雨花“四大神盤”捉對廝殺，南京四代宅卷到69㎡了？

最近10年，江北新區、河西、南部新城...得到大力發展。然而，回望眼，似乎只有雨花成果斐然，大量建筑拔地而起，竣工者多，且爛尾者甚少。其于住宅、交通、醫療、學校、商業等各個方面均積極兌現！

由此，軟件谷科技聚會、雨核數字中心崛起、小行主城銜接帶等板塊價值持續賦能，讓雨花逐漸成長為可與河西、南部新城，三足并立的改善高地。

而且，雨花憑借配套落地率高，入手門檻低的優勢，走出了屬于自己的細分市場。今年，雨花即將迎來4家神盤四代宅上市，更是將最后一個產品迭代的短板補齊！

當前，三線地鐵于雨花交匯，四盤沿地鐵展開，分布在雨花最核心的安德門、小行、雨核、軟件谷板塊，全部迭代至第四代住宅產品。

從價格上看，四家樓盤是兩兩對線，

安德門-頤和金陵印VS小行-嶼樾府

雨核十朝春G09VS軟件谷聯發G29

頤居、金基占據4萬+細分市場，搶占一部分河西南、大校場客戶；十朝春G09、聯發G29則以3萬左右的價格+82㎡（甚至有部分69㎡）的最小四代宅戶型，吸引大量年輕人入手。

迭代產品+低門檻+產業匯聚（軟件谷、數字中心、新城科技園等），若你是要在南京買房的年輕人、小夫妻，你會怎么選？答案不言而喻！

頤和金陵印

安德門新組團（雨花西路137號地塊）是南京目前唯一純四代宅住區，且規模不小。除了五塊宅地外，北側金陵中學初中部（2025年6月竣工）、南側11萬㎡商辦綜合體（規劃）、東側鄧府山文化公園（在建），形成"地鐵通勤+名校教育+商業休閑"的10分鐘生活圈。

頤和金陵印采用洋房+ 小高層高低配組合，6層真洋房占比達40%，戶型建面約108、128、132、158㎡。

項目放風價4.3萬/㎡，洋房會拉高些價格，小高層估計也就4萬以內。最快在8月首開1、5號樓，戶型建面為108㎡，總價預計400萬起。

戶戶配備約8-15㎡空中花園（計入半贈送面積），158㎡洋房更是打造6.6 米挑高客廳，搭配270° 環幕采光，空間感直逼200㎡傳統大平層。

在社區內部，打造1個獨立會所、7個架空層泛會所，還配置全齡段需求的園林景觀。在南京，屬于頂豪華之下，第一檔的存在。

項目外立面為金屬板+大面積玻璃設計，簡潔挺拔，顏值爆表！

關注該項目的還是以地緣客為主，板塊內部消化的比例將遠高于其他三家樓盤。 注重金中教育和居住品質躍遷，在對比河西、南部新城同類產品后，因總價至少低三成而首選安德門。

金基嶼樾府

就價格而言，在雨花城南能與頤和金陵印直接對線的就是：小行-金基嶼樾府！

與安德門相同，區位也是小行板塊的最大優勢！但具體客群方面，小行更加符合年輕白領階層的需求，畢竟緊靠著新城科技園、河西金融城等。

軟件大道-河西大道，串聯了南京GDP金線，項目東接軟件谷、南京南站，往西一步是河西CBD，絕對的城市中心地段，去哪都方便。

動輒大幾百萬的河西南或許消費不起，但4萬+的小行，價格、位置都剛剛好。

嶼樾府打造5棟四代宅洋房，其中2棟為8F、2棟6F、1棟5F，戶型125、149㎡，僅88套房源，放風價4.5萬/㎡。 體量不大，卻需求旺盛！據悉，目前項目蓄客已近千組。

具體到戶型，錯層露臺自不必說，且全部與陽臺直接相連，陽臺也是采用當前河西豪宅普遍采用的內嵌設計，與餐客廳融為一體。

受益于全洋房優勢，電梯全部對開門設計，私密性好，得房率也更高。

建面約125戶型

125㎡采用橫廳設計，加上內嵌陽臺、外飄露臺的組合，起居空間超過99%的同戶型產品。

建面約149㎡戶型

149㎡戶型則是豎廳設計，LDKB一體化空間，尤其是廚房改為開放式，更符合南京改善大戶型的習慣；得益于四代宅的超高得房率，140㎡級別的戶型在四房兩衛的基礎上，還能實現雙臺盆，基本與市場普通戶型180㎡的空間尺度相當。

項目體量不大，但對于景觀營造上卻一點不含糊， 邀請順景園林趙院長親自操刀，借鑒金陵特色和元素，以石頭城的臺地公園為內核，將景觀和現代藝術館相結合。

以泛會所體系、林中藝術館，打造覆蓋兒童探索、青年社交、長者頤養的全生命周期社區。總之，充分發揮四代宅設計優勢，延伸公區空間。

十朝春G09項目

作為雨花重點發展的板塊，雨核近兩年吸引了一批從事互聯網行業的高知青年人群在此安家。而數字大道以北的龍翔片區恰恰是新盤扎堆，學校密集之地。

龍翔片區的中華中學教育體系確立，包含小學、初中、高中。金基嘉玥、朗拾雨核、建發璞云等住宅項目矗立。

十朝春雨核G09項目擬建6棟24F四代宅產品，戶戶有露臺，全部首層架空，形成泛會所體系。

南面三棟住宅樓與中間兩棟住宅樓之間，是項目的景觀中軸（配建社區大門，中央水景以及超過884㎡的中央綠地等）。

北面10號樓與3、8號樓之間，規劃有超過500㎡的兒童樂園、健身活動場地等。

受限于體量，項目沒有做獨立會所以及下沉式庭院，而是發揮四代宅首層架空的優勢，做泛會所體系。減少成本的同時，也不降低業主的居住體驗，算是個兩全其美的法子。（不過，主要還是為了省錢吧~）

作為雨核首個四代宅，主力戶型面積預計95-140㎡，1.65萬/㎡的地價比建發璞云的2.82萬/㎡地價，低了近1.2萬/㎡。

地價大幅下降，未來新房售價必然有明顯降幅，旁邊萬科、建發收官還能買到4萬+/㎡，也必須賣到這個價。而四代宅的G09大概買到3萬就不虧本，放風價3.2萬/㎡已經是個很有賺頭的價位了。

去年450萬才能入手的雨核龍翔片區，今年估計300以內就能拿下了！

聯發G29項目“太卷了”

軟件谷徐工片區也是從5年前的一片空地，發展起來的全新居住組團。只是該板塊夾在雨核與南站之間，存在感不算太高，新房價格也一直相對較低，屬于走低價跑量的路子。

如果說，安德門與小行在客戶畫像上還有差異性，那同價位的G09、G29兩項目就是完全競爭關系了。

作為南京目前距離軟件谷科技園區最近的四代宅，未來聯發G29的需求還是比較旺盛的。尤其是為了吸引年輕碼農，聯發G29拍地要求就有：戶均建面不大于102㎡，且建面82㎡以下的比例不低于總套數的15%。

聯發做得更絕，有消息稱，聯發G29項目的最小戶型做到了夸張的69㎡，這可是四代宅呀！

加上16-17F小高層還能拉高些均價，聯發G29項目的高層的入手門檻可能低至200萬左右，放在幾年前這就是最普通的南京剛需門檻了。

若上述內容變為現實，那軟件谷徐工片區就從頭部板塊以下第一檔，給直接干成剛需板塊了。

聯發G29項目擬建17棟四代宅，9棟16-17F小高層，7棟32-33F高層以及1棟25F高層。小區內有約2614㎡集中綠地、約1738㎡的全民健身設施區以及兒童游樂、老人活動場地。

另外，項目還配置有四點半學堂、健身房、書吧、共享辦公等空間…

目前，聯發G29項目正在打造實景示范區，中央景觀區已初見雛形。

結語：

雨花這波玩得比較大，四大神盤以軟件谷為核心，布局總價200-500萬范圍，包含從剛需門檻到終極改善，從青年置業到退休養老的全齡段買房需求。真是服了！