第四代住宅在鄭州“遍地開花” 為何幾家歡喜幾家愁

大河報·豫視頻記者 韓懿亭

“誰能想到，在143平方米的房子里，居然能享受到200平方米的空間體驗？”在惠濟區(qū)某熱銷樓盤的售樓部，前來訂房的市民李先生站在樣板間露臺上感慨道。他口中的“神奇”戶型，正是眼下鄭州樓市最火的“第四代住宅”。

進入2025年以來，鄭州樓市迎來第四代住宅供應(yīng)井噴，十余個新項目密集入市，有的開盤即清盤，有的去化迅猛，成為低迷市場中的一抹亮色。

四代住宅遍地開花，鄭州樓市迎來產(chǎn)品革命

空中庭院、垂直綠化、超大露臺、超高得房率……曾經(jīng)只在一線城市出現(xiàn)的“第四代住宅”，如今在鄭州已是遍地開花。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，從北龍湖到金水北，從高新區(qū)到二七新區(qū)，鄭州多個區(qū)域均已布局四代住宅項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上在售和待售的四代住宅項目已超過30個，形成了全面開花的競爭格局。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考）

“這不僅僅是一次產(chǎn)品迭代，更是一場居住理念的革命。”鄭州一位資深地產(chǎn)策劃人告訴記者，四代住宅之所以備受關(guān)注，是因為它真正抓住了改善型客戶對“空間價值”的核心需求。

從翠灣中城到招商林嶼境，鄭州四代宅進化簡史

回溯鄭州四代住宅的發(fā)展歷程，還要從三四年前說起。

惠濟區(qū)的萬科翠灣中城被認為是鄭州“四代住宅”的啟蒙之作。雖然以現(xiàn)在的標準來看還不夠成熟，但其引入的垂直森林理念、270度拐角陽臺，在當(dāng)時可謂驚艷亮相，為鄭州樓市打開了新世界的大門。

真正的突破發(fā)生在2024年。二七新區(qū)招商林嶼境的入市，成為鄭州首個真正意義上的第四代住宅。“該項目98平方米戶型得房率高達90.9%，143平方米戶型得房率更是達到111.9%，并創(chuàng)新性地設(shè)計了露臺空間，給了鄭州市場一個新的‘啟發(fā)’。”一位知情人士告訴記者。

轉(zhuǎn)折點在2024年底到來。鄭州市出臺建筑新規(guī)，首次將第四代住宅寫入官方文件，明確符合條件的空中花園陽臺不計入容積率和建筑密度。

“這一政策為四代住宅的發(fā)展掃清了障礙。”某房企設(shè)計總監(jiān)告訴記者，“從此，鄭州四代住宅進入快速發(fā)展通道。”

發(fā)育一年顯三大特征，產(chǎn)品內(nèi)卷加劇

經(jīng)過近一年多的市場培育，鄭州四代住宅已呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展趨勢。

產(chǎn)品升級成為最顯著特征。得房率的比拼愈演愈烈，從招商嵩云序的122%到中海峯境的135%，各項目在空間利用率上不斷突破極限。

“現(xiàn)在的客戶非常理性，不再是給個露臺概念就買單。”金水北某項目營銷負責(zé)人坦言，“大家更關(guān)注露臺的實際使用功能、空間的舒適度等細節(jié)。”

區(qū)域分化現(xiàn)象日益明顯。上半年，四代住宅基本“開盤即火”，中原區(qū)龍湖中原頌3分鐘清盤、東廣場華潤超總潤府二期勁銷10億元等現(xiàn)象級事件頻發(fā)。但進入下半年，隨著供應(yīng)量增加，不同區(qū)域、不同項目的去化速度出現(xiàn)明顯分化。

“核心地段、產(chǎn)品力強的項目依然熱銷，但部分偏遠區(qū)域或同質(zhì)化嚴重的項目已經(jīng)開始放緩。”市場觀察人士表示。

定價更加務(wù)實理性。曾經(jīng)依靠“四代住宅”概念就能溢價的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在開發(fā)商更傾向于采取“高性價比”策略搶占市場。

未來將是產(chǎn)品力與價格的終極比拼

展望未來，鄭州四代住宅的競爭將圍繞兩個維度展開。

產(chǎn)品力的比拼將更加極致。當(dāng)前四代住宅的得房率普遍在90%-110%之間，但正在向100%-120%邁進。

“只要政策允許，產(chǎn)品創(chuàng)新就沒有上限。”某房企產(chǎn)品研發(fā)負責(zé)人表示，“我們已經(jīng)看到一線城市出現(xiàn)88平方米做四房、110平方米做5+1房的極致產(chǎn)品，鄭州也可能朝這個方向發(fā)展。”

價格競爭將更加激烈。據(jù)某機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月份鄭州新房認購量前15的樓盤中，四代住宅占比超過一半，優(yōu)勢明顯。而剩下的幾個三代住宅項目，只能依靠價格優(yōu)勢維持競爭力。

“明年隨著更多四代住宅項目入市，同類產(chǎn)品之間的價格戰(zhàn)將不可避免。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)測。