馬云預(yù)言逼近現(xiàn)實？2026年樓市迎來三大轉(zhuǎn)變

眼光毒辣的馬云又一次站在時代的前沿，洞見了房地產(chǎn)市場的根本性轉(zhuǎn)變。
“未來的房子，會像蔥一樣便宜。”馬云在2017年說出這句話時，全網(wǎng)一片嘲笑。那時，樓市正處狂熱之巔，開發(fā)商連夜搶地、炒房客徹夜排隊、房價節(jié)節(jié)攀升。
八年過去，全國平均房價從高點下跌超30%，炒房客啞火、售樓處冷清，二手房掛牌量翻倍增長。

當(dāng)我們站在2025年底展望2026年，這三個信號表明，房地產(chǎn)游戲規(guī)則正在徹底改變——房價大漲的時代，一去不返。

01 三大轉(zhuǎn)變

人口紅利的消失，掏空了樓市的根基
房地產(chǎn)的根基是什么？是人口和需求。沒有足夠的人買房，房價就成了“無根之水”。
到2024年底，我國60歲以上人口已超過3.1億人，占比22%。而同期，90后+00后合計僅3億出頭。
這一代年輕人面臨收入增長放緩、結(jié)婚率創(chuàng)新低、生育意愿大幅下降的困境。
買房主力人群在減少，需求在萎縮，而老一輩早就有房，甚至不止一套。這意味著，房價失去了最核心的“增長引擎”。

供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，擊碎了房價神話
過去十年，開發(fā)商拼命蓋房。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國現(xiàn)存房屋存量已達6億套！哪怕每套只住5個人，也夠30億人居住。
而中國人口只有14億，這意味著我們已經(jīng)“多蓋了一倍的房”。
房子越蓋越多，買房的人卻越來越少。房地產(chǎn)徹底從“稀缺品”變成了“過剩品”，全國商品房空置率已突破20%。
當(dāng)大量低價保障房入市，原本由剛需支撐的商品房市場會被直接分流。

政策導(dǎo)向的變革，終結(jié)了炒房時代
“房住不炒”自2016年底被正式提出，便成為了懸在樓市頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍。
從去年開始，各地都在啟動大規(guī)模保障房建設(shè)。根據(jù)國家住建部規(guī)劃：未來5年將新建600萬套保障性住房，平均每年投放120萬套。
同時，金融杠桿持續(xù)收緊，央行“三道紅線”政策為房企的高負債擴張戴上了緊箍咒。
房地產(chǎn)的金融屬性正在被剝離，回歸其基本的居住屬性。

02 樓市新常態(tài)

開源證券的分析顯示，從70城房價同比數(shù)據(jù)來看，新房和二手房價格增速走勢均在2022年進入下跌通道。
他們預(yù)計：2026 - 2027年房地產(chǎn)銷售面積同比增速分別為-6.0%、-3.0%；銷售金額同比增速分別為-8.0%、-5.0%。
惠譽評級同樣認為中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場尚未觸底，2026年銷售額可能繼續(xù)下滑。
房價止跌回穩(wěn)仍需政策加力。華泰證券指出，展望2026年，在基準(zhǔn)假設(shè)下，下半年一手房成交量同比增長可能回升至0%附近，人口流入城市的房價也有望在下半年初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

03 普通人的抉擇

高層住宅的價值隱憂
如今市場上30層左右的高樓隨處可見，雖然它們解決了居住問題，但未來老化后的處理成為一個難題。
高層樓房的安置成本高、盈利空間小，開發(fā)商拆遷的可能性幾乎為零。
如果高層住宅老化后一直沒有開發(fā)商愿意拆遷，那業(yè)主就只能冒著生命危險繼續(xù)住，或者再買一套房子搬離。
當(dāng)房子成危房后，業(yè)主可以自發(fā)籌錢重建，但成本非常高且周期長。

理性購房的新邏輯
在2026年的樓市環(huán)境下，購房邏輯已發(fā)生根本變化：

1. 如果不是剛需，不必急于入市

   。房價不再暴漲，穩(wěn)定波動成常態(tài)。

2. 警惕高層住宅的老化風(fēng)險

   。未來老化后可能因為拆遷安置成本高而沒有開發(fā)商愿意接手。

3. 關(guān)注真實居住需求

   。房子回歸居住屬性，購房需精算回報，而非投機。

4. 優(yōu)選品質(zhì)房產(chǎn)

   。隨著《住宅項目規(guī)范》強制執(zhí)行，新建住宅品質(zhì)將提升，與老舊住宅形成代差。

正如馬云所言，“房價如蔥”并非指房價跌到幾塊錢，而是說房價將與收入掛鉤，不再是奢侈品。那些花幾百萬買房的日子，可能要像舊日歷一樣被翻過去了。
2026年，房子將不再承載財富夢想，而是回歸遮風(fēng)避雨的本質(zhì)。