香港大重置！李嘉誠這次嗅到什么信號？

曾經的華人首富李嘉誠，又開始了新一輪的資產騰挪。

網傳掛牌出售62年祖宅，但被李澤鉅澄清否認。不過可以確認的是，長實集團正以“骨折價”甩賣大灣區的400套房源，和記黃埔地產位于北京的最后一個項目御翠園也曾爆出降價百萬銷售的情況。

這些也僅是“李超人”近兩年來打折售賣計劃的一部分，并非全部。

與此同時，歐美系的資本也在撤離香港房地產。麥當勞近期計劃“清倉”香港的23處商鋪物業，率先甩賣8處，價值高達13.5億港元。

形成強烈反差感的是，“香港優才計劃”正在吸引大量內地高凈值人群南下落戶。擁有香港身份證之后，可獲得一些子女教育、資產配置、全球出行、稅收政策等方面的優勢乃至福利。投入資金拿下一張香港永居證，正成為北上廣深各地年輕父母的一個人生選項。

近年來，內地中產們還通過開設香港賬戶、購買保險、置辦房產等方式，推動財富轉移，資金大規模加速涌入香港。

可以看出，全球大資本和中國中產在“投資香港”這件事情上，出現了明顯的分歧。

今天分享的這篇文章，希望對你有所啟發，enjoy~

01

撤退

華人商界教父李嘉誠和歐美大資本同時大規模撤資香港樓市，釋放出了不同以往的強烈信號。

7月30日，有網絡傳言，李氏家族連住了62年的“龍脈寶地”正在掛牌出售，不過很快被李澤鉅否認：“有關出售深水灣道79號物業之報道及內容全屬虛構，穿鑿附會，并無事實根據。”

翻閱香港中原地產官網，深水灣道79號的頁面已不見蹤影，而此前的掛牌信息也并非正常銷售的頁面，并未顯示在售價格、月供、面積等信息。

來源：中原地產

這棟豪宅是李嘉誠于1963年跟表妹莊月明結婚時買下的婚房，被風水師奉為“藏風聚氣”的寶地，承載著李氏商業帝國根基的意義。

它曾15年蟬聯“亞洲樓王”，見證了李嘉誠從塑花廠老板到亞洲首富的成長之路，也銘刻著1996年長子被綁架的傷心記憶。

“出售老宅”的謠言雖然被否認了，但李氏家族旗下地產旗艦長江實業以“骨折價”高頻拋售內地資產，卻是實打實的正在進行時。

長實子公司和記黃埔地產一口氣在大灣區四個城市推出400套房源，涉及惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭四個項目。

打著“港人第二個家”的口號，在內地房地產深度調整期，長實來了個打包促銷。惠州瀧珀花園直接甩出300套房源，最便宜的一套51平米房源只要44萬，單價直接砍到8632元/㎡；高端項目東莞海逸豪庭尚都均價被打到1.5萬元/㎡，較高峰期近3萬元的價格已經腰斬。

惠州瀧珀花園在售房源 來源：鏈家

而這些只不過是近兩年長實“以價換量”的縮影。

自去年初“撤辣”以來，長實集團在內地和香港精準操作，果斷出貨。黃竹坑Blue Coast（港島南岸）在低位搶市迅猛去化，李嘉誠在京最后一個項目御翠園以低于周邊項目價格開盤，甚至爆出曾一度降價百萬；上海普陀真如核心地段高尚領域對外公示售價9萬元/㎡，回到2019年售價。

幾乎在同一天，全球最大連鎖快餐上市公司麥當勞和“李超人”做出了相同的商業判斷。據媒體報道，麥當勞香港計劃分階段“清倉”旗下23處商鋪物業，將率先出手8處價值約13.5億港元的商鋪。

這些物業位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角等黃金地段，麥當勞都已經持有達到數十年，并附帶長期租約，整體出租率達100%，享有高曝光率及穩定的客流——這意味著巨大的經濟利益。

今年是麥當勞入駐香港50周年，這些店面作為區域地標性餐飲熱點普遍存在30多年，部分門店還是24小時營業。可以說是妥妥的現金流，麥當勞此時撤退十分罕見。

恪守“不賺最后一個銅板”的經營理念，憑借對地緣政治、經濟周期的超強感知力，李嘉誠掌舵長和系巨輪在驚濤駭浪中勇立潮頭。他如一只嗅覺敏銳的獵鷹，總能“先覺先知”，先人一步全身而退，因此他在香港和內地的進一步動作無疑具備強烈的指向性。

此前長和因轉讓巴拿馬港口陷入巨大爭議風波，乃至于被各路監管和輿論毫不留情地批評。而這一次成規模拋售，意味著李嘉誠再一次察覺到了別人未曾預料的風險。以他為代表，一場大資本撤離香港的戲碼可能會進一步深化。

02

南下

與大資本的流動相反，內地中產及高凈值人群正加速南下香港。

根據香港入境處最新數據，自2022年底截至今年4月，針對各項計劃申請，共收到超過47萬份申請，已批出逾31萬份申請，有近21萬名人才抵港。

尤其是人才通道的放開，大幅提升了居民申請香港身份證的熱情。今年前四月，共有4.5萬宗各項人才入境申請，超過3.5萬宗獲批。

與內地不同，香港并沒有戶籍制度，所謂的香港身份，共分為2類——香港永久性居民身份和香港居民身份（非永久性，但有合法逗留期限的“臨時身份”）。

相比卷出天際的內地職場和教育，擁有一張香港身份證，將得到諸多方面的便利優勢。

尤其是教育方面，香港實行15年免費公立教育，從幼兒園到高中；港籍考生被港八大錄取的概率是38%，港三大（香港大學、香港中文大學和香港科技大學）的錄取率將近20%。對比來看，即便是北京籍考生，其985高校的錄取率也只有4.29%。

香港考生拿到回鄉證參加華僑生聯考，只用400分左右就可以上一本大學，500分基本就能進入985大學。2022年，通過聯考進入北大清華的考生比例在3%左右——當然這樣的政策還能維系多久存在很大的疑問。

因此，擁有一張香港身份證，幾乎相當于給孩子拿到了一張邁入名校的通行證，這對于內地年輕家長們的吸引力是巨大的。

稅收方面，香港是全球稅務負擔最低的地區之一，僅有薪俸稅、利得稅和物業稅三種直接稅。個稅稅率最高17%，并且有多項免稅額，而內地最高達到45%；香港企業利得稅稅率為 8.25%（首 200 萬港幣利潤）和 16.5%（超過200萬港元利潤），沒有增值稅、營業稅等流轉稅，對于企業和家庭來說，稅收負擔大幅銳減。

香港至今也是全球金融中心之一，全球化的資金、信息、人群交匯融通。香港身份的居民可以更便捷地獲得全球化信息，進行海外投資，香港護照還可以免簽或落地簽進入全球173個國家和地區，享受醫療等社會福利等等。

申請香港居民身份或升級為香港永久居民，不會要求注銷內地戶口。這種“進可攻退可守”的身份跳板，成為內地高凈值家庭追逐的新風口。

不僅是積極獲取香港身份，內地資金也在加速涌入香港，內地游客甚至不惜凌晨排隊取號開通香港銀行賬戶。中銀香港在農歷新年黃金周的跨境新開戶同比激增1.2倍，恒生、匯豐等銀行也備受青睞。

保險一直是南下資金涌入的核心陣地。2024年，長期業務的全港新單保費飆升21.4%達到2198億元，創歷史新高。內地居民豪擲628億元，創歷史第二高，每3份香港新保單里，就有1份來自內地客戶。

購買香港保險不僅可以作為保險，也可視作家庭資產傳承的方式。保單可以多次分割，無限變更被保人，還可以父傳子、子傳孫，世世代代增值。當然，一些連投險中復雜的條款和隱匿的“大坑”，也受到不少質疑，這需要投資者篩選專業、可靠的銷售顧問進行輔助。

此外，房產也是內資金購買的大件資產，自去年2月，香港特區政府宣布全面“撤辣”后，帶動內地買家赴港置業。今年前四月，內地居民參與了3782宗交易，涉及資金343億元，內地游客在港買房持續活躍。

03

割裂

可以看出，對于進退之事，國際化的大資本和中國中產之間的割裂是難以被雙方所理解的。

從李嘉誠的角度看，與處于生死邊緣的地產企業相比，李嘉誠有“打著促銷”的底氣。長實集團一貫遵循“低價拿地，長線開發”的策略，只要面粉價格夠低，面包亦有足夠的利潤。

當下被推售的項目，基本是李嘉誠家族早年低價囤地的樓盤。比如，東莞海逸豪庭早在1999年就已拿地，開發周期長達26年；廣州逸翠莊園摘地至今已有20年，至今還在去化周期。

東四環外的豪宅御翠園，是李嘉誠在北京最后一個項目。早在2001年，和記黃埔地產以7億元拿下，樓面價僅1750元/㎡，而彼時北京三環新房均價也只有4000-5000元一平米。

經過23年的超長捂盤后，御翠園終于在去年開始了銷售工作。最低擬售均價為90672.35元/㎡。這也就意味著，該項目地塊的價值暴漲超過50倍。

來源：房天下

目前，北京東三環豪宅基本在10萬元/㎡以上，觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價在12萬元左右，御翠園的二手房掛牌價格能打到7萬元，具有一定優勢。

而由于超長期開發，即便打折促銷，長實集團依然擁有不菲的利潤空間。這種操作模式在過往的30年間不勝枚舉，這也是李超人能夠穿越地產周期的獨門秘籍。

面對變相囤地的指責，李嘉誠卻顯得頗為委屈，他曾表示集團并無在內地囤地，“沒有一個項目不是希望能加快開工。”

近兩年，地產板塊在李氏家族商業帝國中的重要性正大幅降低，尤其是內地項目幾乎都處于歷史性收尾階段。去年長實集團內地物業銷售收入腰斬利潤暴跌，地產收入來自內地的占比從上一年的50.40%下降至32.47%，內地收益只有3.54億港元，斷崖式下跌。

而與此同時，長實海外物業銷售大幅增長。2024年，海外貢獻物業銷售收入10.09億港元，收益2.46億港元，同比增長47%與64%。

不同區域截然不同的表現，也折射出長實對當下內地地產市場的態度。

和長實集團相似，麥當勞創始人雷蒙·克羅克就曾直截了當地指出——麥當勞不是做漢堡的，真正的業務做房地產。

麥當勞通過特許經營模式，獲取土地或房產再轉租給特許經營商，從中收取租金，形成“漢堡銷售+租金”雙現金流。尤其在寸土寸金的香港，麥當勞甄選核心地段，幾十年持有，既賺取土地增值收益，又獲得穩定租金。

根據麥當勞10-K報告，其在2024年及2023年底，分別擁有約56%和57%的餐廳用地，以及約80%的餐廳建筑物產權。

地產物業對于麥當勞來說尤為重要，是其縱橫全球的基座，麥當勞全球總部定時審視其持有的物業，而如今一口氣計劃賣掉23處商鋪物業。國際大資本一定嗅到了不同尋常的氣味。

04

早在5月份的股東大會上，李澤鉅就坦言，這兩年的物業銷售減少，是計劃的一部分，并不是意外。他還表示要多存點現金，少借貸，“小心駛得萬年船”。

而對于內地中產階層來說，香港的教育、稅收制度、醫療、保險等福利，簡直就是妥妥的“價格洼地”。與此同時，也有數據顯示2024年有近10萬名65歲或以上的香港老人，選擇北上定居廣東養老。這還不包括定期前往深圳消費、旅游的香港居民數量更多。

所處環境不同，自身體感不同，投資目標不同，造就了這種割裂的現實景象。

大資本對于香港和內地資產的拋售，可以被視為共同因素驅動的不同表現。但很顯然，內地的中產階層也不是純純的“接盤大冤種”，放在一個更長的歷史周期中看，香港不會永遠與內地若即若離，而是必然完成更加徹底的融合，這些前往香港的中產，就成了這場大融合、大重置的先頭部隊。

不論這些中產以什么樣的理由選擇了香港，投資是賠是賺，最終也會讓香港政治、經濟、文化與內地的關聯更加緊密。

本文來自微信公眾號WEGO研究院，作者謝編，原文標題《香港大重置》

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