商品房預約合同和本約合同的區分

2024年2月，最高人民法院建設的權威統一類案檢索平臺“人民法院案例庫”正式上線并面向社會開放?，F開設專欄對河南法院被收錄案件予以推介，以期更好推動法律正確統一適用，促進矛盾糾紛訴前化解，助力定分止爭，促推完善社會治理。

某房地產開發有限公司訴張某確認合同無效糾紛案

——商品房預約合同和本約合同的區分

基本案情

原告某房地產開發有限公司訴稱：2014年5月10日，其公司與張某簽訂《房屋認購協議書》，協議約定張某購買其公司開發的位于洪河大道西段的某處房屋，總房款為433104元，待出賣人取得商品房預售許可證后簽訂《商品房買賣合同》。因該協議書具備了雙方當事人的基本情況、商品房的基本情況等商品房買賣合同的主要內容，該認購協議書書名為預約實為本約，該認購協議書應認定為商品房買賣合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，該協議應認定無效。請求法院判令：一、依法確認原告與被告簽訂的《房屋認購協議書》無效。二、本案訴訟費由被告承擔。

張某辯稱：某房地產開發有限公司請求確認雙方于2014年5月10日簽訂的商品房認購協議書無效缺乏事實依據和法律依據，應予駁回。雙方2014年5月10日簽訂的《房屋認購協議書》系雙方當事人約定在一定期限內簽訂商品房買賣合同。該認購協議書屬于預約合同，尚不屬于商品房買賣合同或商品房預售合同，不應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同司法解釋》第二條的規定。

法院經審理查明：2014年5月10日，（買受人）張某與（出賣人）某房地產開發有限公司簽訂《房屋認購協議書》，約定：第一條 基本情況：（一）買受人所購買的商品房為出賣人所開發的位于洪河大道西段xx項目中的第x幢x單元x層x號房；（二）該商品房的用途為：住宅，房屋建筑面積約119.05平方米……；第二條 價款與付款方式：（一）該商品房按照建筑面積計價，單價為3638.00元/m2，總房款為433104元；（二 )出賣人同意買受人按照工程分期付款，買受人應支付總房款的50%（含認購金），計220000元人民幣；第三條 商品房買賣合同簽訂：待出賣人取得《商品房預售許可證》后，自出賣人通知之日起7日內，乙方應攜帶身份證件前往售樓處繳納余款，簽訂《商品房買賣合同》，并繳納相關部門規定的費用；第四條 逾期違約責任：買受人未在第三條約定的期限內與出賣人簽訂《商品房買賣合同》的，出賣人有權解除本協議書。出賣人解除本協議書，扣除買受人所認購房屋總房款的10%作為違約金，出賣人有權將該房另行出售給第三方……；第六條 交房時間約定：出賣人應當在買受人簽訂本協議書之日起30個月，將本協議約定的房屋交付買受人使用；但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除本協議或變更協議外，出賣人可以據實予以延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的……；第八條 雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協議自動終止，本協議終止后按雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續履行……。協議簽訂后，張某依約支付房款220000元。雙方簽訂《房屋認購協議書》時，某房地產開發有限公司未取得商品房預售許可證，后案涉房屋所在土地經競拍被他人拍得。

駐馬店市驛城區人民法院于2022年8月18日作出（2022）豫1702民初 8071號民事判決，確認原告某房地產開發有限公司與被告張某于2014年 5月10日簽訂的《房屋認購協議書》無效。宣判后，張某提出上訴。駐馬 店市中級人民法院于2023年2月10日作出（2022）豫17民終4584號民事判決，判決：一、撤銷駐馬店市驛城區人民法院（2022）豫1702民初8071號民事判決；二、駁回某房地產開發有限公司的訴訟請求。

?裁判理由

法院生效裁判認為，某房地產開發有限公司與張某簽訂的《房屋認購協議書》對房屋位置、價款、付款方式、交房時間等進行了約定，具備了商品房買賣合同的主要內容，但《房屋認購協議書》第三條約定：待出賣人取得《商品房預售許可證》后，自出賣人通知之日起7日內，乙方應攜帶身份證前往售樓處繳納余款，簽訂《商品房買賣合同》，并繳納相關部門規定的費用。第八條約定：雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協議自動終止。本協議終止后按雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續履行權利義務。從雙方的上述約定來看，雙方有明確將來訂立本約的約定，應當尊重當事人的意思表示，即案涉《房屋認購協議書》 屬于預約合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定的《商品房預售合同》屬于本約合同。本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定?！斗课菡J購協議書》系雙方當事人的 真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。綜上，某房地產開發有限公司以未取得商品房預售許可證為由請求確認案涉《房屋認購協議書》無效沒有事實和法律依據，應當駁回其訴訟請求。

?裁判要旨

1.判斷商品房認購協議是預約合同還是本約合同，最根本的標準是當事人的意思表示，如當事人明確約定合同為預約合同，將來還要訂立本約合同，即使預約合同內容具備本約合同的內容，也應認定為預約合同。

2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條應理解為補充性規范，在當事人對合同性質約定不明且存在爭議時，可以依據該條的規定作出認定。

?關聯索引

《中華人民共和國民法典》第495條

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第5條

一審：駐馬店市驛城區人民法院（2022）豫1702民初8071號民事判決（2022年8月18日）

二審：駐馬店市中級人民法院（2022）豫17民終4584號民事判決（2023年2月10日）

來 源：人民法院案例庫（入庫編號：2023-08-2-076-001）