10月LPR降不降，扒開數據看真相

先把事實擺上臺面：現在的 LPR 是個啥情況？咱先明確一個基本盤：截至 8 月 20 日，LPR 已經連續三個月沒動過了，1 年期還是 3.0%，5 年期（跟房貸直接掛鉤的）維持在 3.5%。這可不是央行偷懶，看看市場現狀就知道為啥按兵不動 。8 月長沙新房一周才賣 237 套，成都某區的房子要賣 115 個月才能清完庫存，北京海淀一套 42 平的老房子從 617 萬跌到 300 萬，跌幅快一半了。更扎心的是，上半年全國房企到位資金連 2021 年同期的一半都不到，開發商手里的錢緊得要命。

但就在這節骨眼上，9 月央行悄悄干了件大事：放了 6000 億 MLF，相當于給銀行送了 3000 億 “零花錢”，這已經是連續 7 個月加量給錢了。一邊是 LPR 按兵不動，一邊是央行撒錢，這矛盾背后藏著 10 月降息的關鍵密碼。

很多人納悶：樓市都冷成這樣了，為啥不降息救市？不是不想降，是有三座大山繞不開：

第一座山：銀行快沒利潤空間了，2025 年上半年銀行凈息差才 1.42%，創了歷史最低。啥意思？就是銀行放貸款賺的錢減去給存款的利息，剩下的利潤薄得像紙。5 年期 LPR 每降 10 個基點，銀行一年就得少賺 200 億。你想啊，要是你開的店本來就快虧本了，還能主動降價促銷嗎？銀行也是這個理。

第二座山：之前的政策還沒見效，7 月份以來政策已經 “180 度大轉彎” 了：成都取消限售、北京五環外不限購、首付降到 20%、公積金利率跌到 2.6%。這些政策剛放出去倆月，央行得等等看市場反應，總不能剛撒完種子就又澆水，萬一爛根了咋辦？現在北京鏈家數據顯示二手房掛牌量剛穩住，這時候降息太早了。

第三座山：房企化債比降息更緊急，10 月份光是房企到期債務就有 1600 億，最近融創、碧桂園這些大房企都在忙著債務重組，旭輝剛把 180 億債務拆解得差不多，金科都進了破產重整的最后階段。現在政策重心是保交樓、化解債務風險，5.6 萬億的 “白名單” 資金都用在刀刃上了，暫時騰不出手搞大規模降息。

咱退一步說，萬一 10 月 LPR 真降了，生活會有啥變化？先給你潑盆冷水：別盼著房價暴漲，影響比你想的更實在，對已買房的人：月供能省點，但別抱大希望，要是 5 年期 LPR 降 10 個基點，100 萬房貸 30 年，每個月能省 59 塊錢，一年也就省 700 多塊，不夠孩子報個興趣班的。而且銀行可能會玩 “小動作”，比如只降 1 年期不降 5 年期，畢竟房貸是銀行的優質業務，舍不得砍利潤。

對樓市：核心區穩一點，偏遠區該冷還冷，2024 年 10 月降了 25 個基點，創業板漲了 6.8%，但樓市沒怎么動。現在北京 81.4% 的新房庫存都在五環外，三四線城市 “鶴崗化” 越來越多，就算降息，這些地方的老破小該沒人買還是沒人買。真正能穩住的只有一線城市核心區，畢竟好地段就那么點。

對房企：化債能喘口氣，但救不了死局，降息能讓房企融資成本降一點，比如融創、碧桂園的重組方案里，留債展期的利息能少付點。但對于那些已經躺平的小房企，該破產還是得破產 —— 上半年協信遠創、金科都重整了，這是行業在 “排毒”，降息擋不住這個趨勢。

我的實在話：10 月降息概率 70%，但本質是 “救流動性不救房價”，說了這么多，給個明確觀點：10 月 LPR 大概率會降，但大概率是 “小打小鬧”，5 年期可能降 5 個基點，最多 10 個基點，別盼著大降。

為啥這么說？一方面央行 9 月已經給銀行送了 3000 億 MLF，相當于給降息鋪了路；另一方面樓市成交太低迷，總得給市場個信號。但為啥不敢大降？因為銀行扛不住，而且現在的問題不是利率高，是大家不敢買房 —— 畢竟誰也不想剛買完就降價，就像北京那套腰斬的房子，就算利率再降，前業主也虧慘了。

更關鍵的是：現在的政策邏輯變了，不再是 “托房價”，而是 “保交樓、促出清”。你看萬科上半年賣資產回款 57.5 億，碧桂園靠賣項目股權還債，都是在 “刮骨療毒”。降息只是給這個過程加點潤滑劑，不是給樓市 “打強心針”。

最后說句扎心的：別盯著 LPR 猜來猜去，不如看看自己小區的掛牌量多了還是少了，樓下中介門店開著還是關了。這些看得見摸得著的變化，比利率數字靠譜多了。樓市早就不是 “閉眼買漲” 的時代了，理性看待每一個政策信號，才是對自己錢包負責。