入此門”的廣告語曾在地產(chǎn)界引發(fā)廣泛關(guān)注。

然而，由于定位高端、產(chǎn)品設計與周邊剛需市場嚴重錯配，項目銷售極其慘淡。公開報道顯示，當年推出的208套住宅僅售出18套。2015年后，項目因資金鏈斷裂徹底陷入停滯。

2018年起，該項目歷經(jīng)6次司法拍賣均告流拍，起拍價從最初的9.82億元一路降至7.03億元。最終，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司江西省分公司接手了這一不良資產(chǎn)。2022年7月，長城資產(chǎn)還為項目購買了商業(yè)保險并續(xù)聘物業(yè)管理公司。

今年3月，江西省投資項目在線審批監(jiān)管平臺公示了銘威瓏郡國際項目備案信息，項目正式更名為“銘威瓏郡國際”。

資料顯示，更名后的項目總投資22224萬元，用地面積21244平方米，總戶數(shù)208戶，核準的建設內(nèi)容為1-4#樓27、27+1層一類高層住宅，1棟13+1層二類高層辦公樓含部分商業(yè)，地下2層為車庫及設備用房。

項目申報單位南昌中長嘉置業(yè)有限公司由長城資產(chǎn)控股，專為盤活該項目而設立。

從項目推進歷程來看，2023年12月，長城資產(chǎn)啟動專業(yè)機構(gòu)服務項目采購招標，南昌旭輝企業(yè)管理有限公司中標；2025年4月2日，項目發(fā)布代建代銷招標公告；5月6日，而今管理子公司浙江興元最終中標。

這一系列連續(xù)動作，標志著停滯10年的銘威瓏郡國際不再尋求整體轉(zhuǎn)讓，而是通過代建代銷模式重啟銷售。

從項目現(xiàn)狀看，外立面保持較好，圓弧屋頂設計獨具特色。不過，項目戶型均為大平層，且非當前市場流行的全通透設計，后續(xù)是否調(diào)整產(chǎn)品設計成為市場關(guān)注焦點。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析表示，“融創(chuàng)此次接手是孫宏斌在代建領域的‘抄底’行為，也是其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要落子。選擇爛尾10年的高端項目，可利用融創(chuàng)的高端產(chǎn)品經(jīng)驗形成差異化競爭力，避免與綠城、旭輝在剛需代建賽道正面競爭。同時，長城資產(chǎn)作為債權(quán)方，急需專業(yè)團隊盤活項目，融創(chuàng)的‘高端復活’方案恰好擊中痛點。”

雙平臺掘金不良資產(chǎn)

在此次中標中扮演關(guān)鍵角色的，是融創(chuàng)近年來力推的輕資產(chǎn)代建平臺“而今管理”。

天眼查顯示，中標方浙江興元是而今建設管理集團有限公司的全資子公司。該平臺前身為“融者共創(chuàng)集團”，是由孫宏斌創(chuàng)立的地產(chǎn)代建平臺，2024年11月更名為“而今管理”，定位為“高端不動產(chǎn)綜合解決方案服務商”。

此前，據(jù)知情人士透露，更命為“而今管理”其中一個原因是因為融創(chuàng)將自己定義為輕資產(chǎn)管理公司，而非資本公司。

公開資料顯示，而今管理于2017年涉足建管業(yè)務，2022年成立專業(yè)建管平臺，目前已擁有代建簽約項目超100個，累計簽約面積約2000萬平方米。

值得關(guān)注的是，孫宏斌團隊還搭建了獨立運作的“而今資本”平臺。杭州而今企業(yè)管理有限公司（即“而今資本”）成立于2024年9月29日，由融創(chuàng)原東南區(qū)域團隊操盤，法定代表人為王鵬。

“而今資本”與“而今管理”保持業(yè)務獨立，二者以“不良資產(chǎn)+代建”的方式開展業(yè)務。前者負責尋找資方合作、獲取不良資產(chǎn)項目，后者承接代建、代銷及代管等具體操盤業(yè)務。

“通過這種協(xié)同模式，將融創(chuàng)從‘開發(fā)商’轉(zhuǎn)變?yōu)椤丈獭嵢　Y產(chǎn)修復’紅利而非土地紅利。”柏文喜表示。

該平臺在成立之初便明確“不做融創(chuàng)項目”，主要從公開市場或原有合作方獲取項目，聚焦核心城市的中小房企法拍或破產(chǎn)項目。有業(yè)內(nèi)人士分析，這一策略既向合作方凸顯獨立性，也倒逼團隊擺脫對融創(chuàng)的資源依賴，在市場競爭中錘煉實戰(zhàn)能力。

盡管代建業(yè)務被視為地產(chǎn)下行期的藍海，但融創(chuàng)的代建之路仍面臨挑戰(zhàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前9月，而今管理新簽約代建面積491萬平方米，位居第15位；銷售規(guī)模21.7億元，排名第10。隨著越來越多房企涌入，行業(yè)競爭日趨激烈。

柏文喜表示，以銘威瓏郡國際項目為例，22224萬元總投資需覆蓋21244平方米爛尾工程，可能存在結(jié)構(gòu)加固、規(guī)劃變更等隱性成本（尤其2010年拿地時的建筑標準可能已過時）。若銷售周期拉長，550萬元代建費和1250萬元銷售費可能無法覆蓋資金成本。

“銘威瓏郡國際是融創(chuàng)代建能力的‘壓力測試’。”柏文喜表示，若能在需求疲軟的三線城市成功復活高端爛尾項目，其模式可復制至全國類似存量資產(chǎn)（如昆明、武漢等地爛尾豪宅）。但也需警惕高端定位與本地購買力的結(jié)構(gòu)性矛盾，可能讓進入者陷入“燒錢續(xù)命”的困境。

對于銘威瓏郡國際而言，融創(chuàng)的接手只是重生的第一步。這個曾經(jīng)定位高端的項目能否真正實現(xiàn)“涅槃重生”仍需要時間檢驗。