綠城這次真的要來(lái)深圳砸場(chǎng)子了

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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

在混改房企陣營(yíng)，今年變動(dòng)最大的莫過(guò)于綠城中國(guó)，從中交集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐到全國(guó)地王的持續(xù)落地，綠城中國(guó)正在強(qiáng)勢(shì)崛起，如今已經(jīng)是名副其實(shí)的全國(guó)頭部房企。

在早期深耕江浙市場(chǎng)為主，到中期的全國(guó)化布局，特別是近三年來(lái)，綠城中國(guó)已經(jīng)找到了自己的投資節(jié)奏，通過(guò)一個(gè)個(gè)高能級(jí)城市頂豪的完美表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)出圈。

在早期高周轉(zhuǎn)時(shí)代，或許很多人眼里的綠城只是一家杭州房企，節(jié)奏較慢，產(chǎn)品品質(zhì)拔尖，整體打法與產(chǎn)品底蘊(yùn)似乎并沒(méi)有得到完全發(fā)揮與表現(xiàn)。

隨著好房子時(shí)代來(lái)臨，客戶對(duì)于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的需求逐步提高，綠城中國(guó)這種有著超強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)實(shí)力的房企走在了行業(yè)前列，也是時(shí)代的必然，市場(chǎng)與需求的完美碰撞。

綠城中國(guó)已經(jīng)連續(xù)多年蟬聯(lián)多家產(chǎn)品力研究榜榜首，屬于業(yè)內(nèi)絕對(duì)認(rèn)可的品質(zhì)房企，特別是在低密住宅賽道，可謂是難逢敵手。

綠城在江浙滬所向披靡的同時(shí)，也對(duì)大灣區(qū)發(fā)起了猛攻。2024-2025年一年時(shí)間陸續(xù)在廣州，佛山落地新項(xiàng)目，并且是絕對(duì)的綠城出品。

特別是去年拿地，今年開(kāi)盤的廣州雙子星：綠城·馥香園、綠城·玉海棠，直接在廣州迎來(lái)了口碑與銷售額的雙豐收，綠城在華南終于迎來(lái)了屬于綠城的時(shí)代。

要知道，綠城中國(guó)布局華南區(qū)域已經(jīng)有9年之久，在這9年時(shí)間里，有無(wú)數(shù)家過(guò)江龍房企直接翻車或退出市場(chǎng)，綠城始終沒(méi)有放棄華南，2025年終于迎來(lái)大爆發(fā)。

就在廣州的隔壁，深圳市場(chǎng)也一直都是綠城中國(guó)重點(diǎn)布局的城市，不過(guò)由于土地供應(yīng)稀缺，加上本土巨頭實(shí)在是太猛，這幾年來(lái)，綠城始終還沒(méi)有正式落子深圳核心區(qū)域。

不過(guò)隨著廣佛項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，綠城中國(guó)華南區(qū)域直接硬氣起來(lái)，去年底到今年深圳土拍市場(chǎng)，幾乎每一場(chǎng)都能見(jiàn)到綠城的身影，這也說(shuō)明其背后的資金實(shí)力與投資遠(yuǎn)景。

8月4日下午，綠城中國(guó)終于發(fā)力，在三家頭部深圳頂流房企的巨大壓力下，深圳寶安沙井A319-1225宗地競(jìng)價(jià)出讓，角逐25輪后，綠城以12.15億元斬獲，折合樓面價(jià)20363.7元/㎡，溢價(jià)率約11.47%。

地塊共吸引4家房企參與競(jìng)拍，除綠城外，其他三家分別是越秀、中海和華潤(rùn)置地，能引來(lái)幾家頭部房企爭(zhēng)搶，主要還是由于地塊素質(zhì)相對(duì)不錯(cuò)。

不過(guò)不管是華潤(rùn)置地，還是招商蛇口，今年都已經(jīng)消耗了不小資金拿了核心區(qū)位的地王，本次似乎志不在此，也給了綠城中國(guó)抄底的絕佳機(jī)會(huì)。

深圳已經(jīng)很久沒(méi)有出讓如此低容積率的住宅地塊了，可以看到，本次出讓地塊似乎是為綠城中國(guó)量身定做，屬于深圳這幾年的絕對(duì)靚地。

A319-1225宗地位于寶安區(qū)新橋街道，用地性質(zhì)為二類居住用地，土地面積19246.94㎡，規(guī)定建筑面積59665㎡，容積率3.1。

雖然本次地塊沒(méi)有做到綠城蘇州玫瑰園那種極致的低密度規(guī)劃，但是相對(duì)比深圳早期動(dòng)輒都是5-6的容積率，這塊地絕對(duì)是打造改善豪宅的靚地。

作為寶安近兩年少有的新住宅用地，周邊配套直接早就拉滿，不管是學(xué)校，地鐵，還是教育資源都相當(dāng)扎實(shí)，沙井地鐵站距離項(xiàng)目只有400米。

更值得關(guān)注的是，距離項(xiàng)目最近的是鴻榮源·禧園，如今二手房均價(jià)已經(jīng)到了5.5-6萬(wàn)左右，已經(jīng)是交付超過(guò)10年以上的老項(xiàng)目。

周邊在售的拾悅城楠園容積率6.4，參考均價(jià)3.6萬(wàn)/㎡，萬(wàn)豐海岸城瀚府容積率5.95，參考均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡。

作為一個(gè)容積率超低的成熟片區(qū)新規(guī)產(chǎn)品，綠城中國(guó)本次在深圳打造的項(xiàng)目非常具備明星盤的潛力，深圳也真的急需要提升審美力的標(biāo)桿項(xiàng)目了。

這十年來(lái)，深圳的住宅產(chǎn)品，入市的大多數(shù)都是超高層+超高容積率的產(chǎn)品，很多項(xiàng)目賣的是豪宅價(jià)格，但是真的沒(méi)有任何豪宅的底層邏輯。

綠城中國(guó)本次殺入深圳西部，鐵定是要通過(guò)低密度作品來(lái)砸場(chǎng)子的，按照目前的樓面價(jià)來(lái)看，到時(shí)候銷售均價(jià)在5萬(wàn)左右，項(xiàng)目仍然都有不小利潤(rùn)空間。

我們?cè)倩仡櫼幌陆衲昃G城上半年的投資表現(xiàn)，今年前7個(gè)月，綠城在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市持續(xù)加碼土地布局，且多次刷新各地土拍紀(jì)錄，拿地動(dòng)作尤為搶眼。

6.30日，先頭部隊(duì)是武漢市場(chǎng)，綠城中國(guó)準(zhǔn)備再玩一把頂豪：以27920元/m2樓面價(jià)奪得漢口新興街地塊，創(chuàng)造武漢住宅成交樓面價(jià)歷史紀(jì)錄第二名；

7月23日，綠城再以46.67億元競(jìng)得蘇州工業(yè)園區(qū)一宗宅地，成交樓面價(jià)高達(dá)65242元/m2，作為玫瑰園2.0的升級(jí)延續(xù)，或許今年下半年蘇州豪宅市場(chǎng)又會(huì)被綠城殺瘋。

7月25日，綠城又在上海北外灘拿下靚地，以64.719億總價(jià)成功奪得該地塊，溢價(jià)率超過(guò)46%，北外灘其他開(kāi)發(fā)商的壓力已經(jīng)開(kāi)始了。

不難發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)如今敢于拿地，特別是熱門板塊的超級(jí)核心靚地，一方面是基于其整體流速的考慮，其實(shí)另外一個(gè)方面就是其產(chǎn)品力的內(nèi)核底氣。

大家可以看到，這幾年看似是房地產(chǎn)調(diào)控下行關(guān)鍵時(shí)期，但是整體來(lái)看，如今的時(shí)代已經(jīng)是中國(guó)住宅產(chǎn)品的迭代時(shí)刻，市場(chǎng)需要好產(chǎn)品。

綠城中國(guó)恰好是這個(gè)時(shí)刻引領(lǐng)住宅產(chǎn)品迭代的一個(gè)先鋒軍，綠城的豪宅基因早就刻在骨子里，市場(chǎng)上的很多產(chǎn)品元素，幾乎都有來(lái)自綠城出品。

這幾年圈子都在流行一句話：從前是看不到綠城，現(xiàn)在大家都在想方設(shè)法靠近綠城，學(xué)習(xí)綠城并成為綠城。

今天就聊到這里，對(duì)綠城布局深圳有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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