TOD界丨城軌交通TOD發(fā)展趨勢(shì)與TOD指數(shù)應(yīng)用展望

由中國城市軌道交通協(xié)會(huì)主編，中國城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營專業(yè)委員會(huì)、中指研究院、西南交通大學(xué)TOD研究中心、中國城市軌道交通協(xié)會(huì)傳媒會(huì)展中心和西南交通大學(xué)公共管理學(xué)院共同承編的《中國城軌TOD指數(shù)報(bào)告（2025）》，已在9月19日的“中國城市軌道交通TOD論壇2025青島年會(huì)”上正式發(fā)布。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，面對(duì)房地產(chǎn)和消費(fèi)市場(chǎng)下行，各個(gè)軌道城市的TOD項(xiàng)目落地面臨巨大挑戰(zhàn)；2025年7月召開的中央城市工作會(huì)議明確提出了五個(gè)“轉(zhuǎn)變”、五個(gè)“更加注重”，TOD模式也必將承載更多城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的使命。在上述背景下，城軌TOD的發(fā)展趨勢(shì)如何、中國城軌TOD指數(shù)又能發(fā)揮哪些作用呢？

TOD當(dāng)前挑戰(zhàn)

市場(chǎng)下行明顯、信心不足，項(xiàng)目去化周期延長；融資環(huán)境趨緊、項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力大；持有型物業(yè)存在前期研究不充分、運(yùn)營需求未前置、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等問題；市、區(qū)政府財(cái)政承壓，市級(jí)層面協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制未做實(shí)，政策難以落實(shí)；城軌交通企業(yè)缺乏復(fù)合型專業(yè)人才，制度保障短板明顯。

TOD最新使命

中央城市工作會(huì)議精神提出“轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力、轉(zhuǎn)變城市工作重心、轉(zhuǎn)變城市工作方法”，對(duì)于軌道城市而言，依托城軌交通建設(shè)和運(yùn)營大力推進(jìn)TOD模式，一是能賦能城市有機(jī)更新，二是能提高城市土地集約節(jié)約利用效率，三是能增加城軌交通客流，四是能反哺城軌交通運(yùn)營虧損，與中央城市工作會(huì)議精神高度契合。毋庸置疑，在最新的城市發(fā)展要求下，TOD模式將承擔(dān)更多的歷史使命，在軌道城市踐行“五個(gè)轉(zhuǎn)變”、賦能城市更新、落實(shí)“提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”“營造高品質(zhì)城市生活空間”“高效利用城市地下空間，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”等方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。

TOD發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)下，各軌道城市的政府對(duì)TOD 綜合開發(fā)的認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化、戰(zhàn)略高度進(jìn)一步提升：不僅重視TOD在城市建設(shè)中的增量擴(kuò)張和存量提質(zhì)增效作用，更關(guān)注其民生屬性與可持續(xù)發(fā)展能力，將TOD視為完善城市功能配套、促進(jìn)城市更新、賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增強(qiáng)城市韌性、提升民生福祉、實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。未來，在進(jìn)一步貫徹執(zhí)行2023年9月發(fā)布的《中國城市軌道交通協(xié)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和發(fā)展城市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開發(fā)利用（TOD）的指導(dǎo)意見》基礎(chǔ)上，還將在以下重點(diǎn)方向上加強(qiáng)發(fā)力：強(qiáng)化公交都市戰(zhàn)略引領(lǐng)，夯實(shí)軌道和TOD發(fā)展的客流基礎(chǔ)；圍繞站點(diǎn)優(yōu)化資源配置，切實(shí)引導(dǎo)城市功能向站點(diǎn)集聚；做實(shí)TOD協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，推動(dòng)市、區(qū)二級(jí)政府合作共贏；優(yōu)化“TOD交通底盤”，提升軌道客流與TOD片區(qū)價(jià)值；推行“TOD+城市更新”，爭取中央和地方政策與資金支持；聚焦存量資產(chǎn)盤活復(fù)用，提高資產(chǎn)利用效率和收益水平；打造城軌交通企業(yè)品牌，推進(jìn)“TOD好房子”產(chǎn)品體系；構(gòu)建“TOD生活圈”，培育軌道特色生活方式和“粉絲群”；探索“TOD+”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)、場(chǎng)景和模式發(fā)展；完善TOD政策機(jī)制，健全制度保障。

TOD指數(shù)展望

“服務(wù)軌道城市優(yōu)質(zhì)發(fā)展，促進(jìn)人城境業(yè)和諧共生”是中國城軌TOD指數(shù)研發(fā)之初制定的發(fā)展理念，通過大數(shù)據(jù)手段對(duì)城市競(jìng)爭力要素與TOD核心要素進(jìn)行聚合分析，對(duì)各軌道城市TOD區(qū)域的人口、工作崗位、交通、各類社會(huì)資源集聚程度以及城市空間、物業(yè)水平對(duì)居民生活幸福感影響進(jìn)行量化分析，TOD指數(shù)旨在實(shí)現(xiàn)以統(tǒng)一、可量化的標(biāo)準(zhǔn)建立軌道城市TOD發(fā)展水平的評(píng)價(jià)體系。TOD指數(shù)從誕生之日起就秉持的站在城市戰(zhàn)略高度而非TOD項(xiàng)目視角、從城市整體利益而非具體主體收益出發(fā)的理念與方法，在當(dāng)前形勢(shì)和城市發(fā)展要求下更顯適配，依托TOD指數(shù)及其背后大數(shù)據(jù)為城軌交通和城市發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)劃和決策提供精準(zhǔn)支撐，更具現(xiàn)實(shí)意義和長遠(yuǎn)意義。今后，TOD指數(shù)及其背后的大數(shù)據(jù)與城市軌道交通經(jīng)營數(shù)據(jù)整合，可進(jìn)一步形成“規(guī)劃←→經(jīng)營”從上至下、從下至上的閉環(huán)，不但能為城軌交通企業(yè)提供更為精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支撐，還能形成數(shù)字資產(chǎn)、與社會(huì)各方共同挖掘利用價(jià)值，更可賦能 “TOD生活圈” 構(gòu)建，提供功能和空間復(fù)合、線上線下融合、高效精準(zhǔn)的軌道生活服務(wù)，提升人民群眾獲得感和幸福感。

面對(duì)當(dāng)下，我們堅(jiān)信TOD仍然可以成為軌道城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和增長極；展望未來，我們對(duì)TOD促進(jìn)城市軌道和軌道城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展充滿信心，中國城軌TOD指數(shù)也一定會(huì)持續(xù)發(fā)展、開枝散葉。

作者：朱曉兵（中國城軌TOD指數(shù)編委會(huì)聯(lián)席主任、中國城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營專業(yè)委員會(huì)副秘書長、西南交通大學(xué)TOD研究中心主任）