江核成四代宅絞肉機，真實去化情況曝光！

一直在說，江核今年有將近10家四代宅要上市，直到8月才迎來2個項目首開上市，分別為：玖印府和江韻臻悅·瑞園。

玖印府8月上旬開盤、瑞園則是8月中旬開盤。目前已到月底，可以看看房源去化情況了！

玖印府首開8號樓（10F）、共36套房源，實際成交價約2.8萬/㎡，目前認購房源14套，去化約4成。

江韻臻悅·瑞園首開1號樓，共60套房源，實際成交價約3萬/㎡，目前認購房源18套，去化約3成。

曾經一房難求的江核，在洗盡鉛華之后，最真實的售賣數據，確實難達50%。

江核前期住宅集中交付，新項目周圍次新房密布，大多是2-3年內的，且在裝標品質上沒有明顯差異。而次新房的價格基本都在2.2-2.4萬/㎡，甚至更低。四代宅的結構優勢與8千-1萬/㎡的價格差距，在買房人心中來回拉扯。

今年下半年，江核有近10家四代宅集中上市，這才剛有兩家開盤。未來3-4個月內，核中核、國際健康城、政務區還有更多選擇。買房人普遍在觀望中，不急于入手...

另外，南京樓市下行趨勢明顯放緩，但上揚趨勢尚未明顯，更加深了買房人的觀望心態！

接下來，壓力給到后續上市新盤了！

揚子江金融中心以西

中建 杭州濱江 通宇&綠城，蓄勢待發

今年下半年，定山大街以西將有3家樓盤上市：江海和鳴、錦繡江序、通宇&綠城管理G02。

這一片，臨近長江，景觀資源上佳！前期出讓土地較多，但大都是城投城建拿地，在沒有找到下家代建前，不會上市。未來1-2年內，可能就這三家項目了。

通宇&綠城管理G02

剛剛，綠城管理&通宇江核雙子項目中的G02地塊規劃出爐，擬建11棟11-16F四代住宅，其中2棟11F、9棟16F，全部首層架空，配置下沉庭院，由綠管操盤。

項目將打造南京首個“全域架空+森境浮嶼”第四代住宅。

采用gad、HWCD和上景園林等一線大師團隊，打造江北最大的會所空間：首層全架空設計，共約3000㎡架空層泛會所；加上約1700㎡的高端會所，整個會所體系的面積接近5000㎡。

還帶有區域首個平進式下沉式庭院；將抬高景觀，帶有全明生態車庫，無界交融景觀。

據悉，通宇＆綠城管理G02項目將對標杭州綠城·芝瀾月華。不論是產品力、顏值還是打造水準，有望成為江北標桿豪宅。

杭州綠城·芝瀾月華實景圖

網傳戶型面積段約128-231㎡，沒有中間戶，戶戶大露臺，預計四季度入市開盤。

地塊方正，具備打造品質豪宅的條件。還緊鄰七里河，擁有主城難得的一線河景。并且處于江河交匯處，擁有自然稀缺景觀資源，該片區還是擁有江核一軸＋南翼＋兩帶的價值高地。

周邊配套也很不錯，隔壁就是在建的南師附中江北新區學校，將建設一所30班初中和一所45班高中，預計2026年建成。

錦繡江序

最近，看了那么多低密四代宅產品，有點審美疲勞了，大高層四代宅-錦繡江序也變得眉清目秀。畢竟南京人還是很認江景的！

錦繡江序（G13地塊）位于江核的小魚嘴，北側是七里河大街，距離江邊只有三四百米，打造了一線江景豪宅。注意：錦繡江序面江方向是啟龍樂園，無遮無擋！江核后續規劃、建設，不會影響觀景視野！

項目規劃建設6棟30F大高層，戶型建面140、168、188㎡大平層，共計348戶。首層全部架空，帶錯層露臺，正面、側面均有大露臺。

錦繡江序靠近濱江風光帶，加上大高層設計，觀景視野是這波四代宅中最好的，沒有之一。

項目還打造了 度假感會所、架空層泛會所 等，改善基因滿滿。

目前，錦繡江序的景觀大門、會所，以及靠近會所的3棟住宅樓在建，中央景觀花園已經深挖，這塊是要同步開發實景示范區的。

樣板房位于會所西側的兩棟樓。還別說，大高層四代宅的露臺與洋房小高層還是有區別的。

江海和鳴

根據規劃，江海和鳴擬建設4棟住宅樓：1、3號樓為17F，戶型120㎡，共計153套，另外還有一套200㎡頂層復式；2、4號樓為7F洋房，戶型139㎡，共計48套；小區合計202戶。

戶戶帶錯層布局的露臺，邊戶為270度轉角露臺，外立面為大面積玻璃幕墻，顏值很高。

項目建設進度是比較快的，2號樓（商業）外立面已經完工，正在內部裝修。

樣板間也在裝修中，窗框結構已經完成，正在加裝玻璃。

4棟首層全架空且聯通，打造無風雨歸家動線。架空層將根據不同年齡段客戶需求，打造童趣劇場、康體運動、書吧、健身房等區域。

G05旁邊是同期的G06、G07兩地塊，據說也有上市計劃。我看還是一步一步來，先把資質較差、體量不大的G05賣掉，然后再上新。否則，最先上市的G05，很可能就被剩下了。

揚子江金融中心以東

保利VS萬科

江核最早的住宅項目就是廣西埂大街西側的華潤國際社區。廣西埂大街兩側也是江核住宅的集中區域，前期晴樾府、萃云臺等交付/待交付。

目前，廣西埂大街南端，靠近長江的區域主要是保利&揚子國投四盤：江韻臻悅系的璟園、璞園、瑞園以及待開發的G18。

江北最純粹項目-江韻臻悅瑞園

若問，目前江北賣得最好的項目是哪個？答案必然是保利江韻臻悅系列。江韻臻悅·璟園、江韻臻悅·璞園去化都很好，洋房更是打出開盤即售罄的熱況。

繼江韻臻悅璞園之后，旁邊的保利G14（瑞園）也正式開盤了，雖然去化數據沒有洋房那么理想，但也不算太差。

項目擬建4棟16F四代宅產品，戶戶帶露臺，全部首層架空。

南京最夸張-120㎡以下-小高層戶型，出現了！

建面117㎡，客廳/陽臺開間約6.6米、客廳&陽臺可實現近40㎡方廳。這尺度比一般140多㎡戶型，都大了近30%。

這樣一來，保利在江核的產品線又完整了，洋房、小高層皆有，璞園全系真洋房，瑞園全系117㎡小高層，都是純粹圈層社區。

中間戶的戶型設計，不僅實現了餐客廳陽臺一體化設計，還無縫銜接空中露臺。

映象星潮

位于廣西埂大街中段，緊靠浦濱路的映象星潮交通優勢更加明顯，距離11號線·商務東街站不到100米。

映象星潮是萬科在南京的首個四代洋房產品，目前萬科代建項目都搞得不錯，口碑還在。

項目將打造四代花園洋房，共9棟6-8F洋房＋1棟12F＋2棟17F小高層，一層為架空層設計，預計打造成泛會所。位于虹悅城的城市展廳已公開，預計9月公開售樓處，10月開盤。

戶型面積段為：洋房戶型129、139㎡，小高層戶型109、119㎡；洋房價格估計3.2萬/㎡，小高層價格預計2.7萬/㎡。

目前，項目會所已經封頂，圍繞會所的四棟6F洋房在建，估計是要先上市洋房的。

主入口（會所）旁邊的下沉式庭院（L型）也太小了點，估計稍微大點的烏桕樹都放不下，景觀只能走簡約風了。

國際健康城

迎來首個青年四代宅

江核國際健康城板塊，這兩年幾乎沒有聲音了，前期囤的地不算少，但價格基本都在2.5萬/㎡左右，且容積率都很高，基本都是高層。

去年封盤停擺的 仁恒濱江園就很典型，地價 25169元/㎡，想要盈利價格不能低于3.6萬/㎡。而四代宅-玖印府的高層放風價為2.6-2.8萬/㎡，這題給誰也不會解！

入濱江園這樣地塊，周邊還有很多，一時難以入市。

還好，去年北聯建設拿了兩塊地，其中G11由招商 蛇口代建，即將上市！

七里江瀾府

將打造南京首個四代青年住宅，目前已公開城市展廳，擬建9棟8-25F住宅，包含3棟25F高層住宅、6棟洋房（3棟8層、1棟8+1層、2棟10F）。

項目打造約2500㎡主題架空層+ 1650㎡共享會所，戶均約8.8㎡超級公區。

西北角的景觀大門+會所在建，土豪金的大門頂部還加了龍鱗裝飾。只是這個大門未免也太小了點，跟市面上動輒三四十米的普遍情況不符呀！

下沉式庭院在建，面積也不大。

樣板間樓棟與會所相連，露臺造型已經出來了，正在裝修中。

外立面采用玻璃幕墻、干掛鋁板結合金屬線腳收邊，材質搭配簡約大氣，契合年輕審美潮流。項目窗墻比高達約0.41，大幅提升南向采光面。

項目均為四代宅產品，戶型面積區間102-142㎡，高層102㎡、114㎡，洋房127㎡、142㎡，基本全戶型使用率達到100%以上。

與項目一路之隔的是，江核兩個老大難樓盤：龍湖全國工抵項目-天璞； 奧體建設 停售不停工項目- 瑞香園。

濤哥是不相信風水的，但頂不住這股不祥的風氣呀~~

江核政務區雙盤PK

上周末， 備受矚目的南京育英二外中央商務區學校（小學）項目迎來首批家長訪校活動。

自2023年6月開工，兩年建設，如今小學部已完工。今年9月，就將正式開門辦學。

玖印府

作為今年江北四代宅中，唯一有疊墅的產品，玖印府的關注度一直很高。雖然現在挑空沒有了，但疊墅就是疊墅，加上毛坯可做精裝定制升級，產品調性是實打實地提高了。

也是市場倒逼的結果，項目原本應在4-5月首開上市，上半年也就核中核的保利可以一戰。拖到下半年，就是扎堆廝殺了...

毛坯交付，哪怕是疊墅，也不符合當前氣氛，只能改改改。

至于高層該洋房，很簡單，周邊次新房都是2-2.2萬/㎡，一個露臺設計，多賣4-5千/平，壓力肯定很大。這是在減少去化壓力了。

項目的施工進度是江核各新盤中最快的，高層、洋房、疊墅都有封頂的。其中高層、疊墅的實景樣板間已經公開，洋房正在趕工。

4棟22-24F高層戶型建面約109㎡、119㎡；

4棟9F洋房建面約120㎡；

3棟6F疊墅面積約143㎡，分為上疊、中疊、下疊；

17棟4F疊墅建面約215、225㎡，形態為上疊、下疊，1躍2、3躍4，下疊搭配院子等。

錦繡金陵

外地和尚好念經，杭州濱江在江北的前期項目口碑不錯！今年有兩個住宅項目要上市，一個核中核的錦繡江序（代建），另一個便是自己拿地的錦繡金陵。

項目的主要景觀軸（景觀大門+會所+下沉庭院+水景綠地），在北側6棟高層住宅樓之間。

目前景觀大門、會所均已封頂；中央水景已經成型，估計還有1-2個月就能開放了。

錦繡金陵為杭州濱江去年底拿地的江核政務區G23地塊。項目規劃20棟6-16F四代宅。其中，洋房14棟（6-8F）+小高層6棟(16F)。

設計有下沉庭院，整體采用小高層與洋房高低錯落的建筑布局，北側兩排布局6棟16F小高層，全部為首層架空，南側14棟為6-8F低密洋房。

錦繡金陵外立面采用了大面積環幕式玻璃，輔以香檳色金屬線條勾勒建筑輪廓，整體顏值非常高！

戶型面積打造118-170㎡海派洋房住區：

小高層：118、120、152㎡；

洋房：128、143、168㎡，還有210㎡頂躍；

這個面積段在江北不算小了，不考慮玖印的疊墅贈送，G23的面積段比玖印府還大些。

有玖印府的先例在前，價格估計，小高層2.8萬/㎡，洋房拉高點價格，有個3.3萬/㎡，再貴也不好賣了。畢竟周邊全是2.2萬/㎡上下的次新二手房。

項目預計9月中旬會公開示范區，三季度開盤。這是杭州濱江在南京首次做高端產品，屬于樣板產品，品質值得期待！

十年之際的江北新區

即將進入集中兌現期

到2027年，江北全域實現全社會研發投入占比4.5%以上，高新技術企業達2000家，規模以上工業總產值達6000億元，集聚人口300萬人。

今年，江北也迎來肉眼可見的大發展，最近江北核心區迎來重磅利好，江北定山大街開街時間曝光，預計明年國慶，正式開街！

江北地下城：前期官方消息，地下城首批區域預計2026年投入運營，但這個估計比較難實現了。

華潤萬象系商業：上月初，華潤發布《南京江北國際社區商業項目綜合改造工程》招標公告，工程工期416天，計劃進場時間為2025年8月份，如果準時進場，最遲到明年底，就能完成改造。

濤哥去下場看了，華潤商業目前還沒有動靜！

揚子江新金融中心：目測，揚子江金融中心主體結構已完成，處于初裝收尾階段。8棟主建筑的玻璃幕墻安裝基本完成。

320米地標高樓：江北金融中心大廈進行負二層底板澆筑，計劃2026年完成主體結構施工?，F在看基本沒可能了。

江北還有地可拍嗎，當然有！但真的不能再拍了。拿江核來說，目前待上市的地塊、新盤近50個，即便一年上市個十幾家，也得三年才能把庫存出讓地塊都推出來。

這個過程肯定還有新地塊出讓，肯定會有大量未來三年賣成現房都賣不完的樓盤。去化壓力確實很大。

2025年，南京樓市就看江北的了。不過，我大江北確實有點毒在身上。2024年四代宅還是個不大不小的噱頭，今年就被江北干成地攤貨了...