房地產(chǎn)市場深度調(diào)整中顯企穩(wěn)信號，政策精準發(fā)力促行業(yè)回暖

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月從新房、二手房價格指數(shù)到開發(fā)投資與銷售端，整體呈現(xiàn) “深度調(diào)整與企穩(wěn)信號并存”的特征。新房市場中，環(huán)比下跌城市數(shù)量增多，反映各地仍依賴“以價換量”支撐銷售，但同比上漲城市數(shù)量增加，上海、杭州、成都等人口導(dǎo)入型城市率先展現(xiàn)止跌韌性；二手房市場雖環(huán)比上漲城市數(shù)量為0，處于深度調(diào)整期，但4年調(diào)整周期已夯實價格泡沫出清基礎(chǔ)，部分高能級城市具備率先回穩(wěn)條件。開發(fā)投資額、商品房銷售面積等指標仍處下行區(qū)間，但新開工預(yù)售標準放寬、竣工指標跌幅收窄、待售房源品質(zhì)提升等積極信號顯現(xiàn)。

新房價格指數(shù)

9月份房價指數(shù)顯示，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增加，但同比上漲的城市數(shù)量有所上漲。這既說明房地產(chǎn)市場還處于深度調(diào)整過程和以價換量的階段，意味著止跌回穩(wěn)的工作具有緊迫性，同時也說明從大方向看，房地產(chǎn)市場向好的趨勢不變，也有部分城市率先進入止跌回穩(wěn)的新發(fā)展階段。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.7%。1）環(huán)比和同比指標呈現(xiàn)差異。其中環(huán)比指標此前指標為-0.3%，而此次為-0.4%，即有所惡化。而同比指標此前為-3.0%，而此次為-2.7%。2）原因分析看，環(huán)比指標變?nèi)酰f明各地還是要依賴以價換量來支撐銷售行情。而同比指標變好，說明持續(xù)的深度調(diào)整中部分城市房價泡沫出清，市場正進入新一輪止跌企穩(wěn)的新發(fā)展階段。3）對于樓市需要有客觀和科學(xué)精神，既要看到短期銷售面臨的新壓力，尤其是量價方面的壓力，同時也要宣傳好一些率先止跌回穩(wěn)的城市案例，增強市場的信心和預(yù)期。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從9月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比漲幅則為-0.7%、-2.1%和-3.4%。三類城市非常積極的信號是，同比指標在積極改善。所以短期看雖然市場在調(diào)整，但由于房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了長達近5年的調(diào)整，調(diào)整時長非常長，所以從市場本身來看就有趨穩(wěn)的可能和牢固基礎(chǔ)。這也意味著房價泡沫擠得差不多了，市場回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固，也要求各地關(guān)注后續(xù)尤其是明年上半年指標向好的新機會。

3、城市數(shù)量

9月份房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增加，從此前的57個變?yōu)?3個，這也說明各地以舊換新的力度還是大。客觀說價格方面適度調(diào)整是符合供求關(guān)系的。實際過程中也發(fā)生一些降價的新現(xiàn)象，如尾盤項目降價力度大、預(yù)售備案價格和實際價格的差異大等問題，要求各地要進一步穩(wěn)定房價。同時，從同比指標看，同比上漲的城市數(shù)量增加，即從5個變?yōu)?個。這是非常好的信號，說明新房企穩(wěn)的城市數(shù)量增多，各地要宣傳好。

4、城市排行

當前房價指數(shù)同比漲幅為正的城市為8個，包括上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌、三亞。這里面最值得關(guān)注就是上海、杭州和成都。三個城市的特征非常清晰，年輕人多、人口導(dǎo)入快、商業(yè)市場活躍的城市，市場企穩(wěn)基礎(chǔ)更好。反過來也要求各地積極學(xué)習(xí)此類城市的優(yōu)秀模式，更好促進房價實質(zhì)性和可持續(xù)性的回穩(wěn)。

5、市場趨勢

要積極做好四季度房地產(chǎn)市場的收官工作。第一，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，依然是各地四季度要堅持的工作，尤其是要立足于一城一策進行政策的更精準落實和消化。第二，要做好房價穩(wěn)定工作，防范價格急跌或唱空現(xiàn)象，確保房價穩(wěn)具有較好的市場基礎(chǔ)和預(yù)期基礎(chǔ)。第三，要和后續(xù)“十五五”的系列工作安排進行結(jié)合，以房地產(chǎn)發(fā)展新模式促進市場向好發(fā)展，尤其是宣傳好好房子等內(nèi)容，增強入市積極性。

二手房價格指數(shù)

二手房市場也處于深度調(diào)整過程中。建議二手房要根據(jù)房源產(chǎn)品的差異進行價格分析，既要看到深度調(diào)整帶來的問題，也要相信其和新房市場一樣，在深度調(diào)整中具有止跌回穩(wěn)的扎實基礎(chǔ)。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，9月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-5.2%。二手房市場的數(shù)據(jù)和新房相似，也依然處于深度調(diào)整過程中。當前無論是房東或房客，都希望價格能夠穩(wěn)住，防范出現(xiàn)“賣的怕賣虧了，買的怕買貴了”的心態(tài)出現(xiàn)。二手房市場已經(jīng)經(jīng)歷了一輪深度的調(diào)整，即大約在2022年的時候出現(xiàn)了實質(zhì)性的深度調(diào)整，所以到現(xiàn)在基本上有4年的時間。其深度調(diào)整帶來了企穩(wěn)的扎實基礎(chǔ)，也意味著二手房的價格泡沫擠掉了很多，也為后續(xù)市場穩(wěn)定帶來較好的基礎(chǔ)。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從9月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.9%、-0.7%和-0.6%。而同比漲幅則為-3.2%、-5.0%和-5.7%。去年四季度開始，二手房同比跌幅指標總體在改善，也意味著市場調(diào)整過程中價格泡沫持續(xù)出清，意味著房價企穩(wěn)基礎(chǔ)更牢。反過來也說明這種企穩(wěn)是適用在各線城市中的，也要求各地把房價總體企穩(wěn)的信號積極傳遞，持續(xù)促進價格的實質(zhì)性和更快的回穩(wěn)。

3、城市數(shù)量

9月份房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0，也說明各類城市二手房的價格都在深度調(diào)整過程中。當然，當然從數(shù)據(jù)上看，部分城市二手房企穩(wěn)的可能性更大。比如說看數(shù)據(jù)，即城市的同比跌幅指標，成都、杭州、深圳、上海和北京等指標相對要更好，這說明此類城市深度調(diào)整后或率先回穩(wěn)。反過來也說明各地要把此類城市的市場數(shù)據(jù)宣傳好，持續(xù)促進房價信心的修復(fù)。

4、城市排行

從房價指數(shù)的排序來看，如前面所述，同比指標表現(xiàn)中具有更強的規(guī)律性，也就也一些能級高的城市，其房價回穩(wěn)的基礎(chǔ)更為牢固。這里面有很多原因，比如說此類城市核心區(qū)域大，此類區(qū)域的房源相對來說認購積極性高。當然也要看到一些新機遇，比如說環(huán)比指標方面反而出現(xiàn)一些三四線城市和低能級二線城市要更好。一個重要的機會是，此類城市最近幾年新供地少了很多，所以反過來供求矛盾已經(jīng)有了較好的緩解，一些二手房尤其是好的二手房反而會表現(xiàn)價格企穩(wěn)的跡象，因為新房供應(yīng)相對就已經(jīng)不多了。

5、市場趨勢

二手房的問題是非常嚴肅的問題，從房東角度看價格過快下跌難免“舍不得”，從買家角度看，若是認購以后下跌也會產(chǎn)生“買貴了”的自責(zé)心理。所以各地還是要重視二手房價格穩(wěn)定工作。除了傳統(tǒng)的預(yù)期引導(dǎo)工作外，一個很重要的點是，很多城市最近幾年新蓋的樓盤少了，所以房源過剩的問題有所緩解，這個時候二手房就相當于一類很重要的房源供給，其和市場需求會有較好的匹配，價格也會更加容易趨穩(wěn)。各地要把這些市場方面的供求指標講清楚講透徹，真正確保房價的企穩(wěn)。

開發(fā)投資與銷售

房地產(chǎn)市場總體處于深度調(diào)整的過程中，各地要持續(xù)增強政策的精準度，要系統(tǒng)把握“二手房消化-新房需求釋放-房企資金狀況改善-投資能力修復(fù)”的邏輯線，真正做到政策精準打到板子上、市場修復(fù)具有可持續(xù)性的良好效應(yīng)。

1、開發(fā)投資

1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-13.9%。該指標的跌幅還是在擴大，客觀上要求各地穩(wěn)定投資。尤其是警惕其對于固定資產(chǎn)投資的拖累。各地可適當微調(diào)保障房供應(yīng)和二手房房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價格、高得房率”的產(chǎn)品供給，因為這些產(chǎn)品是有需求的，要讓房企圍繞這個主攻難題，反過來促進供地和規(guī)劃政策優(yōu)化，真正促進房地產(chǎn)開發(fā)投資具有企穩(wěn)的扎實基礎(chǔ)。

2、新開工

1-9月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-18.9%，相比前8月有所改善。我們觀察到一個積極的信號，一些房企的項目預(yù)售標準有所放寬，過去很多項目從開工到預(yù)售大概要超過6個月時長，現(xiàn)在很多地方可以做到4個月。這反過來使得新開工的積極性增大，也使得房企資金回籠具有更好的支持。

3、竣工

1-9月份，全國房屋竣工面積同比增速為-15.3%，跌幅明顯收窄。竣工指標具有持續(xù)改善的基礎(chǔ)，也是源于融資協(xié)調(diào)機制和白名單機制在積極發(fā)揮效應(yīng)。四季度要持續(xù)做好竣工工作，尤其是確保實打?qū)嵉亟桓稑潜P，并要把號房子和好物業(yè)的理念融入其中，真正增強老百姓對保交房工作的信任和支持。

4、商品房銷售

1-9月份，全國商品房銷售面積同比增速為-5.5%。該指標即跌幅有所擴大，要求各地給予充分重視。因為銷售是行業(yè)提振的生命線，銷售不景氣會拖累各類指標。當然從實際觀察看，價格到位或得房率比較好的項目，銷售還不錯。但是其他項目要適當關(guān)注新產(chǎn)品。比如說對于尾盤銷售，各地要持續(xù)關(guān)注尾盤銷售的技巧，尤其是在定價、全裝修等方面落實優(yōu)化工作，促進尾盤的加快去化。

5、待售面積

9月份，全國商品房待售面積同比增速為3.6%。指標有所抬升是符合預(yù)期的。今年9月份各地新盤的供應(yīng)力度是有所增大的，客觀上也使得房源供給量增加。而且目前待售面積的質(zhì)量會更好。一方面是部分項目已經(jīng)融入了好房子或高品質(zhì)住宅的規(guī)劃內(nèi)容，使得庫存品質(zhì)更高。另一方是很多都屬于現(xiàn)房的模式，使得認購方面的積極性更大。而且很多房企創(chuàng)新了營銷方式，比如說對新房項目增加了“五恒系統(tǒng)”，部分落實了“試住新房”等內(nèi)容，都使得產(chǎn)品和購房者走得更近，有助于產(chǎn)品的更好消化。

6、到位資金

1-9月份，全國房企到位資金額同比增速為-8.4%。該指標略有惡化，也要求各地進一步做好資金方面的工作。近期要適當關(guān)注新的動向，比如說外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)方面的約束減少了，而且各地專項債等還在持續(xù)發(fā)力，這都可以為房企等增加更多的資金來源。另外各地在項目預(yù)售方面要進一步做優(yōu)化，總的原則是要加快項目的資金回籠。

7、商品房銷售均價

1-9月份，全國商品房銷售均價為9575元/平方米，同比漲幅為-2.3%。該跌幅有所收窄。各地目前很多項目都是高品質(zhì)住宅，地段也更好。部分項目在預(yù)售證的價格備案方面反而有所提價。當然實際過程中要看企業(yè)的具體情況，一些競品多或拿地溢價率高的項目，價格方面會面臨壓力。而一些地價成本控制好，或企業(yè)產(chǎn)品很不錯的，都在價格方面會更加堅挺。

8、市場趨勢和策略

今年前9月份房地產(chǎn)市場處于深度的調(diào)整過程中，要求各地重視市場穩(wěn)定的工作的重要性和迫切性。第一、各市場存在割裂的情況，即不是簡單的分化現(xiàn)象，所以要求從產(chǎn)業(yè)鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量的問題。第二、要宣傳好住房產(chǎn)品持續(xù)向好的新形勢，現(xiàn)在房價的泡沫少了，認購性價比更高，同時產(chǎn)品的設(shè)計和戶型都更好了。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點導(dǎo)入到止跌回穩(wěn)的鞏固過程中，做到今年四季度房地產(chǎn)工作的圓滿收官。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院