北京國資地產商率先降價了

文/北京進深 嚴明會

前腳，百萬佳苑100多套現房，4000人搖號，不到一分鐘搶光，讓天恒置業吃到甜頭。

這不，還沒過多久，這家房企又蠢蠢欲動，在西城掏出“壓箱底”，光源里1800套現房要來了。

光源里與百萬佳苑一樣，都是經過“變性”，由回遷房轉商品房。

半個多月時間，百萬佳苑網簽95套，成交均價9.69萬元/㎡，天恒置業進賬超5.61億元，成為10月北京東西城住宅網簽銷冠。

小道消息稱，此次光源里價格可能更低，定在9萬元/㎡左右。

也就是說，以最小52㎡一居計算，總價不到500萬，就能上車西城二環 書包 臨鐵房。

但一次性砸盤放量上千套房源，天恒置業真的能順利去化嗎？

現在北京“好房子”項目遍地，光源里本身就是回遷房水準，對比商品房有相當大的差距，對比現在的“好房子”，無論從裝修、園林，還是戶型設計等各方面差距就更大了。

更可怕的是，光源里1800套新房的入市，想必會重創西城核心區的二手房市場。要知道西城二環內新房供應常年處于“斷檔”，大多是老破小扎堆。

比如，項目北側的萬和世家小區，2003年左右的房子，掛牌價11.9萬/㎡。

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光源里（光源逸景）的位置，硬核到沒朋友。

它屬于正兒八經的西城二環內，地鐵4號線陶然亭站西側約800米，周邊配套堪稱“全熟”。

除了位置核心外，書包還很不錯，南側便是北京宣武師范學校附屬第一小學。

光源里區域內房屋多建于上世紀五六十年代，房屋樣式混雜，結構老化、基礎設施不完善。

該項目區域內超96%住戶均要求對該地區房屋進行改造，所以才有了光源里棚戶區改造。

據媒體報道，小區一共是占地13.22公頃，分9個地塊開發，其中7個是居住用地，還配套了1個幼兒園（教育用地A）和1個消防站（消防用地D）。

2024年12月，項目已經交付了首個回遷安置地塊C1地塊（光源逸景·迎春園）。

今年9月中旬的最新公告顯示，C2、C4地塊室內裝飾裝修工程已基本完工，正開展小市政及園林施工，預計很快就能入住。

2024年11月，天恒置業旗下的北京天恒正合置業以3.629億元，拿下光源里棚戶區改造項目C組團，面積為23590.39平方米。

天恒置業2025年跟蹤評級報告顯示，截至3月底，光源里棚戶區改造項目的建筑面積為57.45萬平方米，預計總投資167.92億元，已投資100.98億元，政府出資36.66億元。

同期，天恒置業主要在建棚戶區改造項目計劃總投資 327.16 億元，已完成投資 241.29 億元，尚需投資規模較大，資金需求較大。

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光源里的戶型面積跨度很大，涵蓋52㎡一居、67㎡兩居、94㎡三居、130㎡四居。

但無論是在小區配套還是在偷面積上，甚至是在戶型設計、墻窗比等方方面面，光源里都遠遠不如當下的“好房子”。

在采光問題上，早在2016年，就有群眾反饋，“回”字型設計多東西向房屋，不利于通風采光，希望全部建成南北通透的樓型。

先來看看52㎡一居室，東西向的設計。客廳采光尤為不好，會被臥室阻擋，且是暗衛。

94㎡三居仍是東西朝向，是手槍形，過道浪費了不少面積，同樣也是暗衛。

主臥和東邊次臥，均是東邊開窗。

如果臥室窗子朝東，早上的陽光非常強烈，影響睡眠。傳統風水學則認為，東面開窗易導致“財氣外泄”。

其中，東邊次臥也就6、7平米左右，放下床后，擺不了其他家居。

客廳和西邊次臥，均是西邊開窗。

西邊窗戶會導致嚴重的西曬問題，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

130㎡四居看著相對正常，起碼是南北朝向。

兩個臥室朝南，其中一個帶陽臺；兩個臥室朝北，書房還是轉角窗的設計。

但客廳很另類，設置在東北方向，僅有北側有陽臺。

而且都是130㎡的面積，廚房卻還是細長條狀，也沒有獨立的餐廳；因為缺角，屋內過道浪費了不少面積。

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光源里的項目公司為北京天恒正合置業，成立于2015年，注冊資本431600萬元，由天恒置業和國家開發銀行全資子公司國開發展基金有限公司，分別持股84.9398%和15.0602%。

作為西城區國資委所屬的國有獨資公司，天恒置業是一家“另類”地產商。

它不僅涉及棚戶區改造、歷史文化名城保護、住宅開發、百貨、康養、文旅等業務，還將觸角伸向茶業、醫療、餐飲、會展、婚慶服務等領域。

天恒置業曾自稱“北京房企第一陣營”，在京城聯合首開、中海地產、中糧地產、保利、華潤置地、北京建工、龍湖、旭輝等房企拿地開發，一時風頭較盛，銷售也一度破百億。

2024 年，天恒置業實現營業總收入67.64 億元，同比下降 20.73%；同期凈利潤-53.54億元，這已是它連續三年錄得虧損。

去年虧損的主要原因為，該公司對存貨計提跌價準備 14.20 億元，確認合作項目投資虧損 24.21 億元。

天恒置業計提存貨跌價準備的房地產項目主要位于房山、通州、順義和懷柔等北京近郊區，以車庫和商業為主。去年，天恒置業綜合毛利率同比下降 12.01 個百分點，至7.55%。

截止9月底，它的營業收入11.62億元，凈利潤-8.43億元，仍處于虧損狀態，手握現金及現金等價物88.43億元。

不僅如此，天恒置業還面臨資產負債率節節攀升。2022-2024年及2025年上半年，它的資產負債率分別為 78.49%、78.75%、82.36%和 83.51%。

評級報告顯示，2024年，天恒置業地產開發業務持續放緩，公司合并口徑暫無儲備未開發土地，預計公司房地產開工面積將延續下降趨勢。怪不得，董事長劉戍東要拿出“壓箱底”。

2022年9月，劉海濤從天恒置業退休，劉戍東上任董事長。同時調任的還有王路明，他由董事變更為了董事及財務負責人，楊威則被任命為天恒總經理。

但僅僅半年，楊威離任。天恒置業總經理職務空缺了蠻長一段時間，由劉戍東代行總經理職責。

直至今年1月，周向鵬被聘任為公司總經理，但他卻沒有相關地產經驗。

周向鵬今年48歲，在北京市工商行政管理局西城分局多個科室任職，且坐到了北京市西城區人民政府陶然亭街道辦事處主任。

劉戍東比周向鵬大10歲，網上關于他的資料不多。他的職業生涯頗為勵志，從良種繁殖場技術員，再到西城區各個單位輾轉任職，后又逆襲為區屬國資房企一把手。