60盤提前蓄客，新政再添一把火！南京樓市搶跑

從側面反映出南京購房需求仍比較充足，只是需求的釋放力不足，市場處于緩慢修復狀態。

中房報記者 李葉 北京報道

“我們項目在‘國慶中秋’長假8天的業績抵得上整個9月了。”

“這個‘雙節假期’，我帶看了7組，僅一組成交。”

“今年‘國慶中秋’假期的成交情況明顯不如去年同期，但與前年相比仍有進步。”

10月8日~10月9日，中國房地產報記者在與多位南京地產從業者交談時發現，在剛剛過去的“國慶中秋”假期，南京新房市場呈現出“整體降溫、局部火熱”的分化格局，一邊是熱點樓盤到訪量破千組的熱鬧場景，一邊是部分樓盤和中介人士關于成交平淡的反饋。

根據南京網上房地產數據，國慶中秋假期（10月1日~10月8日）南京新房銷量達1095套（認購950套，成交145套），與2024年同期的1224套相比下降11%，但較2023年的956套增長15%。

就這一數據變化原因，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者：一方面，出游熱潮分流了部分購房需求，線下看房、認購行為減少，影響了整體成交量；另一方面，市場觀望情緒仍濃，購房者對“抄底”時機判斷謹慎。和2023年數據對比，則從側面反映出南京購房需求仍比較充足，只是需求的釋放力不足，市場處于緩慢修復狀態。

眺遠營銷咨詢董事長兼CEO高承遠則認為，今年“國慶中秋”長假，南京樓市整體銷量下滑的核心原因不是需求消失，而是“提前被透支”。從去年“國慶”假期前開始，南京就密集出臺了一系列政策，使南京樓市此后一段時間迎來了“熱銷期”，到今年假期反而進入“冷靜期”。加上去年“認房不認貸”剛落地，積壓需求一次性爆發，基數偏高，致使今年政策邊際效應遞減，買家觀望情緒重新抬頭，導致數字回落。

“但總量仍高于2023年，說明底部已經探明，只是復蘇斜率放緩，屬于‘熱二階’中的正常回踩。”高承遠表示。

熱銷與遇冷并存

在“國慶中秋”假期前，南京已有60個新建商品住房項目推出了限量特惠房源、專屬成交優惠、砸金蛋贏好禮等活動。這60個樓盤位于南京各個板塊，包括江北新區、玄武區、秦淮區、鼓樓區、棲霞區等。

如南京江北新區的通宇尊悅府，長假期間其推出每天一套特價房限時秒殺，成功認購者還可享品牌家電100%中獎；鼓樓區的映象星潮推出了團購禮，新客戶3人成團的，可享受1%的置業優惠；棲霞區的翡翠天域在國慶期間對所有房源推出額外1%的優惠，成交客戶還可領取家電禮包。

花樣促銷之下，不少項目收獲了不錯的成績。

“‘國慶中秋’期間，公司圍繞華發南京9周年做了感恩特惠促銷活動，5盤聯動，線上強調清盤特惠，線下推出節日活動。整體來看，項目在假期的業績基本上抵得上9月一整月業績。” 華發股份南京區域一項目負責人告訴中國房地產報記者，9月，公司南京項目實現了6.05億元銷售額。

“‘國慶中秋’長假期間，中海江南玖序到訪90組，成交8套，銷售金額1.5億元。”南京中海地產的一位相關人員向記者表示。

多個樓盤在“國慶中秋”假期結束后發布了“戰報”：如位于江北核心區的江韻瑧悅假期8天賣掉了20套房，銷售額達8000萬元；位于軟件谷的荷雨瑧悅在同時期成交35套，成交金額1億元；龍湖亞倫央璟頌在8天內累計銷售7000萬元；綠城沁百合同期累計成交26套，銷售金額超1.5億元。

綠城云廬項目負責人也向記者表示，“國慶中秋”假期意向客戶每日到訪量在30組以上，來看房的超6成都是地緣改善客群，對低密、四代宅比較青睞。

“一些南京郊區單價較低的項目賣得也很好，比如位于江寧上坊的金茂曉棠在假期賣出超30套；位于江寧正方新城的山語春風賣出近40套。” 南京一地產從業者周本華在接受記者采訪時坦言。

有項目火熱，也有項目遇冷。

記者查閱一位南京地產人士提供的“國慶中秋”假期新房項目成交排行數據發現，成交套數在4套以下的項目占比不小，也有不少項目僅成交1套。“榜單肯定會有部分遺漏，但總體成交量明顯不如去年。”

一位不愿具名的房地產中介機構人士告訴記者，“雙節”假期帶看了7組客戶，僅成交了一組，樓市表現不如今年年初。有新房代理人士也表示，“帶看的13組客戶中僅2組購買，不少客戶持觀望態度，認為后續政策和價格能更優惠。”

環比來看，克而瑞南京數據顯示，9月29日~10月5日，南京市區（不含溧水、高淳）商品房成交2.68萬平方米，環比下降65.71%。

對于南京樓盤銷售情況出現分化的問題，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，河西、南部新城等核心板塊“熱銷”與六合、溧水等遠郊板塊“遇冷”并存，冷熱不均的情況容易導致整體數據失真。另一方面，2024年“國慶”假期疊加秋季房展會和限時1%額外補貼，集中網簽效應顯著；2025年同類集中促銷節點提前至9月中旬，部分需求已在9月提前釋放，也會造成“同比”口徑下的落差。

政策持續優化

就在“國慶中秋”假期結束次日，南京公積金政策迎來調整。

10月9日，南京住房公積金管理中心發布《關于提高住房公積金貸款額度的通知》（以下簡稱“通知”），為進一步發揮住房公積金民生保障職能，促進房地產市場平穩健康發展，經報南京住房公積金管理委員會批準，對南京住房公積金貸款最高額度進行調整。

根據通知，單繳存人的住房公積金貸款最高額度由50萬元/人提高至80萬元/人；家庭（夫妻雙繳存人）的住房公積金貸款最高額度仍為100萬元/戶。

早在今年6月30日，南京住房公積金管理中心就曾發布通知，優化住房公積金貸款政策，其中包括擴大住房公積金異地貸款范圍、放寬異地購房提取住房公積金條件等。

就此次公積金政策的進一步調整，關榮雪分析，受制于貸款額度不足、首付壓力大，居民購房意愿受限，提高公積金貸款額度可直接降低購房門檻，有助于釋放這部分需求。另外，市場成交量長期處于低迷及慢恢復狀態，公積金政策優化是地方政府“工具箱”中少數仍可發力的手段之一，意在通過金融支持手段穩定市場預期，提振購房信心。

柏文喜也認為，公積金調整有助于降低月供門檻，釋放剛需及改善型購買力，穩定“銀十”及今年四季度成交。同時，蘇州和合肥等地已先后將單人公積金最高可貸額度提到80萬元甚至90萬元，南京若不跟進，高技能人才和首套剛需可能外流。

“政策調整選在第三季度數據出爐、全年穩增長‘最后一公里’之際，信號意義大于實際額度。”高承遠表示，當下南京樓市的堵點不在“政策”，而在“預期”和“結構”。

高承遠進一步表示，南京商品房庫存去化周期雖保持在18個月以內合理區間，但板塊分化嚴重，主城四區鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的新房去化周期相對健康，祿口、橋北等地區的新房去化周期卻遠超合理區間，遠郊盤則“降價也難賣”。同時，由于土地端“價高量控”導致新房定價錨依舊偏高，二手房降價后一二手倒掛收窄，買家“賣舊買新”鏈條受阻。另一方面，一些民營房企資金鏈條并未實質性改善，市場仍擔心交付問題。

多位房地產分析人士認為，南京樓市政策還有進一步改善的空間，“如對遠郊庫存高的區域實行‘一區一策’，給予更高比例的購房補貼或契稅返還，提升自住吸引力；推行‘帶押過戶+公積金直付’組合，提高二手房流通效率，對滿二唯一、滿五唯一的舊房業主給予換房個稅減免，引導‘賣舊買新’鏈條暢通；把保交樓資金前置到預售環節，修復民企信用，增強購房人信心；進一步提高住宅產品質量、優化供應結構。”