房價降到冰點了嗎？到底什么時候房價才算見底？

房價降到冰點了嗎？到底什么時候房價才算見底？今天講點干貨，聽完你就能看懂房價了。

首先你要知道，你在銀行存一年定期，憑什么銀行能給你1%的利息呢？其實銀行是給不了的，銀行也要靠投資掙錢，借錢給別人能掙更多的利息，才能給你錢。而借錢的人就是國家和地方，他們把銀行的錢借走了，一年給1.4%的利息，銀行自己留下0.4%，分給儲戶1%。國家借的錢叫做國債，地方上借的錢叫做地方債。那他們借錢去干什么了？怎么就能保證賺錢付利息呢？

國家拿錢去發消費券，補貼新能源、高科技行業，發展新質生產力。這個短期確實沒什么利潤。那大頭還是在地方上，他們拿錢去修路、建地鐵、干基建工程了。基建就能賺到錢嗎？去年連最賺錢的深圳地鐵都虧了334億，修地鐵確實是不賺錢的。那這不是傻嗎？還能修嗎？能，不僅能，還要大修特修。

你看地鐵線專門往城市偏遠的菜地里建，因為那里征地便宜，地鐵修到哪里，周圍配套的綠化、地下管網就修到哪里，城市建面就起來了，那里的土地就值錢了。20萬億畝收的地，轉手賣給開發商就得200萬億畝，賣地收入才是基建工程背后真正的盈利點。

前些年房價大漲，只要地鐵一修，周圍的地搶都搶不上。那還賣什么地啊？直接自己開發賣房子，那不賺得更多嗎？有的地鐵公司直接轉型做了開發商，比如深圳地鐵，表面上是地鐵公司，實際上它的主營業務就是房地產開發。

總結一下，他們賺的越多，那他借的地方債付給銀行的利息就會越多；反之，他們賺的少了，給銀行的也就少了，那銀行給儲戶，也就是給你的利息也相應減少。就像現在一樣，2021年1到4月份，全國賣地收入為21383億元，當時三年期地方債的利息為年化4%。

現在呢？今年1到4月份賣地收入為9340億元，比當年下降了60%，地方債利息為年化1.9%，比當年的利息也下降了60%。賣地掙錢少了，分給銀行的利息就低了。只要房價還在降，還沒見底，房子銷量就上不去，房企拿地就會減少，那賣地收入就會減少，那地方給銀行的利息就會減少，那銀行給你的利息也會減少，就像現在一樣。所以房價到沒到底，就看銀行利息有沒有降到0。

肯定有人說了，你這說的太片面了吧？

第一，難道銀行就不貸款給企業和個人了嗎？你看今年1到4月份新增居民存款為122.55萬億，居民存款總數達到了160萬億了，企業沒有利潤，也不貸款，同比去年減少了61%。除了大頭地方，居民和企業不僅是不想貸款，哪怕想也沒那么容易，該貸的都貸了。

第二，你也許問銀行的錢不能去吃國債的利息嗎？日本那期講過，當銀行都去搶購國債，那國債利息就降下來了，銀行肯定都愿意借給利息更高的地方。銀行利息到零了，房價也差不多就見底了。直到有一天，房價見底企穩了，賣地收入有所回升，利息才有所回升。

那房價從最高點到見底企穩一般需要多長時間？日本用了18年，韓國用了10年，美國是5年，見底時間取決于房價泡沫大小，泡沫越大，見底時間越長。如何判斷房價泡沫大小呢？就看你當地的平均月收入能不能在當地買一平米的房子。

比如你當地平均月收入是5000塊錢，二手房房價平均為1萬塊錢一平米，那未來房價會向5000元/平靠攏，老房子可能還低于這個數，只是時間的問題。為什么要參考二手房的價格？因為新房有最低網簽價的要求，它不能反映真實的市場價格。

我們從2021年房價最高點回降到現在才不到4年的時間，可以明顯地看到，隨著賣地收入的下降，基建工程在逐步減少，銀行利息也在降低，未來可能趨近于0。我們還在這個過程中，連上面和銀行都沒有賺錢的項目，給不了多少利息，普通人面臨的風險會更大。

低利率時代，能保住本金就已經是賺了，因為你手里的錢購買力會增加。如果銀行再給點利息，那就賺得不少了。如果你有錢還能把貸款還上，你就賺大了，因為貸款利息本來就比存款利息高，再加上錢的購買力再提升，那就更高了。還貸款就是高收益的理財，銀行零利率的到來，一切才會見底，才是新的開始。