專家再預測房價走勢：一線止跌，三四線"躺平"，兩個建議得當回事

“買房送車位、送裝修、再送一年物業費”。

這種朋友圈刷屏的促銷信息，你肯定見過。

看著是挺誘人的，但說實話，很多人心里都在打鼓：現在入手到底是抄底還是接盤？萬一買完就套牢咋整？

就在大家糾結的時候，8月份的數據已經給出了答案。

根據統計局最新公布的70城房價指數，新房價格環比上漲的城市從上月的6個增加到9個——上海漲了0.4%，北京、深圳的跌幅明顯收窄。

更直觀的是成交量：上海“滬六條”出臺當周，新房成交面積環比暴漲35.25%。北京五環外剛松綁限購，周末成交量直接比之前多了20%-30%。

有意思的是，這邊一線城市在回暖，那邊三四線城市依然在“躺平”。

惠州15萬一套的海景房沒人要，鶴崗的房子幾萬塊都賣不出去……

同樣是房子，怎么就活成了兩個世界？

1.一線在“托底”，三四線在“消化”

全國商品房庫存6.8億平米，70%堆在三四線城市。這些地方的去化周期動輒18個月起步，有些甚至要兩三年才能賣完。

但北上廣深的核心區域，6到9個月就消化干凈了。

更關鍵的是人口流向。

一線城市有就業機會、有優質教育醫療資源，人自然往那兒跑。限購一松綁，改善型需求和新流入人口的購房需求立馬釋放出來——你看北京五環外，放開限購后業內預計全年成交能破10萬套/季度。

反觀三四線城市，產業基礎本來就薄弱，年輕人拼命往外跑。

那些靠煤礦、鋼鐵起家的資源型城市更慘：資源枯竭了，經濟沒了支柱，人口外流越來越嚴重，房子蓋得再多也沒人買。

有些地方的房價已經“腰斬”了——不是夸張，是真的從1萬多跌到五六千。

一線城市還在“托底”穩樓市，三四線城市已經全面放開限購，幾乎是躺平狀態了。

2.核心區“謹慎調控”，小城市“全面松綁”

你可能注意到了，北京五環外才剛剛松綁限購——五環內還沒動靜呢。

這說明一線城市的政策導向很明確：穩字當頭，不能讓房價大起大落。

但你看看那些三四線城市，早就把限購政策扔一邊了，甚至開始花式促銷：送車位、送裝修、補貼契稅，能用的招都用上了。

問題是，這些招數管用嗎？

從目前的情況看，效果有限。

因為根本矛盾不在政策上——三四線城市缺的是人口流入和產業支撐。你把房價降到再低，沒工作機會也留不住人啊。

而一線城市不一樣：只要稍微松松口子，需求立馬就冒出來了。畢竟人在那兒擺著呢。

剛需自住的、改善置換的、新流入人口的需求一直都在，只是被壓抑著。

所以專家預測接下來的趨勢是：“北上廣深先行企穩，強二線要再熬1-2年。”

這話聽起來挺客觀的，至少符合目前的市場表現。

3.給普通人的兩個建議：別再幻想全國房價普漲

面對越來越明顯的城市分化，咱們普通人買房真得長點心。

第一個建議：按城市等級做決策。

如果你在一線或者強二線城市，是剛需自住的話，現在可以考慮出手了。

但記住幾點：盡量買現房（期房風險太大），月供別超過收入的30%（不然生活質量會受影響），買完房以后手里至少還要留足兩年月供的錢（以防萬一）。

選擇標準也很簡單：核心區+地鐵沿線。

這種房子抗風險能力強，就算短期內房價有波動，長期來看也不會太離譜。

如果你在三四線城市，手里還有多套老破小或者位置偏的房子，建議趁早優化一下資產結構。

說句不好聽的：有些房子留著以后可能更難出手，及時止損也許是明智選擇。

第二個建議：對房子的心態要轉變——從“投資”回到“居住”。

以前買房都想著“買入即賺”“持續升值”，但未來這種情況很難再出現了。

核心資產還能抗通脹——比如北上深的學區房、內環次新房，這些確實還有保值增值空間。

但普通住宅就是消費品了，跟買車一樣，滿足生活需要就好。

說到底，未來的樓市不會再像過去那樣整體普漲了。

一線城市和強二線會率先企穩回暖，三四線城市還得繼續熬一段時間。

如果你是剛需自住的，別糾結了——選對城市、選對位置、控制好預算，現在入手問題不大。

但如果你還想著炒房發財，那真得醒醒了。

畢竟時代變了，房住不炒才是主旋律