一級熱與二級冷 沈陽軟件園REIT上市首日險破發

觀點網 當REITs二級市場迎來調整，此前動輒首日30%漲幅的盛況已經很難實現。

11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT在上海證券交易所上市交易，這也是東北地區首單成功發行上市的公募REITs，項目原始權益人為沈陽國際軟件園產業發展有限公司和沈陽國際軟件園有限公司。

沈陽軟件園REIT開盤價為3.661元/份，受近期REITs市場表現不佳影響，該基金上市首日開盤即破發并不斷走低，當日最低3.590元/份。不過尾盤強拉回升，避免成為今年首單上市首日破發的產業園區項目，上市首日收平至3.660元/份。

這也是沈陽軟件園REIT的認購價格。

資料顯示，首發入池的13 棟產業樓宇坐落于沈陽市渾南區核心科創板塊，包括沈陽國際軟件園昂立信息園A、B座、軟件園D、E區項目和軟件園B、F區項目，產權建筑面積共計20.12萬平方米，運營時間均超過5年。

出租率方面，2022-2024年及2025年1-3月，沈陽軟件園REIT整體平均出租率為83.86%、85.99%、83.86%和83.93%；租金單價方面，2022-2024年，平均有效租金單價分別為46.04元/平方米、45.71元/平方米、45.85元/平方米。

據悉，該基金基礎設施項目以研發辦公為主要業態，近年來辦公資產整體經營韌性較差，且基礎設施資產存在非整棟資產入池及運營有帶政府補貼的孵化器等現狀，孵化器于明年到期關閉后將對出租率產生一定影響。

針對不利因素，基金已設置原始權益人分紅承諾條款，原始權益人承諾收益補足——自基金上市之日起五個自然年度內，原始權益人就基礎設施項目可供分配金額提供保障。如上述任一自然年度未達到預期分配金額，則原始權益人將讓渡自持份額分紅，優先保障其他投資者按預測可供分配金額獲得分紅。

因為沈陽軟件園REIT原始權益人及關聯方擬自持43.772%份額，實際可供分配金額低于預測可供分配金額的比例不超過43.772%，投資者都能至少按預測可供分配金額取得分紅。這意味著在2025-2029年期間，沈陽軟件園REIT具備了明確分紅下限保障。

產城園區評論獲悉，該基金首發基金份額共計3億份，募集資金合計10.98億元。實際在一級市場發行中，基金認購仍較為火熱。

據該基金披露的《發售公告》顯示，詢價區間為2.736元/份-4.104元/份，報價區間為3.040元/份-4.104元/份，無機構低價申報。

并且，仍有61.08%配售對象采用頂格報價的策略搶籌。

在剔除無效報價后，所有網下投資者剩余報價的中位數為4.1040元/份，加權平均數為3.8483元/份，最終確定的認購價格為3.660元/份，募集規模為評估價值（擬募集金額）107.02%。

一級市場仍火熱的情況下，因股債“蹺蹺板”影響，下半年以來REITs市場整體震蕩下行，帶有債性特征的REITs資產出現調整。

這也對新上市基金帶來一定影響，比如10月31日上市的華夏中海商業REIT首日也僅收漲3.29%。

當然，產業園區的經營也呈現出較大壓力，不少REITs出租率有所下滑，項目不得已采取“以價換量”策略，致租金水平同步走低。

近期產業園區REITs集中披露三季度報告，中金結合三季度產業園REITs項目經營表現認為，市場化競爭加劇持續對部分非核心區域資產經營構成挑戰，但核心區域頭部項目通過精細化運營和穩定的長租約展現出一定韌性。

具體來看，出租率方面，頭部及次新產業園REITs普遍保持了較高的出租率，例如張江REIT、臨港REIT、東久REIT、首農REIT、金隅REIT以及聯東REIT等表現較為穩健。

但是，更多項目則持續面臨去化困難以及市場競爭加劇挑戰（尤其是二線城市產業園項目），如合肥高新REIT三季度期末出租率為71.6%，同環比繼續下滑，季報指出合肥市產業園普遍承壓，民營產業園租金價格下滑，國有產業名義價格穩定但去化信心不足。

其他二線產業園如和達高科REIT、蘇園REIT、科投REIT亦未見明顯去化。

為應對市場競爭，大部分產業園項目租金水平環比進一步下探，該機構認為在當前競爭環境下，為維持出租率，租金水平或持續承壓。

產城園區評論獲悉，截至三季度末，租金水平環比下降較大（環比降幅4%及以上）的有南京建鄴REIT、重慶兩江REIT、蛇口REIT、和達REIT、津開產園REIT和湖北科投REIT。

往前看，中金認為市場競爭和新供應入市仍將是產業園REITs面臨的主要風險，市場或延續分化格局。

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