預(yù)售價(jià)打85折，槐樹店這個(gè)14畝的小盤值得嗎？

10月21日，位于東中環(huán)的中昕·昕悅府取證，推出88套房源，預(yù)售價(jià)格套均單價(jià)4萬+，138㎡戶型的總價(jià)甚至最高達(dá)590萬。

高單價(jià)、小地塊、非品牌開發(fā)商，在區(qū)域樓市400-600萬的總價(jià)段競爭激烈的態(tài)勢(shì)下，它是否能突圍？又如何支撐首改產(chǎn)品高單價(jià)？

取證12天，網(wǎng)簽23套，已售僅1套

中昕·昕悅府位于槐樹店板塊，緊鄰槐樹店公園。總占地約14.4畝，容積率約2.0，排布了3棟約16F小高層，總戶數(shù)148戶。主力戶型面積118-138㎡，均為套四。

中昕·昕悅府項(xiàng)目總平圖

10月21日，項(xiàng)目1、2號(hào)樓取得預(yù)售證，建面約118㎡戶型總價(jià)在438萬-486萬，建面約138㎡戶型總價(jià)在556-590萬。據(jù)置業(yè)顧問介紹，實(shí)際銷售時(shí)，建面約118㎡戶型總價(jià)為380萬-400萬，單價(jià)在3.2-3.5萬/㎡；140㎡戶型總價(jià)為480萬-500萬，相當(dāng)于預(yù)售價(jià)格的85折。

項(xiàng)目并沒有集中開盤，據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，取證12天后（截至11月3日），中昕·昕悅府共計(jì)網(wǎng)簽約23套，網(wǎng)簽比例約26%。其中1棟擬定合同狀態(tài)共8套，2套212㎡，6套138㎡ 。2棟擬定合同狀態(tài) 14套，已售1套，共計(jì)15套118㎡房源。

中昕·昕悅府項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

從目前的銷售結(jié)果來看，定位在主流面積和價(jià)格段的中昕·昕悅府表現(xiàn)并不如意。

業(yè)內(nèi)人士指出，拿地之后，中昕選擇了與貝好家合作，由貝好家提供產(chǎn)品定位、初步設(shè)計(jì)管理等在內(nèi)的C2M產(chǎn)品定制方案服務(wù)。這說明在大數(shù)據(jù)的引領(lǐng)下，其戶型面積段在槐樹店區(qū)域是具備深厚客戶基礎(chǔ)的，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確。

導(dǎo)致目前業(yè)績不佳，主要因素可能在于：剛需產(chǎn)品與高單價(jià)之間的預(yù)期錯(cuò)位。開發(fā)商首入成都，缺乏品牌溢價(jià)支撐該售價(jià)。

市場主流產(chǎn)品段競爭激烈，

中昕·昕悅府是不是優(yōu)選？

對(duì)于有意在該區(qū)域置業(yè)的購房者而言，中昕·昕悅府是不是優(yōu)選？我們先來看看它的基本面。

先看區(qū)域：

項(xiàng)目位于槐樹店公園旁，周邊交通便捷，毗鄰二環(huán)路、中環(huán)路、崔家店路、成洛大道、地鐵4號(hào)線槐樹店站和7號(hào)線雙店路站。

從大范圍看，直線距離2公里范圍內(nèi)，有萬象城商圈和東郊記憶商圈。但緊鄰的商業(yè)則以成華奧園廣場為主要生活配套，項(xiàng)目本身沒有配置商業(yè)，周邊項(xiàng)目也僅有中環(huán)TOD十里風(fēng)和配有少量底商。

周邊城市界面還有待提升。緊鄰項(xiàng)目的部分城市地塊，雜草叢生，置業(yè)顧問介紹，從規(guī)劃來看應(yīng)為城市綠地和待出讓住宅用地，未來呈現(xiàn)后將改變目前的現(xiàn)狀。

中昕·昕悅府項(xiàng)目周邊實(shí)拍圖

再來看產(chǎn)品表現(xiàn)：

由于地塊有限，中庭景觀目前呈現(xiàn)主要以硬化+水景為主，且面積較小，這是不少小地塊項(xiàng)目不得不面臨的問題。

中昕·昕悅府項(xiàng)目公區(qū)實(shí)拍圖

在產(chǎn)品層次，優(yōu)點(diǎn)是層高3.2米，1號(hào)樓樓間距較開闊，建筑立面采用了時(shí)下主流的玻璃+鋁板。但2號(hào)樓樣板間部分視野目前較為雜亂。置業(yè)顧問表示，后期將由開發(fā)商修建口袋公園，目前還在修建道路。

118㎡設(shè)計(jì)為套四三衛(wèi)，無生活和客廳陽臺(tái)，僅有一個(gè)入戶門廳，晾曬衣服需在廚房外進(jìn)行，舒適度和隱私性有損。

中昕·昕悅府建面約118㎡戶型圖

138㎡戶型客廳和主臥采用全景艙設(shè)計(jì)，但同樣存在只有一個(gè)入戶光廳，缺乏生活陽臺(tái)的問題。

中昕·昕悅府項(xiàng)目樣板間視野AB面實(shí)拍圖

其物業(yè)采用招商旗下物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)包含3元/㎡基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)+3元/㎡增值服務(wù)費(fèi)。對(duì)消費(fèi)這一面積段的業(yè)主而言，是否愿意承擔(dān)6元/㎡物業(yè)費(fèi)，享受增值服務(wù)，還有待商榷。

優(yōu)勢(shì)不突出，周邊新房、次新房更具性價(jià)比

中昕來自宜賓，以礦業(yè)起家，目前在川內(nèi)和貴州開發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目，而成華地塊則是在今年3月拿下，樓面價(jià)約19500元/㎡ 。

但由于市場競爭激烈，成華區(qū)又是首置首改主戰(zhàn)場，400-600萬+總價(jià)段的購房者具備更多的選擇，在此時(shí)，中昕·昕悅府就面臨更大的市場競爭了。

就產(chǎn)品而言，該項(xiàng)目對(duì)外推廣最大的亮點(diǎn)是118㎡做套四。但這并不是中昕·昕悅府的首創(chuàng)，新規(guī)下多個(gè)項(xiàng)目同期推出了同類產(chǎn)品。

中昕·昕悅府項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

以同樣在成華區(qū)，同期取證的錦樾序?yàn)槔瑢⑦@一面積段下探到了112㎡，中建·匠宸元啟也有約120㎡面積段的套四產(chǎn)品；

而在138㎡-144㎡面積段，競爭就更為激烈，僅成華區(qū)的新規(guī)產(chǎn)品就有天宸上院、綠城·潤百合等項(xiàng)目，均為主力產(chǎn)品。

其中，錦樾序112㎡套四戶型取證單價(jià)為3.2萬元/㎡，但實(shí)際售價(jià)預(yù)計(jì)約2.8萬元/㎡，總價(jià)約300萬出頭，與中昕·昕悅府存在單價(jià)數(shù)千元，總價(jià)數(shù)十萬的價(jià)差。這還是招商蛇口、華潤置地、中國鐵建地產(chǎn)三大品牌聯(lián)合開發(fā)的百畝大盤，無論品牌溢價(jià)還是項(xiàng)目體量，都更有優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，今年9月，龍湖在槐樹店拿下的19.22畝地塊，樓面價(jià)約15800元/㎡，后續(xù)也將上市，從樓面價(jià)和品牌來看，也具有一定優(yōu)勢(shì)。

周邊的二手房同樣有很多選擇。僅僅圍繞槐樹店公園一圈，就有龍湖濱江云和頌、邦泰云璟以及中環(huán)TOD十里風(fēng)和，面積段、總價(jià)段部分趨同，尤其是在四房領(lǐng)域，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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