北京買房：理清思路，購房建議1705

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友問了個很有意思的問題，關(guān)于美國的，總結(jié)如下：美國有中國意義上的農(nóng)民嗎？有宅基地嗎？我會種地，能到美國當(dāng)農(nóng)民嗎？我要求不高，只想擁有一塊100畝的土地，30畝種糧食，30畝搞養(yǎng)殖，30畝種經(jīng)濟作物，然后再留一些地種蔬菜+大棚，實現(xiàn)自給自足+每年賺幾萬美金就行。當(dāng)然還得蓋個House，大院子能養(yǎng)馬的那種。請問在美國好實現(xiàn)嗎？

A：

1、我沒在美國真正生活過，不懂您問的這些，只能說一些我大概知道的。

2、美國沒有中國意義上的“個體農(nóng)民”，只有農(nóng)場主。因為美國僅有1%的人從事農(nóng)業(yè)，數(shù)量300萬人左右，其中95%以上都是Wasp，也就是“白人+昂撒+新教徒”。

那他們既然壟斷了土地和農(nóng)業(yè)，卻能供應(yīng)美國市場和出口，所進(jìn)行其實就是“集約化+工業(yè)化”生產(chǎn)了，和中國的分散式小農(nóng)經(jīng)濟有本質(zhì)上的不同。

3、美國沒有中國意義上的宅基地，他們所有的土地都可以交易。當(dāng)然，美國的土地也劃分土地性質(zhì)，中國是借鑒了他們的。

比如美國土地分三大類，國有+私有+社團持有（公司、協(xié)會或教會）。細(xì)分的話也分農(nóng)業(yè)，工業(yè)，商業(yè)，住宅，休閑等等20多種主要性質(zhì)。簡單說就是美國是全世界土地性質(zhì)劃分的鼻祖，他們有哪些性質(zhì)，其他國家的規(guī)劃才有的借鑒。

至于美國如果算宅基地的，那就是農(nóng)業(yè)用地中的住宅用地。可以自行建設(shè)和維護(hù)，但一般都要經(jīng)過City的審批和檢查。而且和城市住宅一樣要繳納房產(chǎn)稅等各種稅費，因為這是作為家庭財產(chǎn)的稅基，這點跟中國的宅基地兩碼事兒。

4、您的設(shè)想藍(lán)圖很好，要不去美國試試吧，看是否能實現(xiàn)。不過我提醒您想一下，如果在美國當(dāng)農(nóng)場主很賺錢，那為什么只有300萬人從事？老黑老墨和亞裔為什么不去搶飯吃？是他們不餓嗎？還是說其他族裔的都太傻太瞎+太善良？

記住了，商業(yè)社會中如果某行業(yè)有高利潤，那背后通常有“四高”：高門檻，高風(fēng)險，高投入，高難度。

5、另外再提醒一句，無論任何一個國家，土地的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)（經(jīng)營內(nèi)容）都是兩碼事兒。甭看很多土豪在美國擁有動輒萬畝的土地，但只是產(chǎn)權(quán)而已，相當(dāng)于買了某個企業(yè)的股權(quán)，但并沒有進(jìn)行具體經(jīng)營。一旦參與或改變耕種策略，那麻煩事兒有的是。

畢竟在任何一個成熟的商業(yè)社會中，蛋糕都已經(jīng)被瓜分完畢，而且所有能盈利的點，都被各個公司或組織（工會協(xié)會）設(shè)置了法律上的護(hù)城河，輕易是不會讓外人來搶蛋糕的。尤其美國是工業(yè)化的農(nóng)業(yè)，是大規(guī)模集約化種植的，說種大豆就多少萬公頃種大豆，說種玉米就恨不得半個州種玉米，這才能有效率和競爭力。

而您設(shè)想的是桃花源，想干嘛就干嘛的沒人管，恐怕是不可能實現(xiàn)的。甭說隨便種植和養(yǎng)殖了，在美國你想出售農(nóng)產(chǎn)品，都被幾大公司所壟斷，小農(nóng)戶根本沒有自主權(quán)，也無法和大型農(nóng)場競爭。

6、所以我估計您的桃花源計劃也就想想就得了，要不然全世界那么多土豪，或者說中國就有數(shù)不清的有錢人，他們其中很多人都有田園牧歌的夢想，為什么沒聽說過誰去美國實現(xiàn)了？

再多說一句，您所理解的“自由”或許和美國的不一樣。或者這么說吧，中國人理解的自由是“個體自由”，就是我想干嘛就干嘛，誰也沒資格管我。而美國的自由指的是“團體自由”，是某個社區(qū)、社團、社群的自由，在加入了這個群體之后，才可以去爭取自己團體的整體自由。

比如步槍協(xié)會，爭取的是持槍自由；金星的兄弟姐妹，爭取的性別自由；流浪漢，爭取的睡大街自由；潤人們，爭取的挨揍+挨靠的自由。但如果是作為個人，在美國是沒什么自由的，否則那幾十萬條法律都是給狗定的嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，我經(jīng)過考慮決定先不賣房了，明年或后年春天之后再考慮，盡量不影響孩子中考。但我也擔(dān)心如果房價持續(xù)下跌，一年多或兩年后或許又少賣100多萬，這代價就太高了。

所以我們也有個想法，就是先割肉賣掉，先不買，在附近租一套條件更好的，租18個月，大約花20萬，您覺得是否合適？

A：

1、也沒什么不合適的，房子是用來住的，無論買房租房，只要能解決居住問題就行。不過我也建議是賣房后最好關(guān)注市場行情，如果發(fā)現(xiàn)成交量持續(xù)上漲就關(guān)注，房價也抬頭的話就最好趕緊去看房吧，避免踏空。

也就是兩手準(zhǔn)備，房價不漲或下跌就看著，漲了就趕緊買。反正最多兩年，很快就過去了。

2、另外也可以算個賬。賣掉套現(xiàn)后的資金是存銀行還是做什么？如果存銀行就頂多存2年期吧，我剛查了一下五大行的利率是1.05%。您的房子價值750萬，每年能收7.8萬利息，18個月是11.8萬。

而您在附近租一套條件更好的，18個月花費20萬，每個月1.11萬，一年就是13.3萬。這里是海淀，老房的平均租金收益率是1.5%，那租的這套房如果是老小區(qū)，這套房價值886萬。

那您就自己比較一下吧，賣掉自己價值750的房子，收1.05%的利息，然后每個月添4500塊錢，去租人家收益率1.5%的房子。自己覺得是否劃算吧。

3、簡單就這情況，我沒什么明確建議，只是列出這些情況，您自己考量吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們北漂夫妻，有可能后年落戶，剛賣了老家房子150萬，手里有100多萬存款，想再貸款200萬左右買套三居房。但目前糾結(jié)的是，如果買在北京那就只能是市區(qū)老破小或郊區(qū)新房，都未必合適居住。

而且既然落戶有望，我們也有把在外地上學(xué)的孩子帶回北京的想法，所以還想兼顧學(xué)區(qū)，可這樣就更不好買到合適的了。所以想請問您能否推薦滿足我們需求的房子？如果沒有的話我們?nèi)绻俚葍赡辏鹊綉艨谙聛碇筚I房是否合適？

A：

1、等兩年是否能買到合適的？我不敢回答，您還是找懂行的預(yù)吧。畢竟以您的買房要求，按現(xiàn)在的行情至少要大幾百萬才能滿足，而這兩年里您能增加多少預(yù)算？如果不能太多，那就得讓北京房價至少降下40%才有可能滿足，甚至是腰斬才行。這誰敢預(yù)測啊？反正我不敢。

2、其實450萬的預(yù)算不低了，在北京近郊買個商品房三居沒問題，單價4萬左右的。而您既然連五環(huán)外近郊都覺得遠(yuǎn)，那估計就至少考慮四環(huán)內(nèi)的了吧？

而且還得是兼顧學(xué)區(qū)，那基本就是東西海了，單價至少8萬起，這都是便宜的，10萬+才是現(xiàn)在的均價呢。那現(xiàn)在的一套商品房三居室千萬左右，降到450萬，我感覺您的期望值有點兒太高了。

3、總之我沒有推薦的，理想和現(xiàn)實差距過大。兩年后的事兒我也不敢預(yù)測，還是咨詢別人吧。另外多說一句，您老家的房子賣掉了，北京又沒買房，那兩年后萬一房價漲了怎么辦？即便只是北京的漲了也不太好辦吧？

僅供參考。

四

Q:

請問，我現(xiàn)在想改善住房，家中兩口人沒有孩子，也不想要孩子，看中建邦華府塔樓的一套高層全朝南兩居室，128平米，不知道600萬的價格是否為市場價？

A：

1、這我可不知道，具體價格只有當(dāng)?shù)刂薪樽钋宄€是問他們吧。

2、不過600萬/128=4.68萬一平，這價格好像偏低似的，即便是大兩居也偏低了。畢竟建邦華府曾經(jīng)是南三環(huán)樓王呢，很不錯的小區(qū)，這價格真不高。

所以在我看來，如果這是真實價格+沒有硬傷瑕疵，那這價格至少是不算貴，應(yīng)該是比較合理的市場價。

3、另外也可以用租售比算一下。讓當(dāng)?shù)刂薪榻o預(yù)估一下租金，如果能租8500以上就算合理，9000以上就更合理了，1萬以上算撿漏兒。也就是作為大戶型，租售比700左右就算合理，數(shù)值越低越好，說明居住的性價比高。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是隨軍軍屬，單位有自住房子，但只能自住的那種。所以我們想給孩子買套房，看了東西南北很多樓盤了，選出以下四個請您幫著參考一下。因為朋友是您的粉絲，昨天幫我們用租售比計算了一下房子的性價比，說是您教的方法，簡便有效。

經(jīng)過和各樓盤附近二手次新房的比較，我們發(fā)現(xiàn)這四個小區(qū)的租售比都嚴(yán)重偏高，最高的甚至高出20%以上，就是****，而這里偏偏又是我們最看好的，是本來認(rèn)為性價比最高的。所以我們現(xiàn)在很迷茫，感覺不知如何是好了，真心來請教。

A：

1、這我好像也說不了什么，因為我對新樓盤不熟，這四個項目都沒去過，只是看過簡介而已，估計還沒您熟悉呢，他們賣房的才更懂。

2、不過可以解釋一下，新樓盤比周邊同等二手房高出20%也在正常范圍之內(nèi)，因為這就是我們開發(fā)商的利潤，不賺錢的房子是沒人蓋的。而且這20%只是看著高，但其實是毛利，等把成本都扣除之后能剩5%純利就不錯了，這年頭兒地主家也沒有余糧啊。

您之所以之前覺得性價比高，那是因為更注重社區(qū)環(huán)境和居住體驗了，但忽視了地段兒的價值差。打個比方吧，北京人如果去鶴崗，會認(rèn)為隨便哪套房的性價比都挺高的。但實際上如果計算“真實”的租售比呢，大多數(shù)或許還不如北京呢。因為當(dāng)?shù)氐臄?shù)字只是看上去很高，但同時空置率和空置期也高，對沖之后的數(shù)值就不如北京了，很多小城市都是這種情況。

3、城市內(nèi)部其實也一樣，不少偏遠(yuǎn)地段兒的房子看上去性價比都高，哪個小區(qū)都比市區(qū)老破小強。但如果計算數(shù)值，那就體現(xiàn)出地段兒價值了，性價比就未必怎樣了。

4、其他我沒什么可說的了，對新樓盤實在不熟，不敢瞎說。或者說房子是用來住的，那您還是多考慮居住體驗吧，其他的都是副產(chǎn)品。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。