外灘道退守，杜平用價格換空間

文/上海進深 嚴明會

中信泰富地產總裁杜平，正面臨一場關鍵考驗。

經歷了數月的沉寂后，中信泰富外灘道終于在上個周末按下了加速鍵：樣板間正式開放，首批房源也已過會。預計在11月上旬就開啟認籌。

首批推出121套119-192㎡房源，總價約1500萬起。

加速的背后，是市場清晰可感的壓力。

項目此前放風價約14萬/㎡，最終過會價鎖定在13.85萬/㎡，雖看似堅挺，但與最初15萬/㎡的放風價相比，已是悄然回調。

這個定價，透著一股強烈的求生欲。它試圖在高端市場的預期與當前現實的寒流之間，為項目尋求一個安全的起步空間。

但是，杜平并不能高枕無憂。

對手如云

從市場環境來看，當前定價確實能給予項目一定的“安全感”，但安全感不等于勝算。

新房市場上，面積段類似、1600萬總價段的選擇多到令人眼花。

外灘道位于楊浦濱江八埭頭區域，雖被納入“一江一河”核心段，與大名鼎鼎的外灘、陸家嘴、北外灘并列，但面臨的競爭可謂四面楚歌。

以兩個很火熱的豪宅項目為例：

虹口北外灘的華潤外灘瑞府主力戶型建面約124-240㎡的三至四房，均價約14.8萬/㎡。一批次119套房源在9月中旬開盤，已售88套，網簽去化率74%；二批次146套房源在10月下旬開盤，目前網簽了19套。

位置更優的金茂璞元主力戶型為建面128-239㎡的三至五房，均價約16.8萬/㎡。一期99套房源在8月下旬開盤，已售80套，網簽去化率80%；二批次111套房源在10月29日開盤，網簽13套。

一批次開盤后不久，外灘瑞府和金茂璞元都已啟動分銷，去化壓力可見一斑。

更嚴峻的挑戰來自二手市場。

項目北側的翡麗甲第、保利翡麗云邸等高品質次新房，目前掛牌價在14-15萬/㎡左右，且價格仍處于下行通道，持續擠壓著新房的價格空間。

在這些強敵環伺下，外灘道的價格優勢并不明顯。

楊浦濱江的新房供應正呈井噴之勢。

前有外灘序BUND98售罄，中海云邸玖章持續推售，均價13.55萬/㎡保利外灘啟77首批房源已開盤，保利譽濱江、保利發展64街坊項目、中鐵云繡外灘、中建壹品外灘元境這些新盤陸續會入市，其中不少項目產品力很能打。

杜平和他的外灘道，可謂前有堵截，后有追兵。

入市前調規

外灘道的項目建設單位為上海錦富濱貿置業有限公司，法定代表人杜平，他同時也是中信泰富地產的總裁。

該公司成立于2023年11月，由揚州錦泰地產發展有限公司持股87%，上海濱貿企業管理有限公司持股13%，前者為中信泰富地產的全資子公司，后者由楊浦區國資委全資控股。

在產品層面，外灘道試圖用“好房子”的標準來武裝自己。

作為新規出臺前的項目，外灘道在與按新規設計的產品同臺競技時，難免有些先天不足。

項目早在今年2月就公布規劃圖，今年8月下旬，“好房子”新規公布前一個月，項目住宅部分調整規劃，最顯著的變化就是增加了多陽臺。

調規前后對比

外灘道規劃建設5棟15-17F高層，共240套房源，主力面積段跨越100㎡到220㎡。小高層的設計思路之下，即使是100㎡的小戶型也沒有連廊。

在滿足中小套型要求后，戶型從120㎡直接跳至190㎡，缺失了主流的140-170㎡改善過渡面積段。這種布局雖確保了部分戶型的豪宅感，卻可能錯失大量改善客群。

其中120㎡三房是絕對主力，總計138套，配備了類一梯一戶的獨立梯廳和子母門，在這個面積段能將二者同時實現的項目不多。

三開間朝南，雙陽臺全屋飄窗，南向面寬約5.15米的大橫廳是亮點，但為了這個闊綽的廳，臥室空間做出了犧牲，顯得相對緊湊，且因結構原因，部分飄窗不可改造利用。

尤其是南向書房，面積較小，需結合陽臺改造才能作為房間使用，多少顯得有些局促和妥協。

190㎡四房符合改善定位，層高約3.15米，四開間朝南，各個空間的尺度感很足，雙套房、中西雙廚帶島臺、獨立家政間、主衛雙臺盆一應俱全；實現了三陽臺，擴展后尺度可對標老規范下200㎡以上的產品。

西邊套是類飛機戶型，南向雙陽臺、北向家政間，能實現家務動線與生活動線分離。

東邊套更有看點，戶型采用了動靜分離布局，利用270°轉角窗最大化江景視野。玄關處設置了序廳，南側雙套房，都配備衛生間。主臥套房升級對標行政套房，有步入式衣帽間。雙北次臥擴展后尺度類似，與近距離的公衛可組成兩間類套房。

市場認可度如何，開盤后見分曉。