成都法拍房熱潮，是安居捷徑還是隱藏陷阱？

“20多歲當個蓉漂是因為夢想，30多歲回到老家是因為沒房”。

雖然樓市突飛猛進的時代已經過去，但作為新一線城市，成都依然潛力無限，主城價格依舊堅挺。

最近，一種動輒就可以七折買房、省下幾十乃至上百萬的小眾買房方式開始走紅——剛需們開始瞄上法拍房了。

法拍房

即通過法院強制執行拍賣的房屋。大部分法拍房來自于經濟糾紛，當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，法院將債務人名下房屋拍賣，以償還債權。

還有一小部分法拍房，來自于金融犯罪、刑事案件、貪污腐敗等，法院將原業主的房產進行查封并拍賣，拍賣所得案款根據不同案件再進行不同處理。

截至目前的數據顯示，成都待拍有效法拍房源共1024套，待拍房源總價11.49億元，待拍房源總市值16.88億元，待拍房源總面積120746.73㎡。

其中5+2板塊有428套，市值150萬以下的有400套。

法拍房，給了蓉漂一個安身的機會。

社交網站上，不少本想不到自己能在大城市安家，但卻借法拍房彎道超車的年輕人分享著喜悅：

“成功省下50萬”

“告別每月房租1700的日子”

“北漂4年，搬了10次家，受夠了租房的漂泊，一回成都就拿下一套，開局賺下45萬。”

“這個價位，就算房價框框跌都不心疼。”

在成都漂泊了6年的小王，終于下決心買個住所，預算60萬，希望在主城區買個小戶型，符合條件的確實不少。但實地走訪了，才發現真的住不下去——連客廳也沒有，入門就是一個餐桌，有些為了出租還硬搞了隔間。

某天，知道小王一心想買房的同事，發了一篇“一環住宅總價13萬”的文章給他，為他打開了新世界的大門。

他在拍賣網站上搜了一圈，有很多一環內1萬出頭的地鐵房，如果擴大范圍，還有不少精裝修、房齡低于10年的優質房源，不少房子甚至無人報名，意味著大概率不會出現過度抬價的情況。

“接觸了才知道有多香，如果買二手房，需要繳納增值稅，但法拍房只需要繳納契稅。法院也會負責騰退的。”

像小王一樣的購房者之所以愿意接觸法拍房，除了法拍房交易流程更加公開和透明，法拍房的質量也提升不少。

部分業主是拖欠債務或者斷供的普通人，他們積極配合拍賣流程，按照規則償清債務，并不想“破罐破摔”。

有位拍賣報名者在實地參觀后就放下了對法拍房的成見，那套房子有綠植、寬闊的書房，衛生搞得很好，看得出來原房主很愛護這個家。

“法拍房給了房主擺脫債務的機會，也給了我們這些囊中羞澀的人定居成都的機會。”

法拍房的另一大主力購買者，則是沖著學區來的，單純不想為老破小學區房賦高昂溢價。

以青羊二區和錦江二區為例，對口成都最好的三小聯中，“五朵金花”就占了四朵，堪稱教育王炸，可惜價格就勸退了一大堆人，法拍房成了家長們教育投資的性價比之選。

早在22年，就有通過購買學區房成功入讀實驗小學的案例，在成都家長圈引發了震蕩。

今年1月，有小紅書用戶分享了3天上車法拍學區房的經歷。因為家門口的學校需要搖號，于是計劃搬遷到青二。

本來從未考慮死貴的老破小的她，在看到成功上車學區房的案例后，找到了一批帶電梯、房齡十年、價格比周邊便宜三分之一的法拍房。

“能夠用于自住，防止政策變化帶來的波動，價格不能太高，是我買學區房的最后底線。”

在走訪周邊樓盤的過程中，她發現資格老破小都是80年代的房子，頭頂上布滿了電線，小區在菜場背后，異味很大，環境稍微好一些的都在4萬以上。

最終，她聯系了該小區同樣通過法拍上車的幾位家長后，以2萬出頭的單價拿下了一套理想的房子，臨近科技館、圖書館、美術館天府廣場，有利于孩子的興趣培養。

“雖然感覺買貴了，但是為了娃兒讀書都值得。”

足夠大的價差，讓投資者聞風而來。公寓、豪宅……只要有剪刀差，就有人爭搶。

高新區融創香璟臺的一套精裝loft，60平米的二居室，有三條地鐵線環繞，堪稱南門打工人的夢中情房。起拍價7.88萬，最終以51.6萬成交，溢價率高達555%。

當然，更多的人，仍然處于觀望狀態。拍賣場上，隨便一個豪宅就能吸引上萬人圍觀，有人想提前預演一下拍賣場景，還有人純粹是感受那種刺激的心理戰。

章爍在網上分享了法拍房經歷后，有很多人咨詢他相關問題，都是又怕又想買。在他看來，法拍房并非洪水猛獸，很多所謂的風險已經是過時的信息。

比如法拍房被吐槽最多的，貨不對板。

法院都會在公告里注明房屋信息，包括房子有沒有租約、房子性質是住宅還是商用、房子較明顯的瑕疵等等。

法院還會在拍賣前都會組織集體看樣，組織有意向的買受人去實地看房。

再如買賣不破租賃導致拍下無法入住的風險，如果本身房屋本身就有長租約，會公示，如果是抵押或查封后的惡意找人訂立長租約，則無效。

隱藏稅費高這個點也成為了過去式，2020年國家稅務局辦公廳在對十三屆全國人大第三次會議第8471號建議的答復中，明確規定司法拍賣不動產中，過戶稅費雙方各自承擔。

除此之外，拖欠的物業費供暖費在公告里也會注明。

在章爍看來，最關鍵的事不要對價格盲目上頭 ，盡量對房屋信息有充分的了解。

小紅書用戶林滾滾，在一環路1萬一平拿下1.4萬單價的房子，總結出一些法拍前需要了解的信息。

No.1

冰火兩重天

關注法拍房的多了，但是相比于掛牌量，法拍房還是個買方市場。在已經成交的房源中，主城成為香餑餑，郊區則顯得門庭冷落。

剛需客首要考慮的是居住的舒適性，而投資者主要考慮的是價差。

引發爭搶的房源，要么有學區加成，要么是利于通勤，依然是贏家通吃的世界。五月份的最新數據顯示，二拍及三拍的占到了34%以上，每一次流拍，價格就會再降低20%。

No.2

沖動消費

買家真正要注意的，是那種“在競爭機制中無法克制的欲望與賭博心理”，程玥將其形容為類似于“游戲抽卡的感覺”，一旦開始就很難停下。

程玥第一次參加法拍，起價30萬的房子，滿以為能在50萬解決，結果有一個對手死死咬住不放，貼著自己漲價，按照拍賣規則，若在最后5分鐘還有人出價，時間將延長5分鐘，直到不再有人跟價。對手每次會在最后一分鐘跟價，在價格達到55萬，她放棄了。

“上了拍賣場，1萬1萬地跟，感覺錢就是一個數字，幸虧放棄了，五萬塊夠我不吃不喝工作5個月了。”

今年10月，一套麓山國際社區的別墅參與法拍，起拍價468.855萬元，折合單價是1.27萬元/平方米。有21人參與，數千人圍觀，延時競拍了3小時，最后成交價1531萬，溢價226.5%，4.1496萬元/平方米。但這還不是最貴的，6月，麓山國際的另一套別墅還拍出過單價7.2萬的超高價。

位于新都大豐的一套“兇宅”，拍賣事項上注明“原屋主在屋內非正常死亡”，依然引發15位勇士爭搶，最終價格只比市場價便宜了10%。

一旦上了拍賣場，就很難做出完全理性的抉擇。

法拍房省錢、轉手賺幾十萬的神話一直在流傳，但真正好的房子，往往會吸引大量競拍者，在緊張的氛圍下，并不會出現“骨折價”。撿漏神盤永遠是個例。

甚至出現了“起拍價越低，成交價越高”，低價反而成了最好的營銷。

到手后后悔的人也不少。

楊婷婷花70萬買到了一套二環邊的地鐵房，過戶非常順利，但真正要住進去的時候，看著陳舊的房間，堆滿的雜物，出沒的蟑螂，還是有點落差。“請清潔工打掃都花了幾大百，和我以前租的房子差距有點大，感覺是消費降級了。”

No.3

信息差陷阱

沒有經驗的參拍者，愿意花錢找輔拍中介機構做盡調。

在各大平臺搜索法拍房，會跳出一堆法拍賬號，話術都大差不差，承諾得萬無一失，失敗退全款，實際上深陷糾紛的不在少數，有的中介儲備不足，一問三不知，有的失敗后退錢推三阻四。

“除了跟法拍房斗智斗勇，還要跟這些中介斗智斗勇。”
“很多中介喜歡把法拍房簡化成二手房，其實兩者的風險根本不對等。”

“中介知道的信息，可能并不比法院多。”

低價，是法拍房最惹眼的標簽，但背后，卻是理性與風險的較量。從需求出發，才能在法拍房的浪潮中找到屬于自己的安居之道。