樓市的窗戶紙被統計局撕開了

現在的樓市真實情況到底如何？

以國家統計局公布的數據來測算，7月單月全國商品房銷售面積為 0.57 億平方米，環比下降 45.8%。

也就是說 7 月份的新房銷量和 6 月份相比降幅快接近一半了。

環比數據可能帶有欺騙性，畢竟6月份是房企年中沖刺的關鍵時刻，為完成業績指標，開發商會提供相當不錯的購房優惠，因此銷量會集中釋放，這就導致7月銷量環比6月會出現較大幅度下滑，這也能理解。

既然環比降幅不能說明真實狀況，那就看同比，同比數據來看，7月份的新房銷量已經創下了自2009年以來同期最低水平。

也就說，新房的銷量跌回了17年前！

什么概念？40歲的中年人17年前才剛畢業，30歲的當前購房主力，17年前才剛上初中。

這個數據也說明，現在新房銷量差不能把鍋甩給7月份是淡季這么一說了，而是赤裸裸的展示，現在的樓市銷量差到什么狀況了。

除了銷量差，銷售金額也不理想。7 月單月全國商品房銷售金額為 0.53 萬億元，環比下降 47.5%，降幅比例同樣不小，并且銷售金額比銷售面積的降幅比例更大，這種意味著：

房價是下跌的。

而 7 月單月新房銷售金額和往年相比，也創了 2015 年以來的同期新低，這說明7月份商品房的銷售數據是相當慘淡。

銷售淡季疊加更低的購房預期，直接導致銷量創新低，這也意味著，樓市新一波的松綁措施似乎不遠了。

其實房價下跌相對而言并不那么可怕，但是銷量如果大幅度下降就不行了，必須要出松綁措施了。

翻看前幾輪樓市松綁政策出臺的節點，去年 517新政是因為小陽春的銷量降幅比較大，同比降幅能超過 40% 以上，924新政是因為7月份、8月份的銷量非常差。

這背后的原因也很簡單，因為沒有銷量就沒有流動性，背后的債務，房地產債務就轉移不下去，這比單純的房價下跌更嚴重。

所以現在才有了那么多的二手房業主選擇砸盤拋售，就是因為沒有銷量，不砸盤不行。

放到新房市場也是這樣的，其實很多開發商是能夠接受降價的，甚至是主動大降價賣房。

因為相較于降價甚至是低于成本價銷售，他們更怕的是肉爛在鍋里，肉爛在鍋里，后面的債務就真續不上了。

房地產的本質其實就是債務轉移，沒有流動性，怎么轉移？所以銷量大幅度下降，肯定會出更多的松綁措施出來。

現在 7 月份的銷量這么慘淡，8 月份恐怕也不會好到哪去。

再看看 7月份的房地產數據。1-7 月份房地產開發投資總額為 5.4 萬億元，這又創了 2016 年以來的同期低值。

而房地產開發投資增速同比降幅也已經達到了 12%，這個降幅已經連續 6 個月擴大，為近 28 個月最大同比降幅。

房地產開發投資增速就是開發商在拿地蓋房子這上面的花錢力度，連續的下滑代表著開發商拿地蓋房的信心是不足的，力度是不大的。

現在情況是民營幾乎死絕，即使濃眉大眼的央企也在頻繁的組織架構，收縮規模退出三四線城市，集中有限的子彈在核心城市的核心地塊。

只有這樣的城市，這樣的地段建出來的房子才有一定的銷路。至于非重點城市，特別是三四線城市，該舍就舍，該撤就撤。

另外，曾經一度還不錯的重點城市的外圍區域，現在開發商們也是避之不及。所以就看到了今年重點城市的土拍溢價率不斷走高，但全國市場土拍金額還是在下降的，市場的分化現在是越來越嚴重了。

同時再強調一遍，不管是所謂的新規項目還是所謂的第四代住宅，它只是比較好賣，但并不意味著價格就一定堅定，甚至是必須得上漲。

因為現在還處在樓市的調整周期之內，很多新項目還是會受到整體低迷市場行情的影響的。特別是今年以來所謂的新規項目的供應體量也比較大，慢慢體量也增上去了，這也會形成一定的市場競爭。

然后是全國商品房待售面積，也就是新房庫存。截至 7 月末，商品房待售面積約 7.6 億平方米，這個體量還是要比 2015 年樓市漲價去庫存時期的庫存體量要高的，由此可見整體的樓市去化壓力還是比較大。

積極信號是，待售面積環比是減少的，比 6 月末減少 462 萬平方米。而不好的點在于相較于去年同期還是增加的，相較于去年 7 月份待售面積增加了 2560 萬平方米。

所以現在想要促進房地產市場止跌回穩，去庫存仍然是重點工作。分析完這些數據，只能說，大概率更大的松綁措施就在路上了。