寶中捂盤王，砍掉421戶丨封面文章

文/粵進深 嚴明會

深圳寶中。

這幾年，泰華梧桐林居這個盤，幾乎每年都要被拉出來遛一番。

坊間的內容也大同小異：

XX年深圳待入市項目——泰華梧桐林居。

寶安區XX年潛在入市新樓盤——泰華梧桐林居。

寶中“捂盤王”坐不住了，終于要入市了？

直到一次又一次被“鴿”后，大家對這個樓盤的期待值也開始逐年降低。

甚至有了些“愛賣就賣，不賣拉倒”的佛系感。

若是一直沒動靜也就算了，但它卻還時不時地出來刷下存在感。

這不，11月4日，深圳市規自局寶安管理局剛公布了項目的總平面圖。

這距離8月底調規，過去兩個多月。

01

刪除“70/90”，砍掉421戶

今年以來，泰華梧桐林居進行過兩次調整。

一次是在7月份，項目申請變更建設用地規劃許可證。

當時，最核心的變化是，刪除了原許可證中“項目套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于商品房項目總建設面積和總套數的70%”。

即取消了“70/90”限制條件。

根據此前規劃，泰華梧桐林居總規劃4482套房源，其中套內面積小于90平方米的達3538套。

業內人士分析，這一點調整后，項目大戶型比例可能會提升。

果不其然，8月底，項目申請總平面圖修改。

總戶數減少至4061戶，足足砍掉了421戶。

隨著此次調整后的總平面圖正式公布，這個戶數應該已是最終版。

項目體量不小。

總用地面積7.65萬平方米，其中建設用地面積7.2萬平方米，計容建筑面積47.4萬平方米。

其中住宅38.8萬平方米，商業3.7萬平方米。

容積率5.62。

共由9棟住宅組成，分別為1-4棟、5棟一二三四單元以及6棟，樓高為38層-53層。

1）整個小區呈圍合式布局，分為南區和北區，中央是原始生態水湖。

湖上有兩座橋，分布在小區中間和西側位置。

這樣5棟、6棟的業主去到北側的商業和會所，就不用繞那么遠了。

2）1棟和2棟住宅樓中間空地，是大片的社區活動公共空間，面積3830平方米。

整個小區，由于被原始生態水湖占據了不少的比例，公共活動空間其實并不多。

2棟旁邊是小區配建的幼兒園，3層樓高，設有專門的幼兒園人行/車行出入口。

3）5棟一二三四單元和6棟住宅樓之間，有商業裙樓連接。

部分商業裙樓和住宅樓相鄰的地方，還設計了露臺。

4）7棟是綜合體育館、社區服務中心和1600平方米的會所。

除住宅樓和商業裙樓外，小區北側還有三棟獨立的商業樓——

8棟、9棟和10棟商業樓一字排開，層高分別是3層、5層和5層。

另外，還有個11棟，功能也是商業，但只有1層，面積1615平方米。

02

寶中捂盤王，歷經多次調規

泰華梧桐林居，堪稱寶中著名的“捂盤王”。

樓盤早已建好，但就是不入市，吊足了大家的胃口。

不僅如此，項目還經歷了多次調規。

2021年7月，增加公共設備用房面積。

修改原因是，項目設計了大面積的生態湖，考慮水體凈化和循環的需求，在地下一層上方增加蓄水池夾層及相關設備房約1.94萬平方米。

2022年3月，對南北區進行了劃分。

其中，已報建1-4棟、11-12棟為北區；未報建5-10棟為南區。

刪除未報建各樓棟尚未確定的數據，并對部分技術經濟指標進行了調整。

今年7月，除刪除“70/90”外，停車位配置也有變化。

機動車泊位數從3083輛減少至2931輛；自行車泊位數調整為2014個。

并優化了幼兒園及公共配套車位的相關表述。

從“幼兒園3個（停車位）”“相關公共配套車位13個”調整為“保證幼兒園停車位不少于3個”、“相關公共配套車位不少于13個”。

8月底，項目又修改總平面圖。

這次改動不大，多是一些細節方面的調整。

比如，1-5棟塔樓新增屋頂大堂；結合裙樓商業深化設計，微調商業建筑輪廓調整。

優化項目景觀設計，并結合景觀深化設計微調消防道路線位。

同時，在1棟與3棟之間增加消防車回轉道路。

以及商業、幼兒園等建筑高度微調。

修修補補這么多年，不斷“查漏補缺”，也是不容易。

之前，泰華梧桐林居流出過一張效果圖，住宅樓上長滿了綠植。

一眼望去，還以為是碧桂園總部大樓。

03

產權縮水22年，賣還是租？

泰華梧桐林居是個很有故事的樓盤。

項目所處的A004-0072地塊，早在2003年1月7日就簽訂了用地合同（深地合字［2002］4137號）。

土地使用年限為70年，到今年，產權已經縮水22年。

當時拿地四年后，項目才取得了《建設用地規劃許可證》。

然而，由于資金方面出現問題，建筑工程未能如期動工，這一許可證也隨之失效。

2010年，該地塊被列入寶安區閑置土地清單。

后經過重新申請以及簽訂補充協議等一系列操作，得以恢復開發資格。

時間來到2018年7月，深圳規劃和國土資源委員會寶安管理局披露宗地《建設用地規劃許可證》的變更公示。

2020年，項目終于開工建設。2024年12月，竣工并完成交付。

目前，泰華梧桐林居處于現房未售的狀態，何時開盤暫時未知。

此前消息，將首推北區982戶建面約107-138-172平方米住宅。

也有傳聞，開發商不賣，將自持長租。

真真假假，尚未可知。

04

曾經的“深圳標王”，光環不再

項目由泰華房地產（中國）有限公司（以下簡稱“泰華地產”）和深圳市新安安樂股份合作公司共同開發。

泰華地產成立于1991年，注冊資本10.73億港元，控股股東港企泰華集團（中國）有限公司，持有其100%股權。

公司董事長、總經理為羅澤偉。

泰華地產是最早一批落戶深圳寶安的港資企業。

在上世紀90年代末、新世紀初的時候，泰華地產很是熱衷于參與深圳的土拍活動。

2000年，它曾以3.24億元拍下寶安地王。

2001年再度出手，以7億元和7.55億元分別競得深圳紅樹灣兩宗地塊，總建面達70萬平方米。

并在5天內交清了全部地價款。

泰華地產也一度被譽為“深圳標王”。

2002年，公司創始人羅瑞希因病去世，長子羅澤偉接任泰華董事長一職。

此一變故，也讓泰華地產的發展勢頭陡然變緩。

后因資金問題，泰華地產將紅樹灣地塊轉手中信，有了后來“灣區物業 比肩全球”的中信紅樹灣。

還有一宗福田中心商業地塊，轉給了星河地產，成為了如今的COCO Park。

而泰華地產，也在近些年逐漸淡出了深圳人的視野。