回款率超過100%！萬科深鐵融合過隧道

7月14日，上晚班的林小姐剛走進(jìn)深圳地鐵2號(hào)線灣廈站，就驚訝地看到，幾臺(tái)北極燕鷗卡通造型的機(jī)器人，正在排隊(duì)走進(jìn)車廂。

旁邊沒有人拿著遙控器指揮。這批肚子里裝滿商品的機(jī)器人，是自主選擇最優(yōu)路線，為沿線7-Eleven門店配送貨物。

這是全球首例“機(jī)器人自主搭乘地鐵配送貨”試點(diǎn)，由深鐵集團(tuán)與萬科旗下萬緯物流聯(lián)合打造。

這項(xiàng)創(chuàng)新針對(duì)地鐵商戶物流痛點(diǎn)而生。過去，深圳地鐵300余座車站內(nèi)的商鋪配送依賴地面交通，常遭遇停車難、高峰時(shí)段通行受阻等難題。7-Eleven地鐵店長(zhǎng)介紹說，地面運(yùn)輸常遇早高峰，時(shí)間與人力成本居高不下。如今僅需41臺(tái)機(jī)器人即可覆蓋深圳地鐵百余家7-Eleven門店旺季配送需求，效率顯著提升。

軌道物流開辟融合新場(chǎng)景

在萬科發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的同一天，深鐵與萬緯物流合作的“軌道交通+機(jī)器人配送”項(xiàng)目投入試點(diǎn)，成為雙方產(chǎn)融結(jié)合的戰(zhàn)略性突破。

這款配送機(jī)器人集成了三大核心技術(shù)：智能調(diào)度系統(tǒng)作為“大腦”規(guī)劃全域最優(yōu)路徑；全景激光雷達(dá)如“眼睛”般全景建模；底盤機(jī)械結(jié)構(gòu)則構(gòu)成“運(yùn)動(dòng)神經(jīng)”，實(shí)現(xiàn)自主乘梯、識(shí)站、搭車等功能。

此次試點(diǎn)是雙方探索“軌道+物流”業(yè)務(wù)模式的起點(diǎn)。既是深鐵探索科技賦能軌道物流的新實(shí)踐，也是萬科物流業(yè)務(wù)向科技驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的重要一步。

我們了解到，基于深圳地鐵車輛段、車站等空間資源，萬緯物流已與通力電梯達(dá)成合作，計(jì)劃建立大灣區(qū)智慧物流中心。資源復(fù)用帶來雙贏——既提升地鐵空閑運(yùn)力利用率，又降低商戶配送成本，形成可持續(xù)的商業(yè)模式。

不僅在物流領(lǐng)域。今年二季度，萬科旗下萬科泊寓也與深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開展合作運(yùn)營(yíng)。

更深層的意義在于，機(jī)器人配送商品這一創(chuàng)新的背后，是大股東深鐵對(duì)萬科的資源傾斜，甚至是“造血式”業(yè)務(wù)協(xié)同。

一位資深業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說，深鐵不僅以真金白銀支持萬科改革化險(xiǎn)，更通過資源楔入、產(chǎn)業(yè)協(xié)同，為萬科轉(zhuǎn)型注入內(nèi)生動(dòng)力。

銷售回款率超100%的含金量

根據(jù)7月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房市場(chǎng)繼續(xù)承壓。

1—6月份，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額約1.84萬億元，同比下降11.8%。

市場(chǎng)雖然仍難言樂觀，但主流房企都在奮力拼搶，保交房，保現(xiàn)金流。

受大勢(shì)影響，萬科上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧，但關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)企穩(wěn)向好。

萬科實(shí)現(xiàn)銷售收入691億元，回款率超過100%，高質(zhì)量交付房屋超4.5萬套。業(yè)內(nèi)都清楚，回款比銷售額更重要。在行業(yè)深度調(diào)整期，這樣的回款效率，是經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的體現(xiàn)。

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，檢驗(yàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是“好房子”。萬科在此基礎(chǔ)上，疊加“好服務(wù)、好社區(qū)”，這種產(chǎn)品體系，在多地?zé)徜N項(xiàng)目中得到驗(yàn)證。比如，廣州理想花地項(xiàng)目斬獲主城區(qū)銷售套數(shù)、金額雙料冠軍，上海、杭州、天津等城市新盤去化率超80%。

大股東協(xié)力構(gòu)筑安全邊界

在抓銷售回款的同時(shí)，萬科同時(shí)在多個(gè)渠道回血。

一方面，盤活資產(chǎn)存量。2023年以來，萬科累計(jì)盤活64個(gè)項(xiàng)目，釋放可售貨值約785億元，新增銷售超200億元；今年上半年通過存量盤活回款57.5億元，并在武漢、鄭州等城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。系統(tǒng)性打法正在優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，繼續(xù)展開融資。上半年萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元。這個(gè)數(shù)字是不含股東借款的。前述資深人士稱，萬科能拿到如此數(shù)額的融資和再融資，說明它仍然獲得了金融機(jī)構(gòu)的信任。

另一方面，大股東深鐵集團(tuán)真金白銀輸血，成為萬科化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵屏障。數(shù)據(jù)顯示，2025年初至今深鐵已累計(jì)提供股東借款超218億元，且利率低于市場(chǎng)化水平。這些資金定向用于償付公開市場(chǎng)債券，體現(xiàn)出股東支持的精準(zhǔn)性。

從財(cái)務(wù)報(bào)表看，萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)已顯著優(yōu)化。上半年萬科完成164.9億元公開債務(wù)兌付，2027年前已無境外公開債到期。同時(shí)通過新增融資、再融資及資產(chǎn)證券化渠道籌措資金，Pre-REIT基金取得突破，與中信合作成立住房租賃基金，推動(dòng)業(yè)務(wù)“由重變輕”。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的韌性

雖然受市場(chǎng)調(diào)整影響，開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，但萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

長(zhǎng)租公寓板塊表現(xiàn)尤為亮眼：規(guī)模、效率、納保量位居行業(yè)第一，出租率超93%，整體GOP利潤(rùn)率近90%。物業(yè)板塊創(chuàng)新彈性定價(jià)體系獲得市場(chǎng)認(rèn)可，商業(yè)業(yè)務(wù)則為GIC、黑石等國(guó)際機(jī)構(gòu)提供輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

萬科旗下的萬緯物流，是全國(guó)最大的物流企業(yè)之一，尤其在多溫區(qū)物流服務(wù)方面，保持了領(lǐng)先水平。所謂科技賦能，用于傳統(tǒng)物流企業(yè)的一個(gè)重要體現(xiàn)，就是它的數(shù)智化程度，具體來說，是人工智能的落地應(yīng)用。此次地鐵配送機(jī)器人的研發(fā)，表明萬緯物流正在從傳統(tǒng)物流向智能物流解決方案提供者轉(zhuǎn)型。

深鐵與萬科的融合發(fā)展模式，是可以復(fù)制的。比如TOD開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，通過深度協(xié)同，構(gòu)建“多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合”的城市服務(wù)新生態(tài)，是完全可以期待的。

深圳地鐵灣廈站內(nèi)，滿載貨物的機(jī)器人準(zhǔn)確識(shí)別到站信息，平穩(wěn)走出車廂。它們背后的智能調(diào)度系統(tǒng)屏幕上，物流網(wǎng)絡(luò)與地鐵運(yùn)行圖實(shí)時(shí)重疊，軌道與物流的邊界正在算法中消融。

隨著試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，這種創(chuàng)新配送模式有望復(fù)制至全國(guó)地鐵網(wǎng)絡(luò)。萬緯物流自動(dòng)化負(fù)責(zé)人侯尚杰透露：“技術(shù)將根據(jù)實(shí)測(cè)持續(xù)迭代。”

機(jī)器人穿梭的軌道，恰似萬科與深鐵融合發(fā)展的縮影——當(dāng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的齒輪精密咬合，傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型之路便如地鐵列車般，沖破隧道的黑暗，駛向全新旅程。

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