換天改命，白鵝潭又下大棋

白鵝潭，玩了把大的。

前兩天，荔灣發布公告預征收花地村、坑口村土地，合計約34.9萬平。

具體來說，花地村涉及到江邊的聯合圍、公安局、怡安閣，以及廠區宿舍。

另一邊的坑口村，主要是靠近大沖口和沙涌的墩頭社區、公園、沙涌小區及工業區，還有西坑小區和數碼基地。

預備征收范圍內包括村屋、國有證小區、工業區、綠地、公園等等，即便是同一個社區內，也會有部分先行征收。

①坑口村+花地村+山村，白鵝潭的一盤大棋

這次的花地村和坑口村范圍，都不是大家印象中的傳統區域，而是圍繞11號線及芳村大道進行的征收。

重點就是，聚龍灣太古里以及背后整個白鵝潭沿江帶的建設。

芳村要先做一個展示區出來，11號線作為首條市區環線，及其背后豐富的文旅商業屬性，串聯起萬象城、太古里、白云山、麓湖公園、流花湖公園、越秀公園、荔灣湖公園、永慶坊。

現在，太古里已經有一個明確的時間表了，計劃于2027年上半年起分階段落成。

而在2025年底，太古里先行區會提前對外開放，舉行展覽和快閃店的相關活動。

目前，太古里地塊內的商業裙樓已經建到10層以上了。

萬象城，也預計2026年開業。

換言之，白鵝潭已經到了重要兌現節點。現在太古里+萬象城兩個強點出來，以點破面就是圍繞沿江帶來進行建設。

以前，這里被視作聚龍灣啟動區級二期，初步規劃是芳村大道和地鐵旁，以商業辦公為主，打造江邊CBD；而中部則以住宅區及綠地公園。

與此同時，片區內將會新增聚龍灣過江隧道，緩解洲頭咀隧道的壓力，全長6公里的雙向四車道，與地鐵25號線共線。

之前和大家聊過的曦府旁新宅地，和藍皮書中的制藥廠地塊，實際上也是這份藍圖中的一部分。

花地村和坑口村，之所以重要且難度不低，是其地盤大、人口多、位置核心。

從這幅航拍，大家就能看出荔灣的野心，包括前段時間的山村，實際上都是白鵝潭發展的一部分。

花地村和坑口村的作用，是一路從芳村中部延伸到江邊，成為一個樞紐串聯起中部及沿江帶。

其實，就是將萬科花地灣，乃至廣鋼、東漖、茶滘，與江邊連接起來，形成不斷層的連片發展。

荔灣的計劃中，有多連片呢？四個字，應該盡改，這是要搞個新荔灣啊！

而坑口、花地村、山村做地的首個地塊，就是綜合素質不錯的石圍塘地塊，江景+地鐵口+體量小，總建面大約3萬平出頭，已經在推介準備掛牌了。

②拆補5.6-6萬/平，荔灣為做地拼了

一些沒在此次征收范圍內的村民和業主也不用太心急，這只是一道開胃菜，從荔灣的拆補方案及規劃預案來看，決心是很強的。

我們走訪現場發現，片區內拆遷范圍很濃厚，到處都是公告和方案的貼紙。

墩頭社區旁的匯興社區，劃入了坑口做地范圍內，雖然不包含在此次征收中，但其征拆工作從年初就開始了。

不少業主早早簽字搬家了，房屋門口都被貼上了封條。

我們和附近幾位業主聊了聊，沒細說拆補的具體金額，但聊起拆遷這事兒時，臉上的笑意藏都藏不住，滿是期待。

總的來看，大部分村民和業主都挺支持這次拆遷，不少人說愿意早點搬走，原因還是價格談妥了。

荔灣是真的猛，國有證給出了5.6-6萬/平的補償，宅基證棄產也有3萬/平。

早些時候，這批老房子價值2.5-3萬/平，現在政府出雙倍價格買，大家積極性很高。

在做地辦公室門口，我們碰到了結伴同行前來咨詢的村民，關于安置、房票、補償，他們還沒考慮好怎么選，但對官方給出的方案，還是挺滿意的。

幾位老人家還是更傾向于用老一套安置方法，能夠收租保障收益，棄產雖然很香，但他們暫時不考慮。

一位村民表示：“聽說有人棄產，拿了幾百萬走，立馬就在周邊買了新屋。”

圖源于社媒

未來，坑口也會購買存量商品房用作安置，初步預算6.4億。

不少其他區的村民都相當羨慕荔灣老鐵，覺得拆補很高，方案很好，周邊房子隨便買。

在荔灣大手筆撒錢的時候，實際上很多錢都流回了樓市，除了政府直接下場買存量，村民拿了錢也是要買房的。

此前，我們踩盤時曾經問過旁邊花地灣項目銷售，來看房的拆遷戶比例有多少？

30-40%

而在坑口地鐵站附近的保利怡璟灣，也吸引著不少拆遷戶來看房。

近一年，荔灣有一個顯著情況是小戶型走貨快。定位剛改的項目，荔灣300萬段位賣爆了，和頌、雅郡、浣花里、朗庭直接斷貨。

一個很重要的原因是，這批國有證的原本房子就不大，買回荔灣就成了首選，離朋友圈近，對附近熟頭熟面。

而荔灣的開發商們，也抓住了時機，一直在做小戶型，甚至還漲價了，單價看齊大戶型。

萬科理想花地傲璟，均價4.8-5.2萬/平，面積74-85-96-115-129-143。

小戶型已經基本賣完了，74平只剩個位數，85平的斷貨了，96的貨量相對多點，最小上車四房115平，也賣的很好，基本清空。

荔灣的剛改小戶型比改善大戶型好走貨，已經成為大家的共識了。

作為對比，旁邊位置、景觀都要更出彩的臻園，也沒能賣出很好的溢價和流速，現在有特價低樓層已經殺到4.5萬/平了，110平只需500萬+。

東沙地鐵口的保利珠江印象，到現在價格也很穩，69平3房310萬+，82平3房370萬+，110平4房480萬+。

舊改釋放的購買力，正成為荔灣樓市的中堅力量，甚至賣到缺貨，引導樓市回暖，走向正循環。

拆遷戶買回本地，開發商看到板塊缺貨，有利可圖，有動力去做城市更新，也能開出更高的價碼。

更多新買家關注到板塊的配套在落地，城市界面在改變，有好的預期和計劃，選擇相信荔灣發展。

這一次的花地村、坑口村，是荔灣的下一盤大棋。