河南商業(yè)霸主，憑什么是它？

Mall 觀察

觀察項目 | 鄭州丹尼斯大衛(wèi)城

作者 | 大江

走過長長的華榮街，“大衛(wèi)城”就出現(xiàn)在了樓宇間的夾縫里。

這是我第一次“拜訪”河南的重奢商業(yè)代表——丹尼斯大衛(wèi)城。

丹尼斯大衛(wèi)城聲名在外，身上的頭銜多到數(shù)不清，“河南首座重奢商場”“擁有華中唯一Chanel”“華中首個集齊五大頂級奢侈品牌的重奢商場”......

去年又再加了一個頗為重磅的“河南首個百億級商場”；丹尼斯大衛(wèi)城去年的年銷售額突破百億達到了107億，較2023年同比增幅達到了13.8%，項目在全國商業(yè)體銷售里躍升第12位。

表現(xiàn)這樣亮眼的重奢商業(yè)，按理來說或多或少總會給人留有“沒有人氣”“高高在上”的印象，讓人驚訝的是，丹尼斯大衛(wèi)城卻很“貼地”。

不管是DIOR、Chanel等眾多重奢云集的一樓、高化首店集結(jié)的二樓，又或是煙火氣滿滿、人來人往的B1層美食街，奇妙的相融在了一起。

這或許也是丹尼斯大衛(wèi)城最大的特色之一。

而對于丹尼斯大衛(wèi)城而言，百億不是終點，如今項目團隊已經(jīng)啟動了“200億級大衛(wèi)城”的新計劃。

人氣滿滿的丹尼斯大衛(wèi)城，是如何力壓華潤萬象城穩(wěn)坐河南第一商業(yè)的寶座的？

01

一樓集齊“奢牌6大件”、高化上樓

首店經(jīng)濟+全齡層消費顯著

幾年前，我曾寫過一篇關(guān)于鄭州重奢商業(yè)觀察的文章（點擊查看：），詳細分析過丹尼斯大衛(wèi)城與一街之隔的二七萬象城在二七商圈的奢侈品商業(yè)市場的爭奪較量。

商業(yè)市場變化很快，短短3年，華潤在落敗之后又發(fā)起了新一輪的重奢商業(yè)市場爭奪戰(zhàn)，鄭東萬象城將于6月26日開業(yè)；丹尼斯大衛(wèi)城這個“擂主”也在不斷進階，拿下了Chanel華中首店、年銷售額突破百億大關(guān)，而我也終于有機會實地探訪這個已經(jīng)了解過無數(shù)次的商業(yè)項目。

大衛(wèi)城是河南本土第一大零售集團丹尼斯迄今投建最大的商業(yè)綜合體，總建面達到了42萬㎡，商場經(jīng)營面積約22萬㎡，由百貨+購物中心組成。

這樣大的體量，為項目帶來了豐富的品牌內(nèi)容，整個項目的品牌數(shù)量達到了1000個，整體的品牌實力以及品牌豐富度在商業(yè)項目里都非常罕見。

項目不僅是河南的重奢商業(yè)標(biāo)桿，同時也是流量最大的商場之一。自2015年正式開業(yè)，項目的年到店客流約2800萬人次（數(shù)據(jù)來源：大河財立方）。這也意味著作為重奢商業(yè)的丹尼斯大衛(wèi)城并不是走的“高冷路線”。

從現(xiàn)場來看，也是這樣的感受。

• 一樓集齊“奢牌6大件”，高化“上樓”；

從現(xiàn)場來看，丹尼斯大衛(wèi)城的一樓都是奢侈品牌，CHANEL、LV、DIOR、Hermes、Gucci、Cartier等奢侈品六大件全部集齊。

美中不足的可能是還缺個Prada。

不少奢侈品牌都升級為雙層門店，比如LV、Burberry、Balenciaga、SAINT LAURENT等。

此外，ARMANI、Fendi、ROLEX、BVLGARI、TIFFANY&CO、CELINE、MONCLER、SAINT LAURENT等奢侈品牌也齊聚，豐富著項目的高奢氛圍。

IWC、OMEGA、PIAGET等腕表則放在了導(dǎo)流相對較差的支動線里，在中庭附近形成了腕表“一條街”。

為了進一步給奢侈品牌騰位置，項目還在2022年把高化品牌挪到了L2層，只在L1層的中庭附近保留了雅詩蘭黛、TOM FORD、蘭蔻、Chanel等幾個高化品牌。

• 首店經(jīng)濟+全齡層消費，各業(yè)態(tài)品牌非常齊全，將品牌力發(fā)揮到了極致；

作為河南的商業(yè)“扛把子”，丹尼斯大衛(wèi)城對于首店的吸引力也不容小覷，僅今年上半年就引入了近40家首店，基本上每一層都有首店品牌煥新，首店的質(zhì)量也非常高，包括Acne Studios華中首店、GROTTO個樂河南首店、CONATUS河南首店等品牌。

此外，能明顯的感覺到項目依托百貨來打造全齡層消費的思路，百貨每一層都針對不同的業(yè)態(tài)進行明確劃分，比如L9層是童裝，L8層是家居生活，L7層是男裝，L6層是運動，L3-L5層涵蓋大女裝、少淑裝等，每一個業(yè)態(tài)的品牌非常豐富，將每一層業(yè)態(tài)的品牌力發(fā)揮到了極致。

以L6層的運動業(yè)態(tài)為例，就引入了60多個戶外運動休閑品牌，包括KAILAS凱樂石、SALOMON薩洛蒙、始祖鳥、可隆、迪桑特、安德瑪、ON跑、HOKA、Wilson、KEEN等頭部戶外運動品牌。

今年這一層還補充了icebreaker華中首店、montbell、Jlindeberg、Klattermusen、fishing bloom、Montane等首店品牌，LULULEMON河南首店則與高化一起放在了L2層。

根據(jù)大河財立方去年的報道，丹尼斯大衛(wèi)城1000個品牌里，有156家品牌門店位列其品牌體系“國內(nèi)單店前十”，有29家品牌門店成為其品牌體系內(nèi)“國內(nèi)單店第一”，品牌整體的表現(xiàn)力非常強，品牌與項目互相成就，也難怪能吸引到這么多優(yōu)質(zhì)首店品牌。

• 餐飲品牌強勁齊全，B1層的美食街，高樓層以重餐為主。

丹尼斯大衛(wèi)城還有一個引流利器，就是場內(nèi)的餐飲品牌非常豐富。

項目專門在B1層打造了一個涵蓋64個餐飲品牌的美食街區(qū)，為此，向來放在B1層的高化品牌也基本搬上了L2層。

美食街區(qū)的人氣非常高，都是前來游逛的年輕人，即使是工作日都人來人往，不少餐飲店前都排起了長隊，比如本土面包品牌麥陌等。

此外，百貨的較高層也以重餐品牌來引流，從L10-L14層，引入了太二、小菜園、西貝、泰香米、費大廚、梅果等網(wǎng)紅餐飲品牌。

還有金掌勺、比格比薩自助、澳門陳光記等品牌還處于圍擋中。

02

與本地政企深度綁定

和頭部奢侈品、化妝品集團建立深度合作

作為重奢商業(yè)，丹尼斯大衛(wèi)城顯然很有自己的風(fēng)格，但能穩(wěn)坐河南重奢商業(yè)第一的寶座，項目還有不少值得深挖的“因素”。

• 與本地政企深度綁定，會發(fā)放丹尼斯購物卡；

丹尼斯大衛(wèi)城的成功，離不開丹尼斯集團的“托舉”。

丹尼斯是一家集百貨、Shopping mall、大賣場與便利店等業(yè)態(tài)為一體的零售事業(yè)集團，自1995年開業(yè)，已經(jīng)形成了以鄭州為主、輻射河南的強大銷售網(wǎng)絡(luò)。

依托這樣的滲透力，丹尼斯與鄭州發(fā)展同行、也與本地政企深度綁定。在鄭州，不少企業(yè)在節(jié)假日都會發(fā)放丹尼斯購物卡，而使用丹尼斯的購物卡，可以在大衛(wèi)城購買一些特定的奢侈品牌。

甚至在網(wǎng)上還出現(xiàn)了購買丹尼斯購物卡的行為。

• 積極與頭部奢侈品集團、化妝品集團建立深度合作以及持續(xù)不斷的調(diào)整升級；

商場與品牌是一場博弈，在商場里的品牌表現(xiàn)越好，商場也就擁有越多話語權(quán)以及與品牌談判的籌碼。

丹尼斯大衛(wèi)城在重奢商業(yè)領(lǐng)域的表現(xiàn)，也成為項目與奢侈品集團、化妝品集團談判的最佳籌碼。

2022年5月，丹尼斯大衛(wèi)城開啟了“Together We Shine”的品牌提升計劃，此后與香奈兒集團、愛馬仕集團、酩悅·軒尼詩-路易·威登集團、開云集團、歷峰集團、歐萊雅集團、OTB、COTY等國際奢侈品、化妝品集團在原有的基礎(chǔ)上建立起了更為深度和廣度的合作。

由此也為項目帶來了持續(xù)不斷地調(diào)整升級。

但丹尼斯大衛(wèi)城并未將升級的目光只放在重奢上，對商場其它區(qū)域也在持續(xù)進行優(yōu)化。

比如這次我去到項目現(xiàn)場，就發(fā)現(xiàn)項目B1層LEGO旁邊就圍擋起來正在進行升級改造。

據(jù)鄭州商業(yè)觀察透露，這部分調(diào)改面積達到了3000㎡，將引入Fascino Bakery&Cafe華北首店、Blueglass河南首店、Leban樂班、Peet's Coffee、裕蓮茶樓等餐飲休閑品牌，并將于今年8月陸續(xù)拆除圍擋。

此后項目還將圍繞潮玩零售、精品超市、小吃輕餐等業(yè)態(tài)進行調(diào)改和升級。

• 二期也已經(jīng)在路上了。

值得關(guān)注的是，丹尼斯大衛(wèi)城二期也已經(jīng)在路上了。

據(jù)悉項目二期位于北二七路以東的張砦地塊，這也意味著，憑借手里的品牌資源優(yōu)勢，丹尼斯大衛(wèi)城將迎來更多的“可能性”。

03

萬象城卷土重來搶奪高端商業(yè)市場

丹尼斯再難復(fù)刻第二座“大衛(wèi)城”

根據(jù)近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會（CCFA）公布的“2024年中國連鎖TOP100”榜單來看，作為河南最大的連鎖企業(yè)，丹尼斯集團去年的銷售額達到了262.6億元，在河南全省的16個城市里開了551家分店，深入到河南人生活的方方面面。

這樣的集團實力，無疑也讓丹尼斯大衛(wèi)城繼續(xù)“背靠大樹好乘涼”，進一步坐穩(wěn)河南商業(yè)“第一”的寶座。

從項目現(xiàn)場來看，由百貨+購物中心組成的丹尼斯大衛(wèi)城，在硬件上還是存在一些局限性。

比如一樓的動線比較復(fù)雜，遮擋視線的大柱子也比較多等。

未來，丹尼斯還有不少新項目將會亮相，包括丹尼斯大衛(wèi)城二期、丹尼斯百貨航海天地A區(qū)、丹尼斯洛陽吉慶店項目等；

隨著鄭東萬象城、弘坊、胖東來、銀泰城、亳都新象等重點商業(yè)項目落地開業(yè)，鄭州的商業(yè)市場也會更加熱鬧。

不過即使鄭東萬象城開業(yè)，想來在短期內(nèi)，也無法取代丹尼斯大衛(wèi)城的位置，而丹尼斯集團，也無法再集齊這樣的“天時地利人和”造出第二個“大衛(wèi)城”了。

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