謝逸楓：房價飛漲在即？70城即將迎來拐點，一線城市房價全面上漲

文/謝逸楓

2025年1月17日，統計部門公布70城房價指數的數據顯示，2024年12月70城新建商品住宅房價指數環比下跌01%（0.08%）0.2%，跌幅比11月下跌0.2%（10月下跌0.5%收窄0.12%，房價已經連續4個月跌幅收窄。

12月70城新房的房價連續4個月跌幅收窄，表明房價總體處于止跌筑底轉向見底企穩階段，已經基調整到位，呈現房價反彈跡象，其中一線城市房價首次止跌上漲，率先迎來房價上漲拐點，二、三線城市房價連續4個月收窄。

判斷70城房價見底企穩、反彈上漲的結論為時過早，9月-12月房價連續跌幅4個月顯著收窄，背后的真相是短期政策效應、樓盤產品供應和成交結構性及限價、限簽政策的取消帶來結構性的止跌效應，不排除網簽滯后性的影響。

目前短期內要完成反彈上漲基礎不牢固、條件不具備。房價周期路徑為先止跌-再見底企穩-后反彈上漲，現階段還在止跌筑底轉向見底企穩。一線城市房價結構性上漲，少部分城市見底上漲，大部分城市房價筑底轉見底階段。

政策效應、成交量、房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在2025年一季度前全面落地、還有新的政策加碼，才是判斷成交量、房價真正見底、反彈上漲的標準。

由于政策短期之內無法熨平房地產市場供求關系波動，經濟和房企基本面和市場預期及信心的修復需要時間。現在成交量、房價見底、反彈上漲的基礎、條件不牢固。預計房價完成見底之后，將會在底部運行6個月以上-9個月以上。

根據國家統計部門2024年9月、10月、11月、12月70城房價、供求關系、產品供應和成交結構變化、政策調整四個因素分析，房地產市場正在釋放出城市、房價新的變化、信號，呈現積極、上漲的趨勢。

第一是房價處于止跌筑底轉向見底企穩階段，暫時房價要反彈上漲有困難。

第二是房價要實現真正反彈上漲的基礎不牢固，城市房價結構性上漲占主導。

第三是未來2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

第四是城市、城市內部、一二手房價兩極分化，一線城市、二手房率先上漲。

第五是一線城市房價率先出現上漲拐點，二、三線城市房價連續3個月收窄。

第六是房價上漲的城市擴容，呈現點狀趨勢，集中上漲轉入分散普漲階段。

第七是成交量帶動房價上漲，量對價的傳導效應強，一二三線核心區域明顯。

第八是買房最好窗口期來臨，一線、二線、三線城市核心區買房，就是抄底。

12月70城一手商品住宅房價環比下跌0.1%（0.08%），跌幅收窄0.12%

12月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.1%（0.08%），跌幅比11月下跌0.2%（10月下跌0.5%、9月下跌0.71%）收窄0.12%，房價迎來連續4個月收窄。說明房價已經基本調整到位，止跌筑底轉向見底企穩階段特征。

2014年1月-12月70城房價環比分別為1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%。

房價環比跌幅連續4個月收窄，主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應和成交，拉高價格指數。二是限價限簽政策的取消，帶來價格上漲。三是政策的邊際效應帶來的短期效果。四是不排除網簽數據的滯后性。

2024年8月下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%，已經連續4個月收窄，房價逐步往上漲的預期前進。房價加速止跌筑底轉向底企穩階段。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%，上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2024年12月連續下跌40個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經調整到位。

70城房價環比已經連續下跌40個月，是否短期內出現反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房影響房價。

12月23城房價上漲，成都、南京、三亞均上漲0.6%，領漲全國

12月70城新房的房價環比，首次達到了23個城市房價上漲，比2024年11月增加6個。23個城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來的新高。最為關注的是成都、南京、三亞均上漲0.6%，領漲全國。

12月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市達到了23個，比上月增加6個。下跌的城市43城，比上月減少6城，持平的城市4個，與上月持平。其中成都、南京、三亞房價上漲0.6%，領漲全國。

南京、成都、三亞以0.6%，領漲全國。上海、寧波上漲0.5%，杭州、鄭州、武漢、泉州、南充上漲0.4%，廈門、青島、南寧、贛州上漲0.3%，天津、深圳、沈陽、無錫、平頂山上漲0.2%，福州、長沙、烏魯木齊、惠州上漲0.1%。

能否保持6個月以上-9個月以上，是檢驗房價是否企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持持續性的擴大，并且穩定增長。基于淡季，市場回溫表現，預計2025年1月、2月房價上漲的城市數量會減少，但不排除增加。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環比格連續31個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

中指數據顯示，12月100城新建住宅平均價16654元/平，環比上漲0.37%，同比上漲2.68%（11月環比漲0.36%，同比漲2.40%、10月環比漲0.29%，同比漲2.08%、9月環比漲0.14%，同比漲1.85%），主要是高價項目入市，結構性上漲。

12月一線城市房價率先止跌上漲，二線房價首次收窄，三線房價連續4個月收窄

12月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比率先止跌，上漲，二線城市房價首次收窄，三線房城市價跌幅連續4個月收窄。形成一線城市房價迎來上漲拐點、二三線城市房價迎來跌幅收窄改善的格局。

由此可以看出，在一系列房地產利好新政的加持下，2024年最后一個月，從環比來看，全國70城房價“拐點”已經顯現，一線城市全面轉漲，二線城市止跌持平，三線城市降幅收窄，房價即將迎見底、反彈上漲階段。

12月一線城市新建商品住宅銷售價格環比首次止跌上漲0.2%（11月0.0%），這是一線城市房價自2023年6月以來首次反彈。上海和深圳分別上漲0.5%和0.2%，北京下和廣州分別下降0.1%和0.1%。滬和深漲幅收窄，京廣跌幅收窄。

12月二線城市新建商品住宅銷售價格環比0.0持平（11月下跌0.1%），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌。12月二線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.2%（11月下跌0.3%），自2024年8月以來連續4個月跌幅收窄，分化明顯。

12月一手商品住宅房價同比下跌5.7%，跌幅收窄0.4%

12月70城新建商品住宅房價指數同比下跌5.7%（11月下跌6.1%），跌幅比11月收窄0.4%，房價連續2個月收窄，與政策效果傳導到銷售、價格端改善有關系，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量、供需關系未逆轉。

70城房價同比已經連續下跌33個月，房價短期內出現見底、反彈的可能性非常低。過去2年多房價同比下跌基數大，房價短期的下行筑底未完成。房地產出清周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，見底、反彈有待觀察。

2024年1月-12月房價同比分別為1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%、10月下跌6.2%、11月下跌6.1%、12月下跌5.7%。

房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是城市上漲的數量增加的原因。

房價同比下跌5.7%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

12月70城新建商品住房價格同比下跌5.7%，11月下跌6.1%，10月下跌6.2%，比11月跌幅收窄0.4%，10月6.2%，創2024年房價最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，到2024年12月，已經連續下跌33個月，房價已經基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2024年12月70城新建商品住宅房價同比連續下跌33個月，房價下跌周期超過上輪。

12月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市2個，比上月減少。持平0座。下降的城市68座，比上月增加1個。其中上海上漲5.3%，比上月漲幅擴大0.3%、太原上漲0.2%，比上月漲幅收窄0.3%。

12月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續2個月收窄

12月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.5%，二線城市跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，形成連續2個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

12月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌3.8%，比11月下跌4.3%（10月下跌4.6%）收窄0.5%。其中北京、廣州、深圳同比分別為下跌5.4%、下跌9.1%、下跌6.1%，上海上漲5.3%，比11月漲幅擴大。

12月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌3.8%，跌幅比上月收窄0.5%。二線城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.4%。三線城市同比下降6.2%，降幅比上月收窄0.3%。說明一二三線城市房價改善明顯。

12月70城二手住宅房價環比下跌0.3%，跌幅持平

12月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅與11月下跌0.3%持平（10月下跌0.5%），房價連續2個月收窄后首次持平，相比9月份0.9%的跌幅，已大大收窄。說明房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征。

2024年1月-12月二手住宅房價環比分別為1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%、10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%。

二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量下降，二手房市場轉向回暖。總體表現為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月第一大環比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2024年12月連續下跌41個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果逐漸顯現。

12月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市9個，比11月減少1個，其上海上漲0.9%，漲幅居第一，北京上漲0.5%，滬京二手房市場率先回暖。廈門和贛州上漲0.4%、成都上漲0.3%、武漢和海口上漲0.2%、天津和深圳0.1%。

1城持平，比11月減少1城。下跌城市58個，與上月持平，說明房價上漲的城市數量減少，釋放出二手住宅房價止跌筑跌預期增強，見底企穩上漲的基礎不牢固。短期來看，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數據顯示，12月百城二手住宅平均價14203元，環比下跌0.53%，跌幅較10月收窄0.04%，連續下跌32個月，同比下跌7.26%（11月環北下跌0.57%，同比下跌7.29%、10月環比下跌0.60%，同比下跌7.27%），已連跌31個月。

12月70城二手住宅一線城市房價環比連續3個月上漲，房價上漲回穩階段

12月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續3月上漲，漲幅持平，呈現上漲回穩階段。形成二線城市房價跌幅擴大0.1%，三線城市房價跌幅收窄0.1%，形成一線城市連漲3個月的市場格局。

12月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，與11月上漲0.4%持平，連續3個月上漲，呈現房價上漲回穩的階段。其中北京、上海、深圳、廣州環比增速分別為上漲0.5%、上漲0.9%、上漲0.1%、下跌0.3%。

12月一線城市二手住宅銷售價格連續3個月上漲，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交，市場帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政取消帶來單價上漲，政策效應的集中效果，不排除是網簽滯后性的原因。

12月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，區域城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，連續3個月上漲。二線城市二手住宅環比下跌0.3%，跌幅擴大0.1%。三線城市二手住宅環比下跌0.4%，降幅收窄0.1%。

12月70城二手住宅房價同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4%

12月70城二手住宅房價指數同比下跌8.1%，跌幅較上月收窄0.4%，連續3個月跌幅收窄，處于止跌筑跌階段。一方面是房價環比一線城市連續3個月上漲，二三線城市房價同比跌幅連續3個月收窄。因此，表明房價逐漸改善的趨勢。

2024年1月-12月二手住宅房價同比分別1月下跌6.15%、2月下跌5.15%、3月下跌5.90%、4月下跌7.0%、5月下跌7.8%、6月下跌7.8%、7月下跌8.17%、8月下跌8.60%、9月下跌9.02%、10月下跌8.9%、11月下跌8.5%、12月下跌8.1%。

12月70城二手住宅房價同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4%，連續3個月跌幅收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2024年12月房價下跌8.1%，已經連續下跌35個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2024年12月二手商品住宅房價同比連續下跌35個月，房價下跌周期超上輪。

11月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，為全面下跌，已經連續11個月70城房價全部下跌。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

12月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅連續2個月收窄

12月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比首次跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄1.3%，二線城市房價幅收窄0.5%、三線城市房價幅收窄0.4%，形成一二三線城市房價連續2個月收窄，改善好轉的格局。

12月一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.7%，比11月下跌8.0%，跌幅收窄1.3%。北京、上海、深圳、廣州同比分別為下跌4.5%、下跌3.4%、下跌8.0%、下跌10.9%，北上深廣房價同比跌幅連續2個月全面收窄。

12月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.7%，降幅收窄1.3%。二線同比下降7.9%，降幅收窄0.5%。三線城市同比下降8.4%，降幅收窄0.4%，意味著一二三線城市房價處止跌筑底趨勢。