兄弟開(kāi)門(mén)，自己人

前段時(shí)間，航天奇觀二期地塊掛牌，有一個(gè)評(píng)論挺有趣的：

航天奇觀二期地塊，位置更靠近保利天匯，但按掛地文件，卻能讀縵云、觀樾的天外。

這就相當(dāng)于原地升咖啊，直接給航天奇觀超配了天河最牛的區(qū)屬學(xué)校，再加上觀樾和縵云的圈層。

講真，這種玩法，我們也很少見(jiàn)，除了給地塊抬身價(jià)之外，估計(jì)還有給二手房?jī)r(jià)托底的意味，尤其是保利天匯。

問(wèn)題的關(guān)鍵是，有沒(méi)有條件實(shí)現(xiàn)呢？我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)走了一圈，展開(kāi)聊聊。

1、航天奇觀二期有三寶：位置、湖景、學(xué)校

我們用小飛機(jī)拍到航天奇觀二期地塊范圍，它和縵云、越秀觀樾的距離，真的太近了：

尤其是地塊東南側(cè)，和縵云的距離估計(jì)不到100米，還有一條短短的直路，可以步行到日月雙湖、越秀觀樾。

確實(shí)，完全可以無(wú)縫銜接，加入世界大觀群聊的前提條件有了。

然后是湖景。

現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，航天奇觀的這個(gè)湖，長(zhǎng)度是夠了，但水面并不寬敞，深度也不夠，水質(zhì)、環(huán)境都需要進(jìn)一步治理。

好在總體氛圍很安靜，還有山體公園加持，北側(cè)的大觀街也建好了，車(chē)流量不多，目前出入的大貨車(chē)，大多是周邊工地的工作車(chē)。

地塊南側(cè)的東基天河陽(yáng)光，馬上就要完工，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員說(shuō)可能6月份收尾，到時(shí)周邊不會(huì)是亂糟糟的工地狀態(tài)。

外立面的顏值不錯(cuò)，大體上是玻璃面，兩棟樓，樓高也不高。

不過(guò)，它是一個(gè)公寓項(xiàng)目，主推31-160平，戶(hù)型跨度很大，單價(jià)2.5-6萬(wàn)/平。

所以，東基天河陽(yáng)光的存在，不會(huì)影響航天奇觀加入世界大觀板塊，但會(huì)擋住部分南向視野，還會(huì)降低居住人群的純粹度。

所以，總體上看，航天奇觀湖景的上限，確實(shí)就是平替版的日月雙湖。

但怎么說(shuō)呢，放在這個(gè)位置，湖的意義不在夠大，而是夠用，你反過(guò)來(lái)思考，平替版觀樾，這成本不就降下來(lái)啦。

再加上，觀樾同等的2.07低容積率、純板樓的配置，湖居的基本面不會(huì)差。

第三個(gè)，學(xué)校，這個(gè)應(yīng)該是神來(lái)一筆，天外加持，真就原地升咖。

天外，是天河區(qū)屬學(xué)校的龍頭老大，而天匯的智谷，屬于奧中集團(tuán)，雖然進(jìn)步很快，但當(dāng)下實(shí)力和口碑確實(shí)要弱幾檔。

（來(lái)源：艾莎媽媽?zhuān)?/p>

掛地文件明確說(shuō)了，航天奇觀的義務(wù)教育學(xué)校由天外智谷學(xué)校統(tǒng)籌解決。

其中包括縵云配建的九年制天外智谷學(xué)校，以及觀樾配建的24班小學(xué)，相當(dāng)于小學(xué)兩個(gè)校區(qū)。

初中部，就是縵云配建的學(xué)校，今年正式開(kāi)學(xué)，開(kāi)8個(gè)班，由縵云和越秀觀樾共享。

若有剩余計(jì)劃，則面向牛奶廠(chǎng)、聯(lián)投文津府、珠江花城、華潤(rùn)天河等盤(pán)招生。

按理來(lái)說(shuō)，天外智谷的招生名額，數(shù)量是充足的，更何況航天奇觀距離兩個(gè)校區(qū)都更近，讀天外九年制學(xué)校的預(yù)期算是立起來(lái)了。

再來(lái)個(gè)省流版總結(jié)，航天奇觀的機(jī)會(huì)在于：

1）和縵云、觀樾舉步即達(dá)的物理距離

2）微縮版日月雙湖+觀樾同等的低密度+湖景板樓

3）有機(jī)會(huì)讀天外智谷九年制學(xué)校

配齊了這些，航天奇觀的基本面已經(jīng)向世界大觀看齊了，樓面地價(jià)還預(yù)留了1萬(wàn)/平的差價(jià)。

這就相當(dāng)于，以后打造產(chǎn)品的空間都有了。

對(duì)照觀樾二期，125平臨公路戶(hù)型850萬(wàn)起，140平980萬(wàn)起，190平1538萬(wàn)起步，單價(jià)大概6.8萬(wàn)/平起步。

那么，如果航天奇觀項(xiàng)目主力產(chǎn)品做100-120-140平，單價(jià)6萬(wàn)/平起，吸引力是不是上來(lái)了。

反正，我們?nèi)ゲ鹊貢r(shí)，隔壁看守東基天河陽(yáng)光場(chǎng)地的工作人員爆料，前一天就已經(jīng)有兩批企業(yè)過(guò)來(lái)看航天奇觀地塊，上午是兩男一女，下午是四個(gè)男的。

2、保利天匯，價(jià)格預(yù)期要穩(wěn)住了

航天奇觀地塊，對(duì)保利天匯來(lái)說(shuō)，真像一場(chǎng)及時(shí)雨。

1）短期來(lái)看，世界大觀、航天奇觀、天匯拉開(kāi)差價(jià)，作為對(duì)照物，穩(wěn)二手預(yù)期

2）長(zhǎng)期來(lái)看，天匯可以融入泛世界大觀板塊，給居住價(jià)值托底，凸顯性?xún)r(jià)比

航天奇觀地塊，相當(dāng)于為天匯和世界大觀板塊搭建了一道橋梁。

以前大家的感知會(huì)認(rèn)為這兩個(gè)是完全不同的地方，但以后邊界會(huì)慢慢消融，共享更多配套。

世界大觀主打的是純粹低密改善住區(qū)，后續(xù)供應(yīng)也是往低密度、高端產(chǎn)品的方向。

我們收到消息，廣東電視臺(tái)地塊也會(huì)降低密度，從2.5-2.8調(diào)整到1.1，相當(dāng)于世界大觀四期的配置。

1.1的容積率，應(yīng)該是造疊墅了，參考觀樾三期，非一線(xiàn)臨湖的疊墅總價(jià)都要2000萬(wàn)起步。

這樣一對(duì)比，保利天匯的性?xún)r(jià)比就凸顯出來(lái)了，多了一重定位，泛世界大觀板塊的上車(chē)盤(pán)。

目前，保利天匯新房在售五期尾貨，99平-101平三房460萬(wàn)起，109平四房499萬(wàn)起，130平630萬(wàn)，140平690萬(wàn)，188平不到1000萬(wàn)。

至于二手，成交大頭是三房，近期主流價(jià)格大概4萬(wàn)/平，比老黃埔的城光還低。

這個(gè)價(jià)格，相比前期是有回調(diào)的，大家可以看我們列的數(shù)據(jù)：

| 數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家網(wǎng)公開(kāi)成交數(shù)據(jù)

原因也不難分析，天河?xùn)|+老黃埔兩大超新規(guī)卷王夾擊，而天匯是舊規(guī)產(chǎn)品，供應(yīng)量大，加上周邊缺少新預(yù)期。

現(xiàn)在，航天奇觀二期地塊一來(lái)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的預(yù)期都有了，相當(dāng)于有了托底。

另外，天匯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)就是高確定性，對(duì)天河?xùn)|的剛需剛改買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，學(xué)鐵商還是能打。

天匯最晚開(kāi)發(fā)的五期，今年8月都要收樓了，社區(qū)配套全部所見(jiàn)即所得。

約1公里到大觀南站+九年制天河智谷第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校+600米商業(yè)街，以及21層樓高，非超高層，品質(zhì)感也不錯(cuò)。

合理的價(jià)格，還是能看看。