你說你要是今年不買房，明年再買，你是會笑醒還是會哭暈呢？

你說你要是今年不買房，明年再買，你是會笑醒還是會哭暈呢？

反正我覺得你應該是會開心的。這兩年著急上車的，基本上都是后悔了，尤其是最近這兩年3、4月份這個小陽春上車的，站崗的一個比一個高。理由其實很簡單，我隨便給你說幾個。

第一，任何一個商品市場的價格波動，是不是都取決于供求關系呢？那現在是個什么情況？

現在是賣盤大于買盤，是供大于求的市場關系。以前之所以有大量的需求，城市化進程功不可沒。我們的城鎮化率從40%多到65%，這是個什么概念呢？就意味著一半多的農村人，都到城里面去了。那去了城里面，是不是就要買房安家落戶呢？這里面要為商品房提供多大的購買力。但是現在呢？城市化是不是快見頂了？

農村里面該買的都買了，能買得起的也不多了。關鍵是這個城市化進程，它是把農村里面的有錢人、年輕人和中年人全部給抽走了。所以我們說，二十來年的時間，這個城市化進程的剛性需求，基本上被掏空了。那結果是不是需求開始減少了？說的直白一點，就是接盤的人越來越少了。

但是房地產的存量，它和傳統的制造業是不同的。房子的庫存只能被轉移，無非就是從開發商手里轉移到你我手里，或者是你把我的房子買了，那我手里的庫存就轉移到你手里去了。但是這并不影響存量堆積這個結果。

所以我們現在的房子是越來越多。而傳統制造業就不一樣了，用完就沒有了，房子則不是，無非就是誰在用、用得好不好而已。那有人說拆掉不就減少了嗎？但是現在的方向是什么？是城市更新。

之前很多人期待的棚改2.0并沒有出現，包括現在“十四五”規劃里面提到的，也是要大力發展城市更新。所以庫存是一直在的，并且會越來越多。這就和需求形成了一個比較直接的矛盾：需求不斷在減少，而庫存不斷在增加。不管是好房子，還是以前比較差的房子，總之，這個存量是在增加的，這個基本面我們要承認。

第二，我們再來說購買力的問題。我是09年買的第一套房，那個時候我大概五六千塊錢一個月，而那個時候的房價大概就4000-5000元一平，也就是一個月的工資可以買一平米。那現在的情況是什么？現在的房價翻了很多倍，但是收入其實并沒有同比例增加，而且現在還有很多人拿著一個月幾千塊的工資。這個房價收入比就比較夸張了，以前是一個月可以買一平米，現在呢，半年可能都不見得能買得起一平米。

從另一方面來講，實際上并不是沒有需求，但是就業影響著我們現在的消費信心，這是我們當下最麻煩的一個問題。尤其是現在的年輕人還有大學生，沒有工作，就只能啃老，或者去做一些和學歷不相匹配的工作。沒辦法，要生存。所以你看，到今天為止，抑郁癥很多，焦慮的也很多。生活都成問題了，怎么敢買房？

另一方面，房子本身是一個信心消費品，價格越跌，越不敢買。這兩年稍微好賣的時機在什么時候？比如去年年底，為什么那個時候大家敢上車呢？因為在那個時候，大家感受到了信心，覺得市場要穩住了，所以就敢上。但是今年下半年為什么越來越冷，甚至“金九銀十”都沒有了？

因為市場還在疲軟，也沒有相應的托舉手段。今天一個價，明天一個價，資產價格非常不穩定。換做你，你愿不愿意去當這個冤大頭呢？所以我相信你們絕大多數人的做法都是等、看，這就是我們俗稱的觀望。

所以現在很多人相信，普通人晚一年買房，能少干兩年，這很正常。如果你還沒有到等不了的情況，你最好就老老實實該吃吃、該喝喝。當然，每個人的情況是不一樣的，你得結合自己的實際情況來，我只希望給大家提供一個新的思路，供你們參考而已。